风云突变 2009楼市大玩“过山车”
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从年初的市场冰点，到3～4月政府倡导“春暖楼市”，直至6月份楼市过热，进而出现捂盘惜售。短短半年，楼市“过山车”游戏可谓动人心魄。伴随与此，土地市场亦由年初的乏人问津，到如今的众人争食。
2009年上半年，房地产游戏规则被不断改写。保利多指标赶超万科，被誉为未来中国房企NO.1；企业加紧筹资以备“粮草”，房企圈地再掀高潮，地王再现；央企成拿地主力军，不少楼盘为套利纷纷惜售，纷纷被曝光。
房企“一哥”或将有变?未来扩张亦需谨慎
尽管上半年，并非所有房地产企业都拥有骄人的业绩，但突如其来的上涨行情，令人们发觉，与行业老大万科之间的距离，并非那么遥不可及。保利地产，半年销售额已与去年全年基本持平，保利会否取代万科，成为行业老大?销售业绩同样突飞猛进的中国海外发展和绿城集团， 亦有可能冲击万科老大地位。未来不仅万科日子难过，碧桂园、富力、合生创展亦应谨慎扩张。
保利PK万科 争当行业老大
仅70亿之差，保利便可追赶万科
据克而瑞(中国)统计数据显示，今年上半年，万科仍以269.41亿元的全国住宅销售额稳居销售额榜首，但这个数字相对去年同期仅增长11.6％，为去年全年销售业绩的56％左右。而排行第二的保利地产，上半年已完成去年全年的销售额，达200亿元，同比增长168.18％，以70亿元之差，位居万科之后。(详见表1)
保利追赶万科的事实，或在2008年就已经初现端倪。以2008年年报披露的数据来看，当万科去年全年销售额达478.7亿元时，保利地产的销售收入205.11亿元，不足万科的一半。但如果从各自的同比变化幅度来看，保利去年销售额同比增长20.35％，而万科则呈下降之势，同比降8.6％。
若以今年6月份的销售数据而言，保利与万科更是难分高下。保利地产2009年6月份实现签约面积70.30万平方米，实现签约金额63.42亿元；而同期万科实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元。由此可见，如今的保利可谓大踏步而来，直逼万科老大地位。
就销售面积而言，万科仍以305.50万平方米的销售量稳居第一。除保利以66亿元的销售面积之差继续追赶万科外，前三甲中杀出一匹黑马，即恒大地产。其与保利销售面积差距甚微，共同逼近万科。(详见表2)
作为华南板块新涌现出来的非上市房企代表，恒大地产2009年上半年主要依托中西部重点省会城市的战略布局，通过优化企业管理，而取得了不错的销售业绩。但在不少地产业内人士看来，恒大对于万科老大地位的
威慑力，远不及国资背景的保利地产。
中海外、绿城亦步步紧迫
保利与万科之间距离的进一步拉近，令业界不禁猜测：未来保利会否取代万科，成为中国房地产企业老大?业内资深人士在接受本刊记者采访时纷纷表示，短期内万科老大地位恐怕很难被撼动，但不排除其会失去“销售第一”的地位。
上半年排在第三、第四位的房企，分别是中国海外发展和绿城中国。前者与万科之间相差80亿元。而后者对表中数据予以否认，自称全国所有项目销售回款合计为211亿元。如果这一信息属实，那么，不仅意味着绿城与万科之间仅60亿元之差，同时意味着短短半年时间，绿城便由二线地产商一跃而为一线大型开发商。未来会否危及万科老大地位，尚不可料。
克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱，近日在接受本刊独家采访时表示，未来2～3年，万科依旧是中国房地产的老大，这一点毋庸置疑。在其看来，中国的房地产企业基本可分为三个档次，第一档即年销售额在400～600亿元的企业，就今年全年而言，预计万科、保利、中海均在此例；第二档即销售额在200～300亿元的企业，如富力、绿城、恒大；第三档即“百亿军团”，如龙湖、中信地产等。未来各企业的业绩会有不同程度的上升，或业绩逼近万科，但却不会冲击万科的老大的地位。
对此，铭远咨询集团咨询总监王清洋表示认同之余，亦发表了不同观点。王认为，具备可持续发展的竞争能力对房企至关重要，在这方面保利得益于央企背景，在土地储备和政策上具备一定优势。
而万科的竞争力在于企业内部的良性运作机制，主线产品多为中端或中高端，覆盖了中国大部分购房需求；产品标准化程度较高，从土地规划到产品设计，从成本控制到销售议价，都有一套严格的规范，这样一来，
不仅大大降低产品研发成本，而且加快了产品推向市场的速度。
这些优势不仅使万科所开发楼盘单体成本或低于其他企业，而且，由于充足的战略储备，在原材料价格上涨时，抵御市场风险的能力比一般企业强。正因如此，万科在拿地时，对地价的承受力要高于一般企业。
基于此，王清洋认为，单就万科与保利的优势进行PK，万科模式更利于企业长远发展，而保利在这方面还有不短的路要走。尽管在王清洋看来，保利似不敌万科，但同时他也认为，未来一年，万科或不保销冠地位。“一方面，缘于万科急速扩张之后，必然面临一个市场消化期，另一方面，即保利等企业的紧迫。也就是说，未来万科依然是中国房地产业的战略老大，但并不意味着其继续保持销冠地位。”王清洋说。
2010年：万科最艰难的一年?
