呼和浩特市房地产市场风险预警实证分析
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摘 要：本文运用主成分分析，通过选择合理的指标体系，利用连续6年的数据，构建了呼和浩特市房地产市场风险预警统，给出了单指标和综合指标的预测结果，以揭示呼和浩特市房地产市场的运行状况，提出了具有一定参考价值的对策建议。
关键词：房地产 风险预警 指标体系 主成分分析
一、引言
房地产预警系统，属于经济预警的范畴，是以主成分分析、网络神经系统等科学理论和经济运行规律为指导，对房地产业运行过程的经验分析。通过指标体系的选择和建立，揭示并认识具体指标与房地产业运行总体态势和局部特征的内在联系，得到有关房地产业总体运行态势和局部特征变化的准确判断，对潜在的问题进行分析并找出相应的对策，对其走势作出正确的预测与评价从而采取调控措施，促进行业的持续健康运行。
近年来，全国各地房地产市场都出现了程度不同的房地产投资过热等问题，导致房地市场产价格一路攀升，构成了房地产危机的引发条件，与房地产相关联的资金链条一旦断裂，极易导致系统性金融风险，乃至对整个国民经济的稳健运行产生冲击。因此，准确地对房地产市场发出预警预报信息，非常重要。
本文通过选择较为科学的指标体系，使用呼和浩特市连续6年的数据，综合运用主成分分析法和神经网络等方法，建立了呼市房地产市场预警模型；同时，针对呼市现有房地产市场状况及相关的经济管理体制，提出了房地产预警预报体系运行的管理对策及政策建议。
二、样本数据的选取
影响房地产业发展的因素很多，将众多的因素归纳成为数较少的几个综合性指标，是预警预报系统研究的一部分。本文在聚类分析的基础上采用主成分分析，对房地产业预警预报系统影响因素进行科学分析。表1为所选取的因素的原始数据。
(一)X1――房地产开发投资额占全社会国定资产投资额的比重。该指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。
(二)X2――基本建设住宅建筑施工面积与基本建设住宅竣工工面积的比。这是一个重要的前瞻性指标。根据呼市在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的3.5倍左右，故施工面积反映了1―2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。
(三)X3――住宅商品房均价增长率与生产总值增长率的比。速是房地产泡沫的一个重要衡量指标。
(四)X4――房地产开发投资额增幅。适度投资有利于拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如无相应的需求作支撑，必导致供过于求。房地产投资额增幅对发展中国家或经济欠发达地区的经济发展有着极为重要的作用。因此，在市场发展初始阶段和快速发展时期会出现指标值较高的情况，甚至达到1590―30％，经过快速发展后的平稳发展时期，该比重与经济发展速度相当，应保持在10％―15％左右。
(五)X5――住宅商品房销售额与居民储蓄存款的比。经过计算得到的数值如表2。
三、预警段与预警级别的确定
将房地产市场状况分为5个级别，即过冷、偏冷、正常、偏热、过热。在这里主要用统计来确定临界值。
根据统计误差理论所得出的3原理，即通过计算各个复合指标数据系列的各级预警中心值，然后得出评价和预报预警的5个区间(如图1所示)。
按照控制论的方法，求出xi与，区间(-∞，Xi-2σ)是过冷为了便于研究，把表1的数据加工整理，得到以下五个指标：
以主成分计算结果为基础结合经济指标的经济意义，最终确定预警指标的权重集。
四、呼和浩特市房地产市场发展现状
依据上述定量分析，对呼和浩特房地产市场现状可做如下综合评价：
(一)从房地产投入与产出与国民经济的协调关心来看，房地产开发投资额和全社会固定资产投资额绝对量均呈增加趋势。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重维持在10％―20％之间，房地产市场发展对带动当地经济的发展有着极为重要的作用，因此，在市场发展初始阶段和快速发展时期会出现指标值较高的情况。在发达国家，房地产投资一般占20％―25％，因此可得出，呼和浩特市的房地产应处于偏冷状态。
