中小型地产在乎主流

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接近尾声的2013年，房地产行业不算平静。

在北京，农展馆地块拍出每平米7万元的楼面价，房山、大兴等新城区新拍土地楼面价格也已超过周围楼盘的售价；10月上旬，上海陆家嘴拍出的一块地楼面价超过4万元/平米。无论是豪宅还是“刚需”的价格，都随着地价水涨船高。大公司因此尝到了甜头。有业内人士预测，到今年底，销售额超过千亿的房地产公司有可能增至7家，房地产行业的马太效应呈愈演愈烈，中小型地产公司面临挑战。

旭辉集团（00884.HK，以下简称旭辉）在2009年的销售金额仅32亿元，在巨鳄云集的房地产行业，只能算“小朋友”。2013年上半年，旭辉销售收入为83亿元，根据CRIC的统计，这一成绩在国内排第37位。其总裁林峰预计，今年公司的销售规模至少在140亿元。

在接受《英才》记者专访时，林峰表示，旭辉希望能够在5年后进入国内房地产行业前20名。“外部环境怎么变化，你没有办法，但是你只要想办法考进班上的前几名，你就不会被这个行业淘汰。”

转型刚需

“我们2000年进入上海之后，搬了4次家，平均3年搬一次。”林峰以此解释“中小企业”发展速度，几乎是一年一个变化，直到2012年底在港交所上市，旭辉完成了从量变到质变的过程。

同策地产研究总监张宏伟告诉《英才》记者，上市对一个开发商的发展十分重要，许多企业正是在上市之后把握住了机会，得到跨越式的发展。另有业内资深人士认为，今年很多中型企业为了上一个台阶，不惜在大城市争夺地王。

的确，一线城市房地产市场继续疯狂。8月统计数据显示，新房房价同比涨幅在20%左右。不过，经历高速扩张的旭辉，眼下并不太愿意跟风。林峰将北京地价的上涨归结于土地供需的不平衡，而对未来的发展趋势，他甚至有一丝担忧：“一线城市的地价普遍进入一个高峰区，而地价跟房价一样，一定是有波峰和波谷的。”

从相关数据来看，尽管一线城市的销量和售价还在增长，但是增长趋势已经出现了下滑。

“（上涨趋势）已经是强弩之末了，看起来还在涨，但后期已经乏力了，这是一个拐点的信号吧。”林峰表示，在土地储备能够覆盖明年全年的情况下，旭辉在这一波拿地时会十分谨慎。

这种谨慎与旭辉自身的开发策略不无关系。在拿到新的项目后，旭辉通常会在一年时间内开盘销售。如果市场稍有变化，开发商在如此短的时间内可能面临项目利润急剧下滑。

据《新地产》杂志统计，国内上市房地产公司今年上半年平均毛利水平约为36%，同比去年有所下降。

今年上半年，旭辉毛利约为12.2亿元，绝对规模同比翻了一番多，但25.3%的毛利率低于行业平均水平。

刚需的住宅，由于受制于这些人群的购买力，利润的确会薄一点，但这本来就是一个薄利多销的领域。”林峰说，早在2010年“限购”政策刚出台前，公司就决定多做“刚需”产品。

抢滩大城市

企业想要做大，一定要专注于主流市场——旭辉集团董事局主席林中在此前接受媒体采访时如此表态。而主流并不只是包括“刚需”，选择中国人口聚集的城市亦十分重要。

在准备赴香港上市之前，旭辉已经在内地资本市场上排了3年队。林峰坦言，在那段最“火热”的时候，旭辉为上市严格地控制着负债率，因此放弃了很多机会。

“因为你销售的好，一大块是预收账款，但预收账款在内地是算作负债项的，而境内上市负债率不能超过75%，如果我扣掉那一块，我负债就可能只有30%，有息负债是很低的。”他说。

适时转做刚需的旭辉，降低了土地收购的成本，增加了土地储备的面积。

2009和2010年，旭辉的平均土地收购价格分别为3515元/平方米和4454元/平方米，而到了2011年，平均成本仅为1940元/平方米。

旭辉在2011年土地储备面积约为218.4万平方米。截至2012年底，其土地储备总建筑面积约为620万平方米。据记者统计，今年1—9月，旭辉收购土地的建筑面积约为285.3万平方米，新进入了杭州、武汉、沈阳三个城市。

事实上，选择一、二线城市（林峰更愿意将杭州、武汉称作1.5线城市）已经成为旭辉在高周转扩张时的重要标准。

“我们储备的土地都是在一、二线城市，而不是在四、五线城市储备那么多土地。”林峰认为，这些城市在半径300公里的范围内有明显的优势，可能会提供持续稳定的需求。

今年上半年，旭辉在一、二线城市销售所占比例达93%。

“任何一个城市的需求，不仅仅是本地人口的自然增长所带来的，而是大量的新移民进入这个城市所带来的居住上的需求。”林峰说道。

标普的关于旭辉的评级报告中认为旭辉在上海市场强劲的增长及稳固的地位，灵活的市场定位以及高资产周转模式带来较好的经营效率，缓减了其土地储备规模较小的劣势。