“地下汉正街”何处去
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在武汉，没有任何一条街道像汉正街这样负载着如此多重的涵义。
万历年至今，汉正街历经无数风雨，承担了无数的意义、希望以及责备。而今，面临搬迁的汉正街地下，建起了一个新的商业项目。这条由人和商业公司开发运营的地下商城“地一大道”，以新兴商业地产模式的身份高调进驻江城，至今营业已过半载。对于这条汉正街的“地下延续”，猜测、疑问和期待，在汉正街命运的十字路口，纷沓而至。
不能承受的名称之重
“汉正街”是什么？这是一个同许多人生存息息相关的商业综合体，是一种武汉式消费观念与生活观念的集中体现，甚至是大武汉的一个代表符号。某种程度上说，汉正街就是武汉的缩影，是武汉这个城市的具象化表现。
这是一条处在转型阵痛期的街道，需要舍弃小商品批发的模式转变为高档的品牌零售商业街区；这个亟待发生种种变化的城市，浓厚的草根市民气息需要转变成精英化的大都市气质。
对汉正街更为现实的考量，来自于那些和汉正街休戚相关的商户们。原本在汉正街做服装生意的康沁芳在得知汉正街要整体搬迁的消息后，卖掉了她的地面店铺，重新在“地一大道”租下一家店铺。“汉正街搬到黄陂那边去了，那么偏，不会有人去逛，我们散卖衣服的还怎么卖？”康沁芳这样说，“但是地面上都是卖牌子货的呀。上面那个汉正街又不是原来的汉正街了。”
像康沁芳这样想的商户还有很多。汉正街的品牌化、大型化、高端化必然会挤压这些中小商户原本的生存空间，而汉正街已经做了一个艰难的抉择。在现代化的高档商业区带来的形象、发展空间的提升和保持传统商业模式和传统形象所带来的稳定资源之间，它选择了前者。现在，“康沁芳们”也要作出选择了：随着汉正街转型而转型做大型批发或者品牌分销？放弃经营多年的熟悉领域，改行投资别的领域？还是寻找一个新的避风港，维持现状？
“老鼠街那里的东西质量的确不行，要变是对的。”康沁芳温和地说。对于“康沁芳们”来说，这无异于被迫重新选择人生的道路和生存的方式。尽管面对被迫进行的选择，“康沁芳们”还是能以他们的善良理解汉正街转型的无奈与艰难，默默承受汉正街转型时他们必然会承受的代价。只是，他们想小心翼翼地问一个问题：如何才能让他们在这次选择中所承受的风险降至最低？
这一切的艰难与被迫，对于开发“地一大道”项目的商业地产公司人和商业控股有限公司却是另一个契机。自1993年人和公司在哈尔滨获政府批准，将人防工程改造成为地下商场以来，其资本扩张速度已足以支撑它在经济动荡、地产业全面萧条的2008年依然逆流而上，在香港联合交易所上市。“人和地下商业街模式”是一个商业地产的奇迹，这个奇迹建立在高效率的资金回收、较低的前期投资成本、巨大的政策性风险、不可复制的人力资源优势以及跑马圈地式的扩张之上。
在汉正街搬迁的消息确定之前，风闻而来的人和便已经启动了武汉的“地一大道”项目。早在2009年7月，武汉“地一大道”项目就已经破土动工，12月9日开盘认购。在即将搬迁并转型成为大型批发市场的汉正街与汉正街原址上建立起的高档商业街之间，武汉“地一大道”似乎看到了另一种不同的诉求。“地一大道就是做零售和小批发的，这一块儿现在只有我们在做。”人和公司招商人员余鸿这样说，“地面上的是高档的品牌，黄陂那儿太远，从市中心坐车过去要两个多小时呢。汉正街的老商户当然应该在我们这儿设个门店的，总要留住老客户嘛。”
