石油企业土地增值潜力探讨

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【摘

要】为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。如何发挥已经取得使用权土地的作用，保证土地资产保值、增值，成为当下石油企业土地管理者面前需要面对的问题。通过对石油企业不同特点土地的取得方式、土地增值的影响因素和增值潜力进行了分析，探索了今后石油企业土地增值的潜力方向。

【主题词】石油企业；土地增值；潜力探讨

1、引言

随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。据统计，从2005年到2011年，全国原油需求总量从2005年的3.2504亿吨增加到2011年的4.5743亿吨，原油需求总量增加了40.73%（见表1.1）。为了为保证国家能源安全，确保原油供应，国内油气生产企业一直在努力保持产量稳定或提高，但这需要通过新建大量生产设施（井、站、道路及电力线路等）来弥补产量递减所带来的影响，仅2010年中国石油天然气集团公司全年钻井就达19193口，随之需要完成相关设施的配套建设，这就消耗了大量的土地。统计中国石油天然气股份有限公司和中国石油化工有限公司在2006年的实际使用土地就达22.4742万公顷（见表1.2）。如何发挥这些油气企业已经取得使用权土地的作用，实现土地资产的保值增值，成为摆在当下油气生产企业土地管理者面前的问题。

表1.1

2005-2011年中国原油需求情况

单位：亿吨

年度

类别 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年

国产 1.8143　 1.8383　 1.8596　 1.8996　 1.8851　 2.0163　 2.0365

进口 1.4361 1.4518 1.8348 2.0067 2.0379 2.3627 2.5378

合计 3.2504　 3.2901　 3.6944　 3.9063　 3.9230　 4.3790　 4.5743

表1.2

国内上市公司2006年使用土地情况

单位：公顷

中国石油（2006年） 中国石化（2006年）

使用土地 170943.7 使用土地 53798.9

其

中 拥有使用权 55608.1 其

中 拥有使用权 8181.7

租赁土地 1153

35.6 石油集团 1116

46.9 租赁土地 449

80.2 石化集团 427

12.4

第三方 368

8.7 第三方 226

7.8

2、石油企业土地的取得方式

2.1行政划拨

按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。统计仅中国石油天然气集团公司下属的大庆油田2005-2011年以划拨用地方式取得的土地就达5693.5138公顷（见表2.1）。

2.2有偿出让

按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。

2.3土地租赁

石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权（见表1.2）及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。

2.4授权经营

国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题，依据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号）文件的规定，授权给中国两大石油公司151190.0268公顷土地（见表2.2），由两大石油公司进行经营管理，确保土地资产保值增值。

表2.1　大庆油田2005年-2011年以划拨方式取得土地

单位：公顷

年度 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 合计

划拨用地 830.9

365　 1309.9

136　 987.7

291　 1031.4

442　 778.4

813　 407.8

244　 347.1

847　 5693.5

138

表2.2

授权经营土地统计表

单位：公顷

企业名称 划拨 出让 合计

宗数 面积 宗数 面积 宗数 面积

中国石油天然气集团公司 41926 113589.9214　 550 906.0746 42476 114495.9960

中国石油化工集团公司 48554 36004.2244　 1135 689.8063 49689 36694.0307

合计 90480 149594.1458 1685 1595.8810 92165 151190.0268

3、土地增值的影响因素

3.1土地价值与土地增值

土地价值是可以用货币资本表达的土地能够满足人们某些需要的能力，表现为物质的提升或改善和如同一般性资本那样本质性的增值[1]。土地增值是指在土地利用过程中土地价值的增加值[2]，通过考虑通货膨胀因素在内的土地价格上升来表现，分为投资性增值、用途性增值和稀缺性增值三种[3][4]。

3.2自然条件

地理位置和交通条件是影响土地增值的重要因素。现实情况表明，城市中心的土地要比郊区的土地增值潜力大，位于主干道附近的土地要比偏远地区土地的升值潜力大。油气企业大部分土地均位于农村较为偏远地区，只有部分位于城市内部或交通发达地区，土地的增值潜力受地理位置和交通条件影响较大。

3.3用途管制

土地用途管制是对土地利用和土地用途的管制[5]。国家编制土地利用总体规划规定土地用途，使用土地的单位必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。将土地划定为城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区，对城乡建设用地允许建设区在面积不改变的前提下，空间布局可在有条件建设区内进行形态调整，但不得突破建设用地扩展边界。禁止建设用地边界，除法律法规另有规定外，不得进行调整。石油企业土地大部分（井场、计量间、通井路等基础设施）绝大部分分布在限制建设区和禁止建设区内。

3.4收购储备

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）文件规定，划拨土地使用权未经批准不得自行转让，地方政府要对建设用地试行收购储备制度。土地收储包括征收农民的土地再行出让、征收原行政划拨的土地再行出让和征收原出让的土地再行出让三种方式。土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44　号）文件进一步明确，划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。政府在进行土地收储时，只支付油气企业划拨用地权益价格，致使企业划拨土地增值幅度受限。