万科上半年业绩平平，令其后市命运成为时下业界关注之焦点。对此，王清洋从专业角度进行了预期。
“看一个企业的发展，通常从三个层面进行衡量，即两个资源、一套模式。所谓两个资源，即土地资源和资金。一套模式即企业的内部管理模式。从土地资源来看，在上一轮波峰，也就是2006～2007年，万科拿地无疑是犯了错误的。事实也证明，其为当时的盲目扩张付出了惨痛的代价。由此，直接导致资金链紧张。”王清洋分析。
在其看来，今年万科的难挨仅仅是个开端，明年的日子将更加不好过。他进而分析：“房地产的项目开发存在两年至三年的建设周期，万科在2006～2007年高价拍下的土地，会于今年年底至明年陆续推向市场。届时，市场能否接受，备受怀疑。如果万科要求利润，高价出售，必然消化缓慢。毕竟，如今的购房人已非常理性。如果求销量，那么，只有降低利润。”据此，王分析，明年将是万科发展过程当中的一个坎。能否顺利逾越，则取决于其运营机制。因此，在他看来，明年万科能否继续保持销冠，还很难说。
三大房企投资尚需谨慎
上半年，在开发商降价、政策出台救市及需求积累释放的三重影响下，紧绷许久的房企资金链开始逐渐得到缓解。
据克而瑞(中国)研究中心监测显示，万科、华润置地、中海外、富力、保利、绿城、雅居乐、世茂房地产等13家上市房企的现金状况均出现了不同程度的好转。其中，万科、华润置地、中海外和保利四家规模型企业2009年的现金余额的充裕程度则更高。(详见表3)
“根据企业2009年上半年的销售情况和市场形势进行分析，我们预测万科、保利、中海外和华润置地年内的销售业绩均将突破200亿元，其中，万科可能突破600亿元的大关，而中海外也有望达到500亿港元的可观业绩。”克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天说。
陈进而认为，如果这些企业2009年下半年不增加土地储备，企业的现金余额显著高于年初。对于房地产开发企业而言，持有过多的流动资金虽然可以从容应对各项支出的需求，但是一定程度上也会增加资金成本。根据2009年上半年土地市场中企业的表现来看，仅有万科和保利两大企业在新增土地储备方面较为积极，因此我们预测，在2009年下半年，领先的房地产企业依然会在土地市场上有所行动。
绿城、雅居乐、世茂房地产和金地集团2009年末的现金余额较2008年有明显的提升，全年的销售收入将分别可能达到276亿元，206亿元和263亿元。
此外，招商地产亦较为宽裕，资金余额72亿元。招商地产上半年只增加了1幅3.78亿元的土地储备，预计企业在2009年下半年将会参与优质地块的争夺。而远洋地产2009年上半年的销售额达到70亿元，与2008年全年的销售收入相当。如果企业加上2008年末88亿元的现金余额，60亿元的短期负债已经不再成为企业的运营压力。与此同时，远洋地产已经完成了26亿元的公司债，显然企业的负债结构也到了调整，20lO年到期的58亿元负债也将会在良好的销售收入和负债结构的调整下有所减少。如果市场情况不会发生太大变化，扩大市场规模也将成为远洋地产2009年下半年的主题。
除了上述资金充裕及资金平稳的企业外，在去年年底资金链还十分紧张的合生创展、富力也通过销售回款填补了自身发展的资金缺口，企业的财务状况开始好转；碧桂园销售并无大起色，但是整个房地产市场的好转却也减少了其运作风险。(详见表3)
根据CRIC决策咨询系统提供的数据显示，合生创展2009年上半年住宅部分的销售收入便已经实现了73.2亿元，是2008年全年销售收入95.3亿元的77％。同时合生创展的项目均受到市场的欢迎，北京麒麟社于2月15日上市，便在6月底实现预售收入1.79亿元；4月17日推售的宁波合生国际城开盘前3天便取得2.10亿的销售额；而上海余山东紫园和合生东郊别墅也取得了良好的市场反应。凭借良好的销售态势，合生创展正逐渐缓解之前过多项目储备带来的运作压力。
就富力地产而言，陈啸天认为，“富力2009年上半年完成销售收入128.3亿元，总体运营平稳。值得一提的是，富力地产通过整体出售盈泰广场已经获得5亿元的资金收入。预计企业还可能通过出售持有型物业集资，以缓解95亿元较高的短期负债。”
