基于SWOT分析的旅游地产开发及策略
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【摘 要】随着旅游业的发展，旅游业与地产业逐渐受到城市发展的喜爱，从而成为国发经济一个新的增长点。旅游房地产成为旅游业与房地产的一种结合行业，它的正确发展可以促进两大产业的共同努力与协调配合。
【关键词】SWOT；旅游地产开发
一、中国旅游地产开发模式分析
1. 在我国当下旅游地产开发存在的几种基本形式：
（1）自营式酒店 此类酒店主要在为游客提供住宿的基础上，增添娱乐、仁义辅助功能，这种模式主要建立在旅游及商务较为发达的在中型城市。（2）时权酒店 此形式是把酒店的每一部分划分为规定的时间，售出给消费者规定时间内的使用权，顾客可以在这个规定时间内在该酒店享有居住权。（3）产权酒店 是把酒店的每一个部分分别出售给投资人，由酒店管理或者采用分时度假网络管理，投资人由此获利。此形式已经是一门成熟的行业。（4）时值度假型酒店 顾客购买适量的“分数”作为选购产品时的货币。此类型的酒店通常是不同品质的酒店，部分单位加入分时度假网络。（5）养老型酒店 专门为投资人自己或者老人购买一个单位，以便度假时使用一段时间，退休后长期居住。（6）度假村、别墅 基于特定的旅游资源的开发项目。比如滑雪等运动、温泉疗养、滨海度假村等，还有及功能于一体的度假村。（7）旅游景观住宅 基于旅游资源的条件下，开发的及住宿、娱乐等多种功能的住宅项目。（8）其它形式，如汽车旅馆、森林小屋等。
2. 中国旅游地产的现有开发模式
旅游地产的形式多样，从其功能的角度出发，可以对其归类，由下图1可见较为成型的开发模式。
2.1 基于SWOT分析法的四种战略模式
依据SWOT分析方法，旅游地产开发模式需要经过综合考虑波及开发模式选择的内外各种因素，对项目开发的优势（S）、弱势（W）、机会（O）、威胁（T）分别进行仔细分析，最终找到合理的开始模式。分析环境因素时，有四种战略模式予以选择：
内外环境因素都具有十分的优越性时可采取SO模式；内部环境因素劣于外部环境因素时可采取WO模式；外部环境因素劣于内部环境因素时可采取ST模式；当内部环境因素与外部环境因素都相对偏低时，可采取WT模式。
2.2 选择矩阵
依照开发模式的需求对比，得出旅游地产开发模式选择矩阵，如图2.
2.3 旅游地产开发模式选择模型
旅游地产开发项目的各种因素起着不同作用，而且重要的程度各不相同，因此首先要权衡指定项目中的各种因素。在因素评定的时候要经过实地的考察，开发商需要根据企业自身的实际情况，组织专家实地考察，再综合每一方面专家的建议，应用专家打分法，对其中的各种因素予以评定。
2.3.2 项目内外环境因素评价
在旅游地产开发模式的选择时，由对内外部的波及因素来分析评定内外部环境。期间需要请若干专家对其评定打分，公式为Mi={1，2，3，4，5，6}。1为重大威胁，2为中等威胁，3为一般威胁，4为一般优势，5为中等优势，6为重大优势，取平均值定为该因素的分值。把所有因素的重要程度分别与相应的评分值M相乘，得出加权分Ui=Ri×Mi，把外部环境各因素的加权分相加得出Ux，把内部环境各因素的加权分相加得出Uy，Ux、Uy最高为6分，最低为1分。以外部环境因素评定为例，可见表3，再以此方法测出内部环境因缘的加权分。
三、总结
由于模型会影响因子的分析存在主观因素，怎样更为客观的量化各种因素还需要进行深层次的研究，模型还需要加强完善与修正。
参考文献：
[1]宋丁，关于旅游住宅地产的十点提示[J]，特区经济，2003（3）：40-43
[2]叶胜强，分时度假产业：中国尚需时日[J]，房地产世界，2004（3）：52-54
[3]王赞强，旅游房地产初探[J]，闽西职业大学学报，2001，12（4）：16-19
作者简介：
蔡知甬（1985—），男，浙江缙云人，河南广播电视大学本科，宁波联合集团股份有限公司工程师，从事房地产开发或舟山海岛旅游地产开发或城镇建设。