对如何计算我国商品房空置率的思考

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【摘要】提出建全我国商品房空置率体系的重要性，应以增量空置统计逐渐向存量统计过度，空置率的计算方法以近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量较为合适，并以套取代平方米和按商品房类、区段分别统计。

【关键词】商品房 空置率 统计方法

2008年7月，国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，标志着这个囊括全国40个城市的房地产预警预报系统在2004年停滞后再次启动，但对于正式运作的时间并未指名。只有拥有一个切实有效的房地产信息统计系统，配合完善的房地产监控和预警机制，才能未雨绸缪，及时调控，避免房地产大起大落，对经济发展，人民生活，金融安全尤为重要。在房地产数据中，空置率是一个较为重要的指标，它较客观的反映房地产市场供求状态，国际上将该指标作为房地产市场调控的重要依据之一，但国内对该指标的价值未予足够重视，该指标体系仍处混乱状态。例如，我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”，是指前一年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积（截至2008年9月末，统计局公布的商品房空置面积分类指数为103.54，比8月份回落0.36点，同比回落5.93点。全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%）。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。那么，我国的空置房面积到底是多少?应该怎样计算空置率才合理？怎样应用空置率对房地产市场指导和调控都亟待解决。

一、建立和健全我国住宅市场空置指标体系，重视空置率的研究

空置（Vacancy）是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态。空置=未售出房屋+已售未使用+已售未出租。“未售出房屋”直接反映房屋销售状况。可能原因：时间短尚未售出；在预期房价上涨时地产商捂盘惜售；其他各种原因不能售出。“已售未使用”包括：第二套房（为将来自己或子女住）或现有房住；投资或投机购房，这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋，并从中获取利润。因此，被投资者和投机者购买的房屋，必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于转手交易成本增加及转手交易价格预期的提高，拉高了房价，从而产生投资和投机性空置房屋。对投机性购房，其目的只是为转手，不装修也不打算出租。“已售未出租”包括：无人租；租金过低房东不愿出租；租金过高房客不愿租。

空置主要包括以下五个指标：空置量：指某一时点如年末等空置的商品房数量 ，不包括季节性使用的房屋或腾空待拆的旧房屋。计量单位用面积m2表示。空置率：空置率指某一时点（如年末等）空置商品房面积占全部商品房存量面积的比重。平均租售时间：平均租售时间是指空置房屋求租、求售所需的平均时间，其计算公式为：平均租售时间（年）=年平均空置面积/年平均租售面积。吸纳量：吸纳量是指一定时期一定范围内现有的可供使用的住宅商品房中被市场占用的部分，其计算公式为：本期吸纳量=本期销售量+本期租赁量。吸纳率：吸纳率指吸纳量与本期可供量之比，用公式表示为：吸纳率=本期吸纳量/本期可供量，式中的本期可供量 =期初空置量+本期新增量。该指标体系可反映房地产使用市场和交易市场的景气状况。其中，空置量、空置率、平均租售时间的大小对空置产生正面影响，与房地产景气状况呈反向关系；吸纳量、吸纳率的大小对空置有负面作用，与房地产景气状况呈正向关系。美国采用空置量、空置率、吸纳率等指标，香港采用空置量、空置率、供应量与吸纳量之比等指标；台湾则采用空屋数、空屋率和自有住宅比例等指标。

二、明确空置率统计指标，以增量空置统计为重点，向存量统计过渡

空置率指标比较有常用的有如下几种：第一，商品房空置率V1=商品房空置总量/城镇所有房屋总量 ×100%，第二，商品房空置率V2=商品房空置总量/近三年商品房竣工量×100%，第三，商品房空置率V3=商品房空置总量/当年竣工量×100%，第四，商品房空置率V4=近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%。前三种方法都是以现有总空置存量为分子，分母则各有不同。国际上和我国港台一般以商品房空置总存量为分子，以商品房空总存量为分母，这却不适合我国内地，用建国以来的空置总量来计算，混淆和掩盖了我国在经济发展过程中各个不同时期的房地产发展的问题和矛盾，不能准确反映不同时期房地产发展状况，再者我国现有房地产统计体系尚不完善，很难得到全国商品房及其空置总量较准确的数据。商品房空置总量作为分子，特别是未出租部分的统计，因其有变化快的特点，更难得到准确的数据。现行条件下，存量空置统计难以实施。我国人口众多，房屋存量巨大，仅建国以来，全国累计住宅竣工面积就近70亿平方米，在此基础上统计调查存量空置面积，难度很大。因此，目前将总空置和存量指标纳入空置率计算还难以实现。现阶段应从增量空置统计入手，按照国际通用指标口径，完善商品房空置率的计算方法和确定合理空置率标准，逐渐向存量统计过渡。V4是以商品房空置和竣工量的增量数据进行统计计算，符合现阶段国内房地产状况。