陈啸天进而分析，虽然2008年末的资金危局已经解除，但是对合生创展和富力运营的影响依然存在。在整个市场向好的背景下，碧桂园目前仅能保证稳定的收入，碧桂园的销售未来势必会经受市场波动的考验。我们认为这三家企业会相对其他企业对投资扩张方面略为谨慎。
“国”字头一马当先 “双料”地王频现各地
从之前的乏人问津、土地流拍，到如今的众企抢购、地王频现，半年来，土地市场可谓经历了冰火两重天。据eRIC中国房地产决策咨询系统统计数据显示，2009年上半年，全国主要城市经营性用地供应幅数1150幅，同比增加6.8％。企业拿地热情的高涨使得高总价、高溢价率地块明显增多，从而直接带动了土地成交楼面积价的上涨，其中，央企、资本化大型企业成为高总价地块拿地主力军。
供销两旺 房企再掀拿地狂潮
2009年上半年，经营性用地供应幅数1150幅，同比增加6.8％，供地面积6383万平方米，同比减少3.8％。从各月供应来看，经营性土地供应从3月份起明显放量，尤其是二季度月均土地供应量达1334万平方米，远超过2008年的平均水平，其中5月份更是创下了2008年以来的新高。
就成交而言，上半年来看经营性土地共成交878幅，同比上涨2.9％；成交占地面积4442.4万平方米，同比下降2.3％。从月度成交来看，土地成交从4月份开始放量，且放量走势明显；二季度成交占地面积3145.7万平方米，环比增加142.6％，同比增加39.3％。
6月土地市场成交表现继续活跃，成交幅数及成交面积再创新高，已经超过了2008年的平均水平。6月份全国各重点城市经营性用地共成交245幅，环比增加346％；成交占地面积1447.6万平方米，环比大涨53.1％，同比大涨130.5％。
从各城市具体表现来看，北京、天津、广州、重庆、成都、西安表现突出，6月成交面积都在100万平方米以上，尤其是北京，已经连续两个月成交面积在100万平方米以上；而常州、大连等城市由于5月成交有大幅放量，6月成交面积有明显回落。
从2009年上半年土地市场的整体情况来看，各主要城市经营性用地成交面积虽不及2008年同期水平，但就走势而言，二季度成交明显放量，同比、环比普遍大幅增长，一线城市中北京、上海、广州表现最为明显，二季度成交量都在150万平方米以上，其中北京达到273万平方米；二三线城市中天津、大连等城市表现最为突出，二季度成交量都在200万平方米以上，尤其是天津，达到447万平方米。(详见表4)
“双高地块”骤增
2009年上半年，全国各主要城市经营性用地楼面地价为1563元／平方米，同比上涨4.4％；从月度数据来看，楼面地价一直呈平稳上涨态势，尤其是二季度以来，随着“双高地块”(高总价、高溢价率)的频出，楼面地价亦水涨船高。
据CRIC中国房地产决策咨询系统统计，6月份全国土地成交总价685亿元，土地成交楼面地价1426元／平方米，与5月相比上涨21％。从经营性用地成交价格来看，6月成交楼面地价为1722元／平方米，与上月相比涨20.4％。因土地成交持续火热，各主要城市均出现了“双高地块”，尤其是北京、深圳、重庆、厦门等城市，“双高地块”频频出现直接拉动了土地楼面地价的上升。
从城市分布来看，6月的高溢价率地块除分布在北京、上海、广州等一线城市外，二线城市也有较多高溢价率地块。如杭州本月出现了8幅高溢价率地块，仅次于北京，甚至超过了上海。厦门、合肥、南京也出现了多幅高溢价地块，可见，企业对于土地的争夺战已经蔓延到了二三线城市。(详见表5)
以北京为例，短短一个多月时间内，便诞生了地王，溢价率均在100％以上。(详见表6)
从地块溢价动因来看，克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天认为主要有三大原因：一是这些地块多位于城市中配套
完善的成熟房地产开发区域，且起始价格较低，赢利空间较大；二是由于受到房地产市场销售顺畅的影响，企业对于未来市场逐步看好，拿地意识增加；三是房地产市场成交仍保持火热态势，房地产成交的利好带动土地市场成交火热。