利用区位优势接收汉正街原本的中小商户，同时也接收当前汉正街的目标消费人群和市场，最后接收汉正街的形象、汉正街在武汉的影响力……这就是武汉“地一大道”的构想，但这种构想在还远远未实现的同时，却已变成了武汉“地一大道”的核心宣传策略。
“老鼠街是汉正街要搬迁的第一条街，老鼠街搬迁之后，我们会对外宣称老鼠街已经整体搬到我们商场里来了。”余鸿说，“其实他们（老鼠街的中小商户）来不来对我们影响不大，但是公司就是计划要对外那么宣传。”
汉正街的搬迁却没有人和公司和投资武汉“地一大道”的中小商户所想象的那么顺利。按照搬迁计划的第一步，今年六月必须将老鼠街整体搬迁完毕。而记者发现，在四月下旬，老鼠街仅仅只有了搬迁的迹象，多数店铺还在照常营业。“汉正街不是还在这儿吗？”周日下午，记者在汉正街头随机调查的时候，问及为何不去“地一大道”？一位消费者这样反问。
概念热，现实冷
但不可否认的是，“汉正街地下延续”这一概念在目标群体即中小商户中的炒作非常成功。武汉“地一大道”一跃成为江城最具潜力的商业地产项目，2009年12月，万人认购的场面引起了媒体强烈的关注。2010年6月，武汉“地一大道”开始试营业，8月开始正式营业，时至今日，营业已有半年余。然而，除了开盘认购时的火爆，在接下来一年多的时间中，武汉“地一大道”似乎进入了沉寂期。
周日下午，记者刚刚进入武汉“地一大道”多福路入口，便感到“地一大道”生意萧条。内衣区的店铺有一半以上是关的，在约七百米的距离内，记者没有遇到一个顾客。“这里一般没什么人，”爱帝内衣直销店里的销售员刘青一脸无奈，“我还是要每天守在这里，公司在这里设了门店。不过上面大楼也设了一个，那里人很多。”
“公司本来考虑的是一种战略，”刘青也向记者解释了为什么公司不把两家相隔这么近的店合为一家，“开始觉得在这里设个门店还是很有价值的。毕竟上面要拆嘛，早晚都要转到下面来。现在不能赚钱，觉得以后说不定。公司大，也不在乎这一个店亏损。”
但在武汉“地一大道”，能真正做到“不在乎这一个店亏损”的，并没有多少。记者共走访了“地一大道”七个区域中的五个区域，发现70%以上的商铺均是无任何品牌的中小零售商铺，或是低档品牌的加盟店。
“他们（人和公司）已经给我们缓交6个月租金的优惠了，但是现在这种样子，我耗不起。”想转让店铺的女装店主甘华这样表示。她从事服装零售业已六年，是武汉“地一大道”的第一批客户。“现在这半年不行，毕竟才开始做吧。在我看，起码要再做个两年这里才会好起来。不说别的，上面拆完就要一年多，拆的时候别人也不会来这里逛，等拆完了，这里才会火起来，可是我耗不起了。”
正如甘华所说，记者也在武汉“地一大道”地面入口附近抽查了一小部分消费者。这些消费者中，只有40%的人曾去过“地一大道”。有34%的消费者认为，地面上还未搬迁的汉正街就可以满足他们的消费需求，并没有必要进入地下的“地一大道”去进行同样的消费。在还未继承到“汉正街”之名所带来的固定资源和市场的时候，没有搬迁的汉正街却横亘在了“地一大道”和市场之间。对于“地一大道”及入驻其中的中小商户来说，只能期待政府的搬迁效率，期待时间将这片“障碍”彻底瓦解。
“我们现在和上面做生意的心态完全不一样，”康沁芳说，“我们肯定是想他们早搬，他们呢，肯定想的是好好考虑下。因为政府现在给他们的条件很优惠，甚至可以让他们去北湖万达那边做生意，也就是想让他们顺顺利利的搬走。”
