基于综合评价法的房地产业可持续发展研究

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摘　要：本文选取人均GDP、房地产增加值占GDP的比重、城市化水平等11个指标建立房地产行业可持续发展评价指标体系，运用因子分析法确定客观权重，再对主观权重和客观权重使用乘法合成归一化法获得两者相结合的综合赋权法来确定指标权重，最后运用综合评价法对我国房地产行业1994-2010年的可持续发展水平进行总体评价，结果显示总体发展呈向上趋势，且发展较迅速。

关键词：房地产;可持续发展;综合评价法

中图分类号：F293.3;F224 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.14 文章编号：1672-3309（2012）03-31-02

一、引言

房地产业是我国国民经济的支柱产业，同时也是节能减排的关键领域。近年来，我国部分地区由于对房地产业高速增长目标的过分要求，造成大量的资源浪费、环境污染，甚至违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律。此外，由于我国加入WTO、国民经济发展的推动、居民消费结构的变化、城市化进程的加速以及西部大开发战略的实施，使房地产行业面临着很好的发展机遇，同时也面临着严峻挑战。在这种经济背景下，如何保持房地产行业的可持续发展已经是各级政府和房地产企业无法回避的问题。

二、指标体系的构建

房地产行业可持续发展评价是一个具有层次性、动态性和综合性的系统分析过程，它是在对房地产行业可持续发展指标体系整合的基础上做出的综合判断。但是如何正确分析和评价房地产行业的可持续发展，必须设立相应的指标体系。房地产行业可持续发展指标体系的构建，可以为科学研究和多方面的工作提供信息资源，促使可持续发展理论和实践的跃升。

本文根据全面性、系统性、科学性的原则，结合统计数据的可得性，按照专家调研法和文献阅读法，最终筛选出包括经济评价因子、人口评价因子、社会评价因子、资源评价因子和环境评价因子5个准则层，共11个指标构成的我国房地产行业可持续发展评价指标体系，指标体系的解释和内容见表1。

方案层涉及指标计算的公式如下：

房地产开发投资增长率=■ ×100%

房地产增加值占GDP的比重=■ ×100%

城镇人口增长率=■ ×100%

城镇化水平=■ ×100%

三、模型的建立

在对受多种因素影响的我国房地产行业可持续发展水平进行总的评价时，本文采用指数综合法进行无量纲综合评价。

指数综合法是借助平均指数的形式，把各项指标的变动程度视为个体指数，并赋予一定的权数，再进行加权平均求得“综合测度指数”，用以反映经济现象的综合变动情况，其基本公式如下：

上式中，如果给定水平测度指标体系由n个指标构成，i=1,2,…,n，Wi为各项指标的权重，即相应的权数；Ki为被选定的各项考核指标的变动程度。

综合评判平均指数的具体计算步骤如下：

1. 在综合考虑研究目的与被评判对象特点的同时，选择n项指标作为考核指标。这里我们假定被选定的指标当年的实际值为X1，X2，…，Xn。

2. 规定一个统一的评判标准。也就是具体规定每一项指标的评判标准，这个标准可以是预期水平，可以是全国基年的（或当年的）平均水平，还可以是全国先进水平。这里记评价标准值为X1，X2，…，Xn。

3. 确定各个指标的权数，也就是根据各项考核指标的重要程度，分别确定它们的相应权数。权数为：W1，W2，…，Wn，W1+W2+…+Wn=100%。

4. 最后计算房地产行业可持续发展指数。

房地产行业可持续发展指数K=■=■ (2)

其中:Ki=■

式中，标准值Xi为根据大批专家所确定的各个指标的评价标准值，权数Wi为采用主客观结合的综合赋权法所确定的各个指标的权重，标准值Xi为各个指标在一定时期一定地点的实际值。

运用层次分析法确定主观权重，运用因子分析法确定客观权重后，再运用乘法合成归一化法对所得到的主观权重和客观权重进行综合分析，最后得到各个指标的综合赋权。结合我国1994-2010年的相关指标的统计数据，可以计算出我国房地产行业可持续发展指数。根据得到的这些可持续发展水平指数的数据，结合以往各个专家关于可持续发展水平的判定标准，可以对我国可持续发展水平做出定量的测度和判断。

四、模型求解

1、层次分析法确定主观权重

根据各指标的相对重要性，运用专家打分法，最终得到我国房地产行业各层各类评价指标权重集为：C11权重为0.1221；C12为0.0481；C13为0.1036；C14为0.0962；C21为0.044；C22为0.066 ；C31为0.0924；C32为0.0276；C41为0.0928；C42为0.0672；C51为0.24。

2、因子分析法确定客观权重

判断原数据是否适合进行因子分析，这里根据KMO统计量和Bartlett’s球形检验加以判定。运用SPSS13.0对我国房地产行业数据进行KMO和Bartlett检验。结果表明KMO>0.6，且Bartlett显著性检验，所以此模型适合做因子分析。在通过统计检验后,我们可计算出各指标变量正交旋转后的因子载荷矩阵,各因子所对应的特征值、方差贡献率、累积贡献率等。检验结果表明，前3个因子的累计贡献率就达到了86.573%，说明可以提取2个因子。为计算因子得分，对初始因子载荷矩阵进行正交旋转变换，得到因子得分矩阵。根据每个指标对应每个因子前面的系数，结合每个因子的方差贡献率，得到各指标数据的客观权重：C11为0.1148；C12为0.1169；C13为0.0454；C14为0.1173；C21为0.1182； C22为0.0143；C31为0.1200；C32为0.0764；C41为0.1176 ；C42为0.1128； C51为0.0463。

3、综合赋权法确定综合权重

由AHP确定的主观权重和FA确定的客观权重，运用乘法合成归一化法的公式Wj=■。计算出我国房地产行业可持续发展指标体系中11个指标的综合权重为：C11为0.1656；C12为0.0665；C13为0.0557；C14为0.1334；C21为0.0615；C22为0.0112； C31为0.1311；C32为0.0249；C41为0.129；C42为0.0897；C51为0.1314。

4、模型计算

根据公式（2），计算出我国房地产行业1994-2010年的房地产可持续发展指数，其走势如图1所示。

五、结论

研究发现，我国可持续发展水平指数在1994-2010年的17年内，呈现出如下特点：发展指数保持总体上升的态势，表明我国房地产可持续发展状况总体上处于较好的状态，总体发展呈现向上的趋势，发展较为迅速。