面对土地市场异样的火爆，不少专家学者纷纷表示担忧，恐高地价再次推动新一轮房价泡沫。对此，克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱、铭远咨询集团咨询总监王清洋接受本刊记者采访时，一致认为“双高地块”在全国交易地块中所占比例甚微(详见表7)，因此，对房价不会产生太大影响。但在不少经济学家看来，现阶段政府若不适时控制地价，新一轮房价泡沫或迫在眉捷。
央企、国企成拿地主力军
与以往私企之间的角逐不同，在上半年拿地阵营中，央企和国资背景企业来势凶猛、出手阔绰。
以北京为例，地王的得主有一半为央企或国资背景企业。广渠路15号地得主为中国化工集团下属企业中化方兴；奥运村地块得主为中国电子下属的成都中泽置业。而大兴的两块地王，即黄村19号、20号地和黄村新城北区2号地，均为国企获得，前者得主即上海国企绿地集团，后者为保利地产。
全国而言，国资背景的企业更是随处可见。保利地产以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺地块；常州交通产业集团、山东省商业集团总公司、大连港集团等分别以子公司投资方式在土地公开招拍挂市场抢滩布局，拿下常州京杭大运河东侧地块、青岛燕儿岛路旧城改造项目地块、大连中山区(2009)－5号地块等，斥资金额分别为31.9亿元、50.8亿元和49.2亿元；一家成都地方企业则透露，国资背景的成都传媒集团也将在产业园区开发方面有大动作。……
由上可见，在新一轮土地争夺战中，国资背景企业拿地成为区别于上一轮拿地高峰的最大标志。而参与土地竞拍的业内外人士一致发现，国资背景企业拿地有一大共性，即在激烈的现场竞拍中，似乎并不像一般企业那样核计成本。
对此，接近政府的知情人士告诉记者，国资企业之所以成为此轮土地大战的主角，主要缘于国家投资的4万亿元资金，大部分流入央企和国企。政府希望这些企业尽快将资金用于投资，进而带动地产及相关联行业的复苏，从而达到保经济、促增长的目的。“国资委有关领导要求获得资金的央企、国企必须投资，而这些企业必须得完成。所以，在拍地现场，他们才会不计成本。因为，对他们而言，拿地更多是一项任务。”一知情人士透露。
除央企、国企外，一些实力雄厚的私企亦正在抓紧储备土地。在上一轮拿地高潮高调储地的万科，此番再次出手。其在5月豪掷超过23亿元购地，新增了无锡、佛山、沈阳、青岛等四地，合计6个项目，总建筑面积约188.34万平方米。6月，新增加8个土地储备项目，净占地面积共计77.7万平方米，万科为此须支付的土地价款高达47.03亿元。7月7日到10日四天时间，万科就以10亿元的代价拿下武汉和中山两块地。很显然，万科大举拿地行为正在悄然展开。
除万科外，继续图谋上市的龙湖、恒大等企业，以及备战A股上市的富力，均在此轮土地争夺战中，频现身影。
重温2007旧梦 补涨效应催发楼市量、价齐升
2009年上半年，全国主要城市住宅成交面积同比明显增长，市场活跃度显著提高，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100％。深圳的成交量同比更是增长150％。排队购房再现楼市。
楼市回暖令被压抑了一段时间的开发商，再度看到了希望的曙光。为了找回失去的利润，纷纷开始上调售价，并捂盘惜售。
楼市“梦回”2007
今年上半年，全国各主要城市的楼市，可以用疯狂来形容。以北京为例，不仅上半年销售面积、销售金额同比均增长100％以上，而且网签数量创出新高。据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，北京存量住宅6月1～25日的网签量已达19233套，2009年1月至6月25日累计达97192套，已超过近10年来京城存量住宅交易最高位的94305套(2007年全年)，半年的成交量创下历史新高。
值得一提的是，排队买房的现象重现京城楼市。6月27日，位于通州北苑地铁站大道两侧，停满了前来“抢房”的车辆。当天，通州天时名苑摇号开盘。3000人抢购300套房，令北京楼市亢奋到了极点。就整个上半年而言，亿城西山华府以18.49亿元的销售额荣获销冠。而前三甲中，排名第二和第三的是远洋地产旗下的远洋沁山水、远洋万和城。销售额分别为17.25亿元、16.37亿元。(详见表8)