汉正街的搬迁像是悬在一切与之相关的人们头顶的达摩克利斯之剑。时间久一点，汉正街的整体搬迁便较为稳妥和顺利，对于社会的稳定、汉正街的发展，都有着相当大的好处。“我们也理解，对政府来说，老鼠街的搬迁是一个例子。只要老鼠街能顺利搬迁，后面的依这个例子就行了，所以老鼠街的搬迁急不得。现在和谐社会嘛，政府肯定希望这个事很顺利。”余鸿说。
但是对于选择入驻武汉“地一大道”中小商户，时间的伤害却是直接性的。在等待市场和他们之间障碍瓦解的时间里，他们承担着日复一日的亏损，而他们中的很多人是依赖着自己这个唯一的铺面生存的。于是，这种资金的时间性耗损使得更多的中小商户选择退出。“毕竟对于我们来说，亏不起了。”甘华无奈地说。
其实这种亏损不仅是来源于尚未搬迁的汉正街所固有的竞争力以及消费者对汉正街所产生的消费偏好和惯性。事实上，人和公司为了维持自身的品牌和形象，对中小商户并没有采取完全放任的态度，而是试图进行管理。在商品的质量上，武汉“地一大道”是有着一定的限制的。“我们的衣服都是广州那边的，或者浙江那边的。老鼠街的都是‘汉货’，那质量，大家都知道的。”康沁芳笑言从前还未经营女裤生意时，曾在老鼠街购买过一条牛仔裤，不到半天裤缝的线就断了。“那就是典型的‘汉货’，是那种家庭妇女自己带回家随便缝两针弄出来的。”
但商品质量上的限制反而使得中小商户的亏损更大了。康沁芳的店铺是所在街区公认生意最好的，在采访的两个小时中，她共成交了5笔生意，但她仍然每月亏损。“我周围的（店主）都说我喊不起价，他们倒是喊高了，但是他们没生意啊。”康沁芳的店铺中，价格超过60元的单件女装几乎不存在。“像那些年轻的小姑娘，在上面逛熟了，这些衣服大概是个什么价位她们心里都有数。我这里又不是品牌，你喊个一、二百，人家肯定不肯买啊，经常还价的时候就说：‘我在老鼠街看到过一样款式的，那里价比你这低，我去那儿买。’不是品牌的货，只能卖个新潮，又不敢放在这等到换季处理掉，亏得更厉害，最后不亏太多也就卖了。”
劣币驱逐良币的效应使得“地一大道”维持自身品牌和形象更加困难，也使得中小商户为此承担了每笔商品成交中的亏损。同样大量的经营非品牌的中小型商品零售，在普通人的眼中，武汉“地一大道”和汉正街并没有什么区别。更何况，武汉“地一大道”一直在为合法继承汉正街之“名”而努力宣传。这种“名”的继承给武汉“地一大道”附着的形象，便是“汉货”所给人一贯的质量低下、价格便宜的印象。这个小商品销售的泥潭，温州踏进去过，汉正街同样踏进去过。温州走出来了，汉正街正在走出来。而武汉“地一大道”，真的做好了应对它的准备吗？
“地下汉正街”的虚与实
面对生意清淡、中小商户亏损的困局，武汉“地一大道”也在寻找出路。在对中小商户暂缓征收租金的同时，人和公司也出台了商场管理办法，强制与其签订3年出租店铺合同的中小商户每天必须达到一定的营业时间，否则就会扣取签订合同时商户所交纳的押金。公司方面也雇佣专人每日早晚巡查店铺开门状况，被商户们戏称为“点卯”。
“其实我们挺理解的，本来就没人气，我们要是因为亏损，都不开门，那商场就会显得更没人气，生意会更难做，以后没人愿意逛这里，也没人愿意来这里做生意，他们（人和公司）也没办法继续租这里的店。但是很多人都只是应付下‘点卯’，因为他情愿关着门，一天也只亏损个租金和押金，他在别的地方找事情做，或者在别处开店子，把这笔钱补回来，总好过在这里守着。”甘华给记者算了一笔账，10平米的店铺，一天的租金、电费、生活费、误工费等加起来超过300元，而一天的租金加上人和方扣除的押金也不到200元。
