谁捂热了楼市?

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楼市已热，这并不是一个疑问，而是一种现实。面对突如其来热得烫手的房地产市场，再回顾年初售楼处的门可罗雀，一份疑问不禁油然而生：到底是谁捂热了楼市？

当逐条回放近段时间楼市的诸多“剪影”之后，你我或许都会由衷的感叹，在捂热楼市的这盘棋中，谁都有可能是其中的一枚棋子。

“再不买就涨了”

据北京中原地产市场研究部统计数据显示，在今年6月22日至24日的3天端午小长假中，全国主要的54个城市新房合计签约套数为17198套，较“五一”小长假的12232套上涨了40.6%，同比去年的端午小长假，上涨幅度更是达到了103%。

于此同时，业内人士也纷纷指出，6月以来，楼市的“价格底”和“政策底”似乎都已形成，继“金三”、“银四”、“红五”之后，刚需购房者的阶段性释放，进一步染红成交数据。

实际上，就在业界议论刚需是如何撑起这一轮市场成交之时，许多有着迫切购房需求的购房者，已经将积攒多年的存款换做了一张张房产证明。

暂时还在蓟门桥政法大学附近租房居住的赵女士，端午假期终于圆了自己多年的一个心愿，在北京买了一套属于自己的房子。据赵女士介绍，虽然现在她还不到30岁，可是已经工作了六七年了。“大学毕业来北京之后，就一直在一家民营企业做财务工作，这几年也攒下了二十多万元，今年总算是在北京安家了。”而赵女士所说的家，就在近期热销的通州区华业东方玫瑰项目。“90平米的户型，14000元/平米左右，总价不到130万。父母支援了一部分钱，加上自己的积蓄，总算交齐了首付款。”赵女士感慨，“还好出手及时，听说现在很多房子都涨了。”

而至今仍没有北京户口的赵女士，也十分庆幸自己多年没有跳槽，“虽说工作年限是够了，但一跳槽，社保就有可能会断交，也就没有购房资格了。”

类似于赵女士这样的购房者其实并不在少数，在楼市“限购”政策要求未取得北京户口的购房者必须提供“连续五年缴纳社会保险和个人所得税证明”以来，随着时间的推移，有购房资格的人数正逐步增加。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，当前拥有购买资格的外来刚需人群实际上已经成为了购房者的主力。

不仅首次置业的刚需人群主导着楼市的成交，刚改人群也盼望着在房价的低点换一套更合适的房子。

家住回龙观小区的马先生，不久前就在人民大学附近买了一套三居室。马先生表示，这一次换房的主要原因，是为即将面世的小宝宝创造一个更好的环境。“相比较原来的社区，人大附近教育资源丰富，更便于为孩子提供一个良好的教育环境。同时，现在也算住在城内了，上班也更方便了。”在马先生看来，这一次的换房也正是恰逢其时，“原来一直关注城内的二手房信息，没想到我现在买的这个房子在4月份真的降了20万，当时就果断出手了。”马先生同时向记者表示，“现在想想还有些后怕，如果换做现在才出手，至少得多付30万左右。”

购房恐慌端倪显现

正如多数业内人士经常讨论的一般，纵使有多种利好因素促进楼市回暖，但事实上能够直接促成大规模成交的，还是购房者对涨价心理预期的增强。而耶鲁大学金融学教授陈志武也在6月底的一次论坛上明确表示，之所以五六月份房地产市场能够量价齐升，主要还是大多数人想抢在房价进一步上涨之前，抢先去购房造成的。

同时，也有业内专家指出，楼市变化，“量在价先”。一般来说，成交量持续变化三个月到半年左右，房价就会出现趋势性转变。而自四五月份开始，北京市住房成交出现环比上涨以来，购房者的恐慌情绪正在吞噬着这个市场。

张大伟向记者表示，五六月份新建商品住宅成交两次破一万套大关，“相比年初市场的冷清，正是对涨价的恐慌，直接促使了这部分人群在近期购房。”

实际上，最为关心房价的也正是刚改和刚需人群。“资金相对雄厚的购房者，更关心楼盘区域、位置、档次等因素，如果看到合适的，并不会刻意选择入手时机。”一位业内人士分析，“但刚改和刚需人群，则更看重价格，这也正是最近价格稍涨，这些人群便踊跃购房的原因所在。”

值得注意的是，在年初一二月份北京市场刚需人群还占到总体购房者的80%至90%的比例，但到了6月份，刚改购房者已占到总购房者比例的50%至60%。亚豪机构市场总监郭毅表示，刚改购房者比例自年初以来，一直呈上升趋势。

“总价较低能吸引刚需入市，反之，刚需的恐慌入市，也正在拉动楼市价格的上涨。”有业内人士这样表示，当前许多楼盘已经有了明显的涨价动作。

据《北京商报》报道，北京通州京贸国际城项目，年初价格仅为1.38万元/平方米，7月3日开盘时均价涨至1.6万元/平方米。与之相邻的月亮河御泉公馆，对外报价为2.8万元/平方米，比此前的1.9万元/平方米上涨明显。而据记者了解，类似于长阳、大兴等刚性需求集中区域，六七月份的售价也较之年初普涨了20%左右。

此外，正是源自这“恐慌效应”，许多开发商一手导演的“热销”现象，也让部分购房者“慌不择路”。

有媒体报道，南京一家开发商宣称，首次开盘日就出现客户提前一天到售楼处门口排队等待开盘的现象，致使其不得不临时调整开盘时间，而事实上，该楼盘认购与成交相加，总共不过84套。虽然，与其200余套的总推房量相比，成交程度远够不上“热”，但这近百套的销售成绩，也在一定程度归功于购房者的恐慌。

宽松信贷助推

虽然购房者的恐慌情绪被开发商津津乐道，但从政策层面而言，宽松的信贷政策也确实是助推楼市“艳阳天”的巨大引擎。

“以贷款100万，20年付清为例，两次降息后月还贷成本减少近300元。这的确是考虑买房的动力之一。”一位购房者如是说。除去月供成本降低之外，央行的几次降息更重要的影响则是改变了楼市走向的预期。有业内人士表示，“降息信号传导的宏观政策信号十分明确，很多投资客认为楼市调控已经触底，房价将因此回升，而近期楼市已经出现投资客回潮的现象。”

几乎与降息同时变化的利率下调，也是楼市里的“一把火”。6月7日，央行文件调整首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。据悉，目前普遍执行0.85至0.9倍利率，这相当于房价下降8个百分点。

记者从银行相关人员了解到，当前农业银行只要客户贷款超过70万元，就可给出基准利率8.8折的优惠，贷款在70万元以下则是基准利率的9折；建行的房贷利率最低可达8.5折；而中行和工行分别按基准利率的8.8折和基准利率执行。另据了解，浦发、广发、招商等银行也基本按照0.85至0.9倍利率执行贷款。

此外，有业内人士表示，开发贷、信托等融资渠道口径明显放宽，各地政策微调，也是促成楼市此轮热销的重要原因。

“预计近期宽松的货币及信贷政策会持续下去，楼市成交也会被这些政策继续助推。”郭毅向记者表示，无论是购房者，还是开发商、政府都在有意或无意地拉动着当前火热的房地产市场。