然而，相对于全国而言，北京楼市仅仅是一个缩影。据易居中国提供的数据显示，2009年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，相比去年上半年增长70％，接近2008年全年907万平方米的成交量。而广州上半年共有369个楼盘在售，签约成交总量为5.8327万套，平均每个楼盘销售158.06套，签约成交面积为581万平方米，比去年同期成交面积增长140％。杭州今年1～6月，共成交商品房32802套，与去年全年相比增长1.8倍。
与此同时，各地房价迅速攀升。北京房价亦已接近历史最高点。北京房地产交易管理网数据统计发现，北京6月商品房住宅成交均价为13302元／平方米，比1月上涨了2864元／平方米，涨幅达27％。就个案而言，根据世邦魏理仕统计数据显示，位于央视新址北侧的首创禧瑞都、位于三里屯的工三、位于颐和园周边的御园二期等项目均取得了不错的市场反响。这些优质项目的开盘带动高档公寓的平均报价较一季度上涨了1.9％，达到30640元／平方米。
深圳在今年上半年房价涨幅达到35％，在2007年同期房价涨幅则仅在30％左右。上海、江苏、浙江、福建、广东等主要区域房价增幅也在30％～50％之间。
此外，二手房量价齐升成为市场火热的又一佐证。据北京市统计局的最新统计数据显示，2009年上半年北京市二手房网签总量104671套，其中住宅网签101164套，kg2008年同期分别上涨了6.6倍和6.4倍。上海二手房累计销售138409套，比2008年同期的73534套增长88.2％。深圳二手房交易量59949套，比2008年上半年的17773套上涨了237.3％。与此同时，价格亦明显走高，其中，北京、上海上半年二手房成交均价累计上涨15.2％。
“补涨”效应吹暖楼市
楼市突如其来的回暖，似乎让不少地产商有些措手不及。于是，纷纷上调售价，甚至捂盘惜售，以求更高利润。然而，在不少知名专家学者看来，上半年楼市的回暖，主要缘于去年下半年压抑的需
求集中爆发，因此，此轮回暖属阶段性回暖，未来能否持续尚不好预期。因此，劝戒地产商切莫高兴太早。
住房和城乡建设部政策研究中心钟庭军分析了上半年我国楼市回暖的特点：一是结构性回暖。主要表现在商品住宅和商业营业用房，而办公楼的销售面积同比是下降的，这说明回暖并不是全方位的。二是地区性回暖。东部地区基本是全面性回暖，西部是部分性回暖。三是2008年商品房销售下降幅度较大的一些大城市，恢复性增长的速度较快。如北京去年商品房销售同比下降38.6％，居全国70个大中城市之首，今年1～5月份全市商品房销售面积为747.1万平方米，同比增长107.4％，属于全国增长最快的城市。
据此判断，钟庭军认为下半年楼市回暖主要有以下原因：
一、鼓励消费需求的政策逐步发挥作用。为了扭转美国金融危机带来的我国国民经济下滑的势头，房地产行业成了拉动内需的引擎，从2008年底开始，国务院出台了一系列鼓励居民消费的政策，包括降低契税、放松第二套房贷等，各种优惠政策其实是降低了居民的购房成本。
二、房价下调刺激销量上升。从2008年下半年开始，由于销售难度加大，开发商也逐步下调价格，一些城市出现价跌量升的现象，这说明房价下跌是楼市回暖的主因之一。
三、压抑了一年的刚性需求的释放。居民在房地产调整中采取持币观望的态度，自主性需求被压抑了近一年，在房价下降以及各种优惠政策出台的情况下，居民购买自住性的住宅增加。从市场销售情况看，销售情况较好的多是二手房和面积较小、总价较低的住房，房地产市场的回暖，在很大程度上是积累了一年多的部分刚性需求集中释放的结果。
四、通货膨胀预期的影响。为了刺激经济，我国发放了巨量的货币，未来通货膨胀预期风险加大，在没有更好的投资渠道的情况下，不少投资者把资金投入到楼市当中。
对此，铭远咨询集团咨询总监王清洋表示了相近观点。“上半年的回暖并不是因为有效购买需求增加了，也不是因为购房人对未来预期普遍转好，而是由于去年积压需求的集中爆发。因此，楼市才出现补涨现象。”王清洋说。
下半年房价将趋平稳
