巴曙松:从日本地产泡沫中反思

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近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控,大家本能地就会提起日本泡沫经济、日本房地产泡沫。我们关注房地产泡沫,实际上应该更多的关注商业地产和商业用地价格的变化,同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。

日本的房地产分成四个阶段:第一个阶段是1955年开始的第一个十年,日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。日本从战后的应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策,并于1950年至1955年连续出台了影响深远的多部法律一一《住宅金融共库法》、《日本住宅工厂法》等来推动针对低收入阶层的公营住宅和中高收入的私营商业住宅。截至1965年,整体上日本住房存量大约达到2800万套,人均房间数达到0.9左右,户均住房套数基本接近1%。从1966年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段,十年间共建超过2500万套住房。日本户均住房套数达到1.3左右,人均房间数也超过了1%。从1976年开始的第三个十年,日本兴建住宅的数量已经有所减少,住宅累计1600万套,基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值,日本为了缓解货币升值对经济带来的冲击,采取过度宽松的货币政策、财政政策,使得流动性大量涌入房地产市场,房地产泡沫迅速膨胀。第四个十年,房地产泡沫迅速破灭,对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称为资产负债表危机。

日本房地产演变过程既有值得我们警醒的教训,也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设,城市化时期对原有房屋的翻新,宽松货币政策即使在供求没有大的变化性,也有可能形成关注。

对比日本,从发展环境来看,目前中国房地产大概跟日本第二个十年有点类似,我们可能保障性住房这一关是难以规避的。同时城市化也在快速推进,没有分界,城市化、工业化是同步推进的。按照城市化来比较。日本大概1966年到1975年这个时期,它的经济复合增长率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元。产业结构上,日本第二产业占41%,我们是48%,所以房地产占整个行业产值占比也在10%左右。但是跟日本相比中国住房市场有几个特征:存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡、城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概是170亿平方米,其中1997年房改以来新建的只有50万平方米。日本1975年住房存量已经全部更新换代,而我们户均套数是0.8、0.9。从未来发展看,我们关注房地产泡沫,更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化。同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。