三、缩小统计时间段，以三年为时间单位

在以上四种计算方法中，V1以城镇所有房屋总量为分母，分母必然很大，使空置率结果偏小，而且我国地源辽阔，房屋总量巨大，品种繁多，它包括商品房、单位自建房、居民自建房、住宅合作社建房和大量农村建房中的空房量，所以很难准确统计社会拥有的全部空房量。以2003年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品住房只有2.85亿平方米，商品住房占全部竣工住房的比例只为40%，所以以城镇所有房屋总量为分母的数据也很难准确。V2以近三年竣工量为分母，而以空置总量为分子也不合理。V3以当年年度竣工量为分母，虽然在现行房地产开发统计条件下，年度统计指标最多（有出租、不可销售面积等指标）、指标也最准确，在此基础上统计的空置率等指标波动最小，计算的空置率最能反映实际情况。但按年度计算商品房空置率分母很小，空置率结果则会偏大。用当年的竣工量作为分母和商品房建设的长周期性相违背，时间段过短，不能反映商品房出售和出租的时间概念，空置房和滞销房没有合理区分。实际上商品房在一年之后才得以使用是正常的现象，这包括正常销售周期及销售商悟盘等因素，无法反映当年的实际空置水平，这些结果都会失真而失去其价值。例如用V3计算2003年建设部公布的全国商品房空置面积为1.28亿平方米，除以当年竣工面积3.25亿平方米，则空置率高达39.4%。2004年建设部公布的全国商品房空置面积为12326万平方米，除以当年竣工面积42465万平方米，则空置率也高达29%。用V2计算（2001-2003年三年商品房竣工面积之和为10.43亿平方米），空置率就降到了12.3%。而若用V1计算则不到5％。V4较为适合我国的国情，除因其以增量数据进行计算，其以三年为时间单位也更为合适。这是因为以近三年增量商品房空置量作为分子，数据较易统计，也比较准确。既可以用于全国范围调查指标，也可以作为某个地区或某个类别房屋的统计。分母以近三年商品房竣工量也比较合理，一年时间过短，房屋来不急售出，四年则过长，不能实际准确地反映空置量。从理论上讲，V4更接近实际情况，明确了待销、滞销、积压概念。

四、以套为单位，取代以平方米为单位

我国目前空置率和空置量指标，是用平方米而不用套数作为计量单位，主要是应用于反映房地产市场的销售状况，而不是使用情况，所得出的空置率难免失真，故很难全面衡量房地产市场所存在的问题。从另一个角度统计房屋购买或租时，按套数统计显然比按面积统计容易和方便得多。

五、按类、区段统计

在商品房空置率中，商品住宅空置面积所占比率为最高（根据国家统计局最新数据为51%）。故现商品住宅空置率的合理区间暂用商品房空置率的标准。按照商品房空置率的定义还可按物业分别计算商品住宅空置率、办公（写字）楼空置率、商业营业用房空置率。商品住宅、办公楼、商业营业用应该将经济适用住房、商品住房及商业物业分别进行统计，以有效防范投资性购房引发的“泡沫”，对宏观与微观市场起到切实的指导作用。以上几类房因特点和需求不同，国家的政策各异，其空置率的合理区间应分别确定。因为我国地域辽阔，地区之间经济发展不平衡，空置率分区统计更具有指导意义，东、中、西部空置率在同一发展时期，合理区间也不同。5％空置率对经济较落后，居民收入低和金融资产积累不足的中小城市可能已经危险，但对北京、上海这类经济较发达，居民收入高，外来人口购房需求量大的城市，7%或8%可能仍为合理空置率范围。所以分别统计大、中、小城市的空置率更为合理。

六、强调政府主管部门定期披露房地产信息的责任和义务，尽快完善空置率统计体系

商品房的空置量大小对市场开发、投资机构及个人投资都有很大影响。目前房地产信息披露的平台还没有建立，由于产业范围划分的不清晰，相关的土地、技术指标、销售等方面的数据也就无法公开和透明，导致了统计数据不全面。不仅购房者无法获知他们想知道的有关房地产项目的基本数据，就是开发商也无法通过正常渠道了解有关方面的数据。作为行业主管部门，建设部有自己的一套统计系统和统计数据，但受《统计法》的限制，不公开，只用于行业内部的调控管理。其对商品房空置量的描述也只是商品房空置面积的概念。国家、省、市应按年度正式公布各级商品房空置率等指标，包括分类空置率指标。全国工商联住宅产业商会也在建立“空屋率”的数据，用实际抽样调查的方式将未销售或销售而未使用的房屋统一纳入“空屋”。然而，客观地说， 要想做出完整的数据， 企业和商会都难以实现。全面的、体现权威性的数据最终要靠政府的行政力量才能完成。

空置的界定是空置率统计体系中最为困难的工作，挨户调查统计的方法，不仅费时费力，因户主私秘或暂时外出等原因，对有些房屋是否空置难以确定。国内有的房地产顾问公司将连续三个月电表不走字的已购商品房计入空置统计。台湾则采用参考台电公司的每月用电度数低于20度的户数来统计空置率，其计算方法如下：空置率＝空置房户数/非营业用电总户数×100％。因电力公司收费系统已电子化，用与空置率高度相关的变量用电度数来统计房屋空置率，不仅准确而且简便，这种方法无疑是目前最值得研究完善并加以推广的方法。至于是以电表不走字或用20电度数作为分水岭值得进一步探讨，若以年度统计，用年总用电量少于多少度（如100度）为界定标准更便于统计，这排除了中介看房、户主打扫卫生及偶然的小住或短暂的出租用电对统计准确性的影响。

【参考文献】

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[4] 蔡金水：对空置房和闲置房的反思[J].北京房地产，2006（2）.