3.5复垦要求

土地复垦条例规定能源等基础设施建设和其他生产建设活动临时占用所损毁的土地，按照“谁损毁，谁复垦”的原则，由生产建设单位或者个人负责复垦。石油企业在采矿结束后，要对已经取得土地使用权的土地，根据油气项目点多、面广、线长、分散性和不确定性的特点，按照因地制宜制宜和与原（或周边）土地利用类型或土地利用总体规划尽可能地保持一致的原则，进行土地复垦[6]。而土地增值的途径之一是农地经征收转变为国有建设用地[7]，逆向操作不利于石油企业的土地增值。

4、石油企业土地增值的途径

4.1提高容积率

容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，在合理的空间环境条件下，容积率越大，表示地块建设开发强度越高，土地利用率也越高；反之，容积率越小，地块开发强度越低，土地利用率也越低，同时也反映了地价水平的差异，是微观上影响地价最重要的因素[8][9]，其变化可导致土地利用收益的大幅变化，并间接地影响地价。石油企业所属土地部分位于城市中，可通过增加容积率来实现土地增值。

4.2改变土地用途

土地用途管制制度是国家采用科学方法规划土地用途，将辖区内土地划分成各种使用区，对使用区内的土地逐块确定用途，并依法对土地用途的改变实行管制，使有限的土地资源最大最合理地满足人类对土地不同方向的需要。石油企业可通过改变土地的用途将同一地块由低收益用途转变为高收益用途时来达到地价提高的目的。包括将其授权经营土地中的未利用地开发为农用地、将农用地和未利用地开发转变建设用地或将建设用地的用途进行转变等。

4.3土地抵押贷款

土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。国土资源部关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。因此，划拨土地使用权可以用于抵押。石油企业拥有数量众多的划拨用地，将这些土地进行办理抵押贷款后，用于企业的扩大规模生产及经济前景较好的投资领域，可以间接的实现石油企业土地增值。

5、油气企业土地增值潜力分析

根据石油天然气行业用地的特点，可将其用地分为生产用地、加工用地、销售用地、服务用地、经营用地及农业用地，各类设施土地增值潜力不同。

5.1生产用地

石油企业生产用地主要是用于服务于原油和天然气生产的土地，包括井场用地、计量间、中转站、联合站、变电所等站场用地、通井路、井排路等道路用地和电力线路杆塔用地。生产用地具有地理位置偏僻、交通不便、土地规模不一和地点分散的特点，难以形成规模用地效应，且不符合单独选址条件的建设项目无法利用这部分土地。同时，生产用地还要长期服役于油气生产（有的长达几十年），只能在油气生产结束后才能对其增值潜力进行挖潜。生产用地适合抵押贷款，用于企业的扩大再生产。

5.2加工用地

油气加工用地主要包括原油加工、炼化及石油化工加工场地。这些设施虽然处于城市之中和距离城市较近，但由于其自身性质的限制和处于安全因素和环境因素的限制，使用期限较长，投入建设资金巨大，往往难以有企业愿意支付巨额资金来取得这部分土地的使用权。这部分土地适合用于抵押贷款，用于企业扩大再生产或再投资。

5.3销售用地

油气销售用地主要包括成品油库、加油、气站、液化气站等场地。这些设施主要分布在城市内部或道路交通设施较为发达的设施周边，直接为居民生活和交通服务，发展空间和潜力较大。

5.4服务用地

服务用地包括为油气生产、加工、销售服务的设施用地，如基层站队办公楼、生产指挥中心、科研院所及后勤服务基地等办公场地。这些设施要长期为石油天然气企业生产、生活和科学研究服务，在没有大的外界因素影响下，这些设施会长期存在，并不断完善，这部分土地适合用于抵押贷款或改变用途变为商业用地。

5.5经营用地

经营性用地指各种商服用地和酒店、宾馆等用地。油气企业的经营性用地，有的位于城市内的黄金地段，有着寸土寸金的价值。盘活这部分土地，对其进行商业开发，有利于实现土地增值，更有利于改善民生。

5.6农业用地

农业用地是指石油企业建设初期为了解决油田职工生活保障问题而取得的部分土地。这些土地具有成片分布、土质肥沃的特点，可以通过搞产业化经营、规模化生产的途径来实现土地的增值。

参考文献

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[7]邓宏乾.土地增值收益分配机制：创新与改革.华中师范大学学报（人文社会科学版）　[J].2008（5）：42-49.

[8]纪伟.基于土地增值的容积率确定方法探讨.华中建筑[J].2011（1）：52-54.

[9]赵琳.城市土地开发增值收益分配的创新研究[D].中国学位论文全文数据库.

作者简介：曹庆有，男，吉林农安人，1977年9月出生，2001年毕业于江汉石油学院石油工程专业，大学学历，工程师，现在大庆油田有限责任公司土地资源管理部从事土地管理工作。