(二)从房地产供给与需求的协调关系来看，正常情况下，房屋销售面积应接近于竣工面积。但由于竣工面积中，一部份直接出租。所以每年的增量空置面积应为竣工面积减去销售面积和出租面积(出租面积较小，暂忽略)。由表1可看出，从2000-2005年里，销售面积均远大于房屋竣工面积，这表明呼和浩特市房地产发展前景很好。
(三)从人均居住面积来看，从表1可以看出，人均居住面积逐年增加，到2005年已达到27.14平米，己任超过了全国平均水平24.00平米。
(四)2000―2005房地产市场发展状态总体评价。呼和浩特市房地产市场变化状态可描述为：偏冷一正常一偏热。市场偏冷的年份为2000、2001和2002年，正常的年份为2003年，偏热的年份为2004和2005年。这基本上与我国大环境下的房地产周期相吻合。随着住房体制改革的进一步深化，从1997年起，我国房地产逐步进入复苏期，房地产市场进入新一轮的发展周期，开始回暖。之后到2000年左右又跌入低谷。自2001年以后，房地产又进入高增长时期，房地产市场保持洪需两旺的运行态势，多项指标在高位运行。2005年房地产进入市场偏热期。这一年，房地产政策层出不穷，对房地产市场进行全面整顿，规范房地产市场，在房地产界掀起了一场疾风劲雨。2005年呼和浩特市的房地产市场与全国的一样，是极不平静的。一面是国家加紧实施宏观调控政策；一面是房价依旧高位运行，交易持续火爆。宏观调控效果在2005年初步显现。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例下降、基本建设住宅建筑施工面积与竣工面积的比逐年增加，房地产开发投资额增幅下降、价格增长率与GDP增长率较之上年都有所降低，但降幅较小，说明呼和浩特市房地产市场仍处于加速发展态势。呼和浩特房地产业经过5年的快速发展和一年的宏观调控，进入2006年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期。
依据以上指标，可预测出在未来的3―5年中，每年仍有数量较大的增量住房进入市场，需求依旧旺盛，房地产业将在调控和规范中继续保持旺盛发展势头。
五、对呼和浩特市房地产市场发展的建议
(一)提高软件管理水平，实况房产管理现代化。加快房地产行业管理手段的现代化，逐步实现办公自动化、管理手段现代化，以适应房地产业发展的需要。建立健全房地产市场信息预警预报系统，是加强宏观调控的一个重要的手段和途径。通过建立和完善房地产信息预警预报和披露制度，为政府决策、企业及个人进行理性投资和消费提供及时、准确、可靠的信息资源，增强市场的自我调节能力，尤其是增强企业适应市场变化以及抵御市场风险的能力，促进房地产市场持续健康发展。
(二)建立分层次的住房供应体系。坚持从构建“和谐社会”出发，建立健全分层次的住房供应保障体系。尤其要切实帮助低收入家庭改善住房条件，逐步完善住房保障体系，加大经济适用住房销售管理，严格集资合作建房管理，稳定廉租房资金来源渠道，研究进城务工人员住房政策，把经济适用房的政策真正落到实处，取信于民。
(三)健全协调机制，把握舆论导向。加强对房地产市场的舆论引导，向社会公布准确的市场信息，合理引导住房的建设消费。政府必须及时、准确、透明地房地产信息，让事实和数据说话，让经济规律发挥作用。
(四)加强房地产市场需求研究。在完善现有业务管理系统的基础上，建立并完善以楼盘表为纽带的管理网络系统，以实现对每套房屋销售状况、权属变动、价格变化的跟踪管理和开发项目运行过程的全程监控。挖掘反映市场结构状况的数据，特别是加强采集房地产市场需求方面的数据，对购买人的购房次数、购买原因、价格区间、购房贷款等情况进行分类统计，分析现实的市场需求，预测未来的需求趋势，把握房地产市场走势，控制房地产产的结构性失衡。
(五)确定合理的土地供应结构。严格控制土地供应总量，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理，有效控制城市土地的年总出让面积。保持土地公开出让的公正性，采取措施有效控制地价，降低土地成本，避免地价、房价上涨的恶性循环。