房价抬头?

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房价正由降转升的传言充斥当下楼市。一如北京的雾霾，使人们对趋势愈发迷茫。

全联房地产商会下属的REICO工作室近期报告称，从价格的月度环比变化来看，2012年，全国70个大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月和6月企稳；11月和12月，新建住宅价格上涨幅度较大。

基于对房价上涨的恐慌，各种关于调控升级的传言纷至沓来。包括升级营业税以及房产税扩容在内，一场关于房价的博弈正逼近沸点。有业内人士认为，当前房企已渡过难关，涨价似乎不可避免，而引导市场趋势的地价，目前正以更高于房价的涨幅在增长。

在地产界备受追捧的“预言家”任志强近期也再次放言：“什么政策也阻止不了今年房价的上涨趋势。”任志强的笃定源于行政调控持续三年之后，调控长效机制仍旧缺失。

需求持续爆发

需求正超乎想象地持续爆发。

2013年1月的一个早上，才刚刚9点，北京市朝阳区房产过户大厅外就已经排了至少有50米长的队伍。排在队尾的一个购房者是早上四点半就开始排队的，而排在队伍最前面的则是昨晚九点就过来的。

一位近期经历了过户缴税的购房者告诉记者，现在北京办理二手房缴税过户至少需要2天，而以前只需要一天就可以完成，并且还需要早上4点钟起来排队领号。缴税大厅门外的黄牛党已经将号码卖到了500元一个。

统计数字可以说明近期北京需求的火爆程度。据北京链家地产经纪公司统计，继2012年12月二手房成交量大幅上涨后，2013年1月成交量再创新高，预计全月成交量将会超过1.9万套。尽管该成交量还尚未达到2009～2010年的市场火爆时期，但仍是2011年2月以来的最高值。

据北京21世纪不动产CBD中心区域新城国际店经理反映，1月以来，成交量和成交价均稳步增长，房价上涨幅度在5%左右，客源量较12月保持不变，房源量供不应求，经纪人明显感觉“没房卖”。

21世纪不动产市场分析师张磊介绍，除了CBD区域外，其他区域的门店也保持了红火的成交态势：通州云景区域玉桥店1月买卖成交单数是12月的两倍；崇文区域新景家园店成交单数是上个月的4倍，亚北区域名佳花园店成交是上个月的3倍。“只要有房源，价格不离谱，基本都可以在很短时间内成交，关键是年前很多业主都不着急售房了，致使很多区域一房难求”。

需求持续爆发必然带来价格上涨。据链家地产市场研究部统计，1月份北京市二手住宅成交均价为24962元/平方米，价格环比涨幅为1.5%。

21世纪不动产门店经理告诉记者，新城国际所在区域二手房目前买卖均价6.3万元左右/平方米，租赁一居室1.5万，两居要2至3万，三居3万以上。从近期成交的一套二手房看：一个西向户型的房源，报价650万，在业主和客户约谈的两天内涨了20万，最终以675万成交。

行政调控式微？

人们困惑的是，为何在严厉的限购政策下，需求仍然持续爆发？

按照北京市限购规定，外地人李华（化名）在北京已经没有购房资质。因为，就算在北京纳税或者社保满五年的外地人也只能在京购置一套房。而为了成功购置第二套改善性住房，李华选择了“假离婚”，具体操作方式是，与丈夫离婚，然后将房产放到丈夫名下，自己再重新购置一套房。由于李华离婚后名下无房，她甚至还可以享受首套房的贷款优惠。

这并不是个案。需求正从限购的池子里通过各种各样的方式溢出。除了通过“假离婚”，人们还可以通过办理工作居住证等方式购房。

当然，并不能否认限购的作用。如果没有限购，在强大的需求面前，房价涨幅可能会更高。但随着行政调控的持续，限购对于市场运行的药效也在逐渐减弱。

REICO工作室统计报告显示，2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。

另外，2012年房地产开发投资增速也在较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。与此相对应，2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。

任志强认为，企业购置土地负增长的概念就是，如果不考虑此前的土地储备，新增土地大概需要6～9个月时间才能开工，好的企业可能在9个月才具备销售条件。也就是说，2012年的供给和投资都可能因为土地的短缺而上不去。

而另外一个无法改变的现实是，中国最大的内需仍然是居住需求。据统计，2002～2011年，在各项内需因素中，居住需求占比最大，平均为16.7%。2002～2011年居住需求占内需比重总体呈上升趋势，2002年为15.9%，2011年上升到18.5%，平均每年上升0.3个百分点，是内需中上升最快的。这意味着内需中居住需求增长最快。

长效机制待建

1月28日，上海易居房地产研究院调研报告显示，2012年12月，70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1，即新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房价上涨的城市有65个，下降的城市有5个。

上海易居房地产研究院研究员郑红玉认为，2010年以来的房地产调控政策效果已初见成效。虽然部分城市及区域房价涨幅明显，但已脱离暴涨、疯涨等不合理区间，同时个别城市在调控之前的房价飞涨已基本得到遏制。

但令她担忧的是，随着2012年下半年楼市逐渐回暖，一线城市连续两个月领涨全国，前期压制使得后期反弹也更为明显。未来楼市调控政策如不加码，目前的调控效果将很难维系。郑红玉认为，楼市调控长效机制仍有待建立。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，“尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。”

张宏伟认为，从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。

而房产税推广的前提是全国住房信息联网，但该项工作一直进展缓慢。

按照住建部2013年初的部署，作为“住房调控”和“房产税开征”等工作基础的全国个人住房信息系统，将在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。据消息人士称，这40个城市联网工作已经完成，但该联网工作一直没有公开。

业内认为，政府应尽快推进住房信息全国联网工作，并以此为依据，制定差异化和长效机制的调控政策。而不是通过频繁变动的行政方式调控，这不仅容易滋生腐败，而且并不能从根本上改变房地产供求失衡的问题，而从更长远的角度看，行政调控的药效也会在市场的作用下逐渐减弱。

另外，张宏伟认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间；另一方面，也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。