全球房价,有上有下

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在许多国家，房价仍然在底部

亚洲国家的政策制定者采取措施冷却本国房价

房地产市场的问题减缓经济恢复

国际货币基金组织(IMF)的研究表明，即便房地产经济一直都是经济复苏的动力源泉之一，但此次的全球金融危机，情况却有所不同。

一年前，许多国家的房价已经开始反弹，相反有些国家的房价却在下跌或最多是逐步稳定(见表1)。在一些国家，包括美国，有些人认为此种情况的出现，有可能是房产市场价格的“双触底”。

美国房地产市场的“双触底”

美国和英国利用税收手段来助长房产市场的活跃程度，但这些刺激方法受到时间的限制，期限一到，市场需求就会下降，房价随之下跌。

在美国，房地产商减轻房贷以刺激销售，加上一些拖欠还贷和被强制收回房产的隐性房产存量，再次让人们担心房地产市场“双触底”的来临。这些隐性房产存量有多少?把已经收回的房产和可能要收回的房产(超过60天以上未还贷。拖欠贷款有时是故意的，由于预期价格会下跌)都算在内，可达到的销售量是700万套。这个数字是美国房产市场年吸纳库存量的十倍。

还有其他的一些问题。商业不动产抵押贷款的拖欠率已达到历史最高纪录，而且大量的商业不动产债务在今后的几年内将会到期，可调贷款利率的重调为时不远。不仅如此，房产市场和劳工市场的问题也纠结在一起：房价低迷尤为明显的美国，其就业率也降到了最低点(见表2)。建筑行业在美国各州的重要性可见一斑，同时还反应出工人们在各州间迁移能力的下降，由于他们的房屋净资产价值遭受打击。

然而，自从2008年以来，美国和其他发达国家的房价已经经历了重要的修正。因此，在大多数国家，房价已经十分接近其经济基本面(见表3)。我们的计量经济学估算表明，如果房价调整在5年内调整完毕，房价将会适度的以0.5％到1.5％的年平均率下跌。

亚太地区房价反弹

亚太地区的几个国家，加拿大和北欧斯堪的纳维亚地区(包括挪威、瑞典、丹麦、冰岛等)的大多数国家，自2009年以来就已经出现了房地产价格和住宅投资的反弹。但反弹会继续吗?

上述国家中的许多发达经济体，当前的房价收入与房价租金比仍然高于历史平均水平，而且计量经济学估算显示，这些国家的房价仍然背离其基础价值。而对于新兴市场经济体的国家来说(如中国、中国香港和新加坡)，其主要的经济基本面以及经济强劲增长的预期，都是预示着房价上涨的积极因素。但是，对于这些经济体来说，计量经济学估算的可靠性低于发达经济体，因为数据只能在很短的时间内可用。

更多的坊间报告数据，如投机行为的活跃，逐渐上升的商业地产房屋空置率，抵押贷款的大规模增长，以及巨量的资金流入――尤其在中国――这一切都预示着房地产市场可能过热。在中国，据估计房价背离其基础价值最高的城市是北京、南京、上海和深圳。

亚太地区国家的一些政府已经采取措施以给房地产市场降温。中国政府在2010年春天，实施了一系列的房价调整手段，包括增加房地产交易税和严格控制房贷。

房地产经济影响经济恢复

在许多国家，房地产市场对经济的影响很可能是一个长期的影响，因为购置房地产的住户，需要消化经济繁荣期欠下的债务，而且其偿还债务的时间要长于企业和金融机构：大多数居民住户账户上的最大开支就是房地产，在住户遇到生活危急时，房地产较之股票和债券，更难于廉价出售。因此，此次全球金融危机后的经济复苏期很可能要超过以往。如十年前被企业资产负债平衡问题所触发的互联网点COM经济泡沫的破灭，

对于像西班牙、爱尔兰这样的国家来说，缓慢的经济复苏预期还有另一个原因。在这些国家，建筑领域的增长比其他经济领域要快得多，是经济增长的核心动力。房地产市场的低迷，给建筑业带来严重的影响，包括建筑输出和就业率的急剧缩减。目前爱尔兰的失业率三倍于2000年至2007年的平均水平，在西班牙是两倍，而欧盟地区的国家，平均失业率增长只是20％。

结语

与过去的危机复苏相比，寄望于房地产领域推动经济的整体提升似乎不太现实。在房地产市场仍然下滑的国家，实质性的经济活动依然乏力不振。而房价和住宅投资正在回升的国家，对经济泡沫心有余悸，这会导致其经济政策并不鼓励对经济活动的短期推动。