这种管理办法在信息不对称的情况下很容易失去效果。长期的品牌、自身的形象对中小商户来说并没有太大的约束力，他们对人和公司的形象和品牌并不天然的负有责任。因此，中国房地产税务筹划网总裁李明俊先生在评价武汉“地一大道”的时候这样说：“这种商业地产本来就不适合让中小散户进驻。更何况，商业地产的风险还有结构性风险。”
事实上，商业地产与住宅地产的区别很大，限购令的出台导致投入住宅建设的资金减少，商业地产成了房地产商竞逐利益的新舞台。
但与传统的住宅房地产不同的是，“商业地产不是把房子建好了就可以赚钱的，需要你很好的经营才能赚钱。”在武汉“2011城市观点论坛”上，高和投资董事长苏鑫这样说，“商业地产的规模没有办法和住宅相比，而且商业地产的要求极其高，我们已经看到了一定的风险。”
苏鑫指出，商业地产的风险性主要源于两个方面。一个方面就是地产商将商业地产作为“短期的避风港”，而没有在认知上明确商业地产的高风险性。另一个方面就是“未来风险”的问题，“商业地产赚钱的核心是要有运营能力，同时还包括资产管理的能力，这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。商业地产的价值是由租金决定的，租金的高低是什么决定的呢？由运营能力来决定的。所以商业地产不是简单的认为只要地段好价格就可以高。”
与武汉“地一大道”开盘之时在广告宣传上的投资相比较而言，在试运营至今的时间里，“地一大道”出现在各大媒体上的频率并不多。记者在网上搜索后发现，网络媒体对于武汉“地一大道”的报道，七成都是描述2009年开盘时万人抢购的火爆场面，只有三成媒体报道2010年8月正式营业时人和公司主办的宣传性表演。而在这一时间点之后，几乎没有任何一家媒体对武汉“地一大道”有过只言片语的关注。
评价运营能力的指标有很多，广告宣传和形象推广能力无疑是一个重要的指标。在汉正街头，记者进行的抽查结果显示，有60%消费者没有去过武汉“地一大道”。记者发现，武汉“地一大道”的入口处通常只有一块一米多高的指示牌，位置并不显眼。好几位消费者在距离“地一大道”入口不到30米处向记者表示，完全不知道“地一大道”是什么，这类消费者竟然占到抽查人数的20%。
“他们（人和公司）也做过宣传，但是效果不理想，后来就没做了。”谈到广告宣传问题，甘华这么说，“要做也是为品牌门店做，不会为我们做统一宣传的。”实际上，从成本上考虑，商业地产运营商的确不可能为中小商户量身制作形象和宣传。而非品牌的商品零售行业内部也并没有对形象和宣传产生足够的重视，而中小商户限于自身成本，从商品到服务都没有自律意识。
但是，对于一家商场而言，没有一个精准的定位，没有长期的整体形象推广和宣传，仅仅依靠对中小商户进行不太有效的管理和约束，其真正的成长空间并不太大。“其实我感觉，他们（人和公司）都没有搞清楚自己的定位，只是觉得这个地段很好就宣传了，”康沁芳略带困惑地说，“他们到底是做品牌生意呢，还是做我们这种散户生意呢？是批发呢还是零卖呢？”
带着这样的疑问，康沁芳也同甘华一样，决定将她每日亏损的店铺转让了。“其实以后要我选择，一样的条件下，我会选择做地面的店。”康沁芳这样告诉记者。
在一切都明晰之后，武汉“地一大道”已然被当做了这样一个现实的样本：仅仅进行短期概念炒作的商业地产项目，并没有获得期待下的相应回报。或许，这个现实样本能引发的，不仅仅是一场现实意义上的想象。我们必然应该不断的追问，在这条街道的“名实之辨”中，谁为此付出了多少的代价？只继承了汉正街之“名”，只靠前期宣传一个大而化之的概念，只强调地段优势，而不加强实际运营能力，武汉“地一大道”，还能走多远？