上半年楼市的火爆，使得不少开发商对下半年楼市走向持乐观预期。但记者采访的克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱、铭远咨询集团咨询总监王清洋等多位专业人士纷纷表示，未来楼市将渐行渐稳。主要依据如下：
第一，目前市场供求基本平衡。
从供应来看，由于2008年房地产市场低迷，开发商对于未来的信心不足，放慢了购置土地的步伐或者将已有的土地转卖出去，导致了新开工量不足。作为象征开发商投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等依然呈下降趋势。今年1～5月份，全国房屋新开工面积为35652.2万平方米，同比减少16.2％；完成开发土地面积为8844.69万平方米，同比减少13.3％；土地成交价款更是从2008年同期的1640.02亿元下滑到1113.35亿元，降幅达32.1％之多，而土地购置面积从2008年同期的13835.17万平方米下降到9874.77万平方米，降幅达28.6％。
“新开工量不足，意味着未来房地产市场存在供不应求的可能性。但这一可能性仅仅存在于北京、上海等一线城市中。全国而言，供求关系基本是平衡的。”王清洋说。
就需求而言，二套房贷的紧缩无疑使一部分投资需求开始收手。以投资型购房比例较高的杭州为例，政策出台后的7月份，一二套住房交易量明显放缓。可见，二套房贷政策的出台，对于平抑房价有积极意义。
第二，“价格试探”不灵，开发商或略降售价。
近来，随着楼市逐步转暖，部分开发商转变经营行为，有的减少促销活动，有的直接提价，有的放慢了推盘速度，急功近利的行为打击了购房者的消费需求，楼市回暖的速度放慢。以北京市为例，1～5月全市商品房销售面积为747.1万平方米，比上年同期上涨1.1倍，然而，随着销售价格逐步回升，5月份全市新建住宅价格环比在4月份上涨0.4％的基础上再涨0.5％，商品住宅销售量出现下降趋势，当月住宅销售15164套，比4月份少销2122套。6月，随着售价的继续走高，成交量再度下滑，为14340套。
对此，王清洋分析认为：“从市场运行规律来看，在市场上涨行情中，开发商谁都不会压低售价，而是上调售价，分享市场上行所带来的利润。此轮上涨行情从4月份开始一直延续到6月份，但成交套数环比是走低的。在7～8月份，可能还会有开发商继续上调价格，但当他们发现价格越是上调成交量就越低的时候，自然就会调整策略，或止涨，或下调售价。”因此，未来房价大涨的可能性不大。
第三，消费者对未来预期不确定。
此轮上涨更多体现的是“信心经济”。2008年，全球金融危机的爆发，令购房人的信心跌至冰点。今年上半年，伴随我国一系列救市政策的落实，购房者信心开始逐渐恢复。但值得关注的是，很多优惠政策的截止时间是12月31日，购房人对未来政策及楼市走向的不确定因素随之增加，因此，未来出手将更加谨慎。
此外，面对高地价助推房价上涨的预期，京沪两地采取加大土地供给，以平抑房价。而近日，北京市建委打击开发商“捂盘惜售”，也将使得开发商在未来的定价更趋理性。
20余家房企IPO蓄势待发
7月29日，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场，标志着房地产企业IPO的时间窗口已经开启。与此同时，受国内楼市强劲复苏的影响，优质地产商的上市扩张战略也再度提上日程。
由于去年9月后IPO受阻，房地产企业多选择借壳上市。年初至今，万方地产、ST中润、顺发恒业、ST东源等一批上市公司被房地产企业“相中”，成功变身地产股。不完全统计，自今年以来，就有13家上市公司公布了定向增发方案计划注入房地产资产，所涉及的资金超过300亿元一直以来，受A股上市门槛影响，房企IPO多路途艰难。民企居多的房地产类公司在IPO时多数选择H股。统计显示，20余家正在筹划上市的房企中，有三分之二表示将选择赴港上市。
目前，包括恒大地产、龙湖地产、中信地产、万达集团、宝龙集团在内的20余家房企正在筹划A股和H股的上市计划。另外，已进入A股申报程序正在“排队”的房企有5家。
业内人士指出，目前市场流动性充裕，房地产行业景气提升使得优势房企逐步成为境内外资金青睐的对象，下半年房企IPO可能掀起热潮；而直接融资开闸后，房企间包括土地储备在内的各方面竞争也将随之升级。