公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题
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摘要：随着世界经济的发展，经济环境发生了巨大变化。为了保持与国际趋同，我国新会计准则中引入了公允价值这一计量方法，其中投资性房地产准则明确规定在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量。在近年我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量在我国会计准则中尚未有一个明确的规定，理论上有缺陷，实务应用同样存在诸多问题，因此，这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市公司所采纳。如何推广公允价值计量模式，使之更加符合中国经济发展的实际状况，将是今后理论界和实务界共同面临的重要课题。
中图分类号：F530.68 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）08－0093－02
公允价值是理性的双方在公平的市场中，在相互之间没有关联关系的情况下，自愿进行交易的金额，它可以用现行市价或未来现金流量现值表示，在新会计准则中有18个准则涉及到公允价值计量模式，我国新会计准则在采用公允价值计量的范围上较为保守，这与我国会计要素市场化程度不高，市场成熟度低导致的公允价值不易获得或者不确定性较高有一定的关系。
我国公允价值会计的核心内容是公允价值计量模式的引入，计量模式的改变实现了我国会计准则体系与国际主流会计准则体系的趋同，随之而来的是由会计计量模式改变所引发的会计确认、记录已经信息披露的变革，毫无疑问，公允价值会计计量模式的出现和应用对提高会计信息的相关性具有十分重要的意义。本文仅以投资性房地产为例，探讨公允价值模式在我国上市公司应用中存在的问题。
一、公允价值是投资性房地产最相关的计量方法
首先，对房地产的投资一般金额大、周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。
其次，投资者的利益无法通过历史成本的计量模式得到更好的体现。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值增值很多，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。
最后，对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
二、公允价值理论对投资性房地产准则的影响
1.对资产结构的影响
投资性房地产准则使得企业需对资产进行重新分类，将原来在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，统一在“投资性房地产”科目核算，这势必会影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，可能会使这些企业的流动资产（存货）减少。
2.对所有者权益的影响
新会计准则规定，企业从成本模式转为公允价值模式应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将原来按成本模式计量的这部分房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产，其影响结果是，所有者权益将大大增加。另外，企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额也将计入所有者权益，这都有利于提高企业的规模。
三、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题
1.公允价值应用的客观环境尚需完善
由公允价值的定义可以看出，公允价值的本质在于交易的公平性及交易双方的自愿性，换句话说就是公允价值的获取依赖公平、成熟的市场环境。虽然近几年来我国经济飞速发展，市场经济体系不断完善，但仍与公平、成熟的市场环境有一定差距。由于我国市场信息不对称的程度相对较高，因此买卖双方不能对等地获得关于交易的市场消息。对于投资性房地产来说，我国新准则对投资性房地产公允价值计量模式的运用设定了严格的限制性条件，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。所以，公允价值模式虽符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，如何保证公允价值确定的合理性，在现阶段综合环境下很难达到。
2.可操作性有待提高
如果一项资产或负债没有活跃的交易市场作为定价基础，那么就要依赖专业人士通过可靠的模型和基于现行市场的各项要素所做出的预测和判断对某经济事项进行价格评估。因此，在无可观察的市场价格时，现值计量就显得尤为重要。在这项技术潜在应用范围最广的金融行业只有少数银行有自己的定价模型。没有独立的第三方机构从事现值计量研究，各种行业的相关统计数据的数量和质量不足，强大的信息网络尚未建立，高素质人才的缺乏等因素都是导致公允价值可操作性不够的原因。
3.税收成本的考虑
目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额（《关于执行有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007180号））。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异， 企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。
4.利润波动幅度较大
公司采用公允价值模式计量后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益。会计利润会随着公允价值的波动而上下变动。因此，投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者。最近几年我国投资性房地产市场处于加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，如果每年的重估增值额将持续为正值，则利润将会得到持续地提升。但2008年底全球爆发金融危机，房地产价格出现较大波动，大部分投资性房地产出现了贬值，导致公司利润出现波动甚至转盈为亏，加大企业的经营和财务风险。
5.未来盈余管理的考虑
按照《企业会计准则第3号一投资性房地产》准则规定，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。按照现行企业会计准则规定，公司一旦选择公允价值模式就不得再转为成本模式，公司在未来就无法通过公允价值模式转变这一方法调节公司利润，不利于公司未来的盈余管理。而采用成本模式，在公司需要调节利润时可以利用投资性房地产的计量模式转变并结合其他业务达到有效控制企业经营业绩的目的，如ST公司可以在其需要扭亏为盈的年度将成本模式计量的投资性房地产转变为公允价值模式并将其出售，由于房地产价格近年来连连攀升，成本模式计量的投资性房地产转变为公允价值模式会有一个大额的资本公积入账，同时将其出售，原计入资本公积的金额会在当期转变为其他业务收入计入利润，从而达到有效利用其进行盈余管理（SST百花2004年、2005年的每股收益分别为-0.09元和-1.28元，在面临退市风险的压力下，公司在2006年对投资性房地产采用公允价值模式计量，2006年的每股收益一举扭亏为盈，达到0.0135元）。而采用公允价值模式进行后续计量是将房地产增值产生的收益分摊于各个报告期，不能将多年累积的房地产增值额集中在某一期列示，从而实现公司未来盈余管理的要求。
6.成本较高成为公允价值推广的门槛
使用公允价值进行初始和后续计量的企业，会计人员需要在每个会计期末对资产和负债的公允价值做出新的认定，这个过程需要整理大量数据和信息，因此将会增大会计计量和账务管理的操作成本。与历史成本相比，公允价值的获得无疑要投入更多的资源。其次，公允价值的应用对于大多数会计从业人员来说是一项挑战，要掌握新准则有关的具体应用需要从知识和操作上给予系统的训练。这主要通过完善持续的培训来完成，而培训费用也将是一笔不小的花费。因此，要使公允价值计量属性的应用切实地提高财务信息的相关性和可靠性，必定要增加一定的成本。这对于处在发展中的企业来讲是一种挑战，也成为了操作上障碍。
（7）对会计人员素质的挑战
公允价值的确定最终需要依靠会计人员的职业判断，由于公允价值在操作上仍然很大程度地受到主观因素的影响，会计人员职业素质的高低便成为公允价值确定的又一重要因素。实际工作中要求企业会计人员不仅精通会计，还应熟练掌握财务管理技术，但同时，我国现实的客观环境是会计人员整体业务素质偏低，对公允价值的理解和使用程度不够，合理估计和判断能力较差，这也影响了会计估计的合理性，直接的降低了公允价值的可靠程度。
四、解决对策
为使公允价值在我国更加合理有效地应用，需要制定多项配套的政策，如：出台更加具体的制度或准则将公允价值应用的方法具体化，从制度上完善公允价值的应用体系，使公司在投资性房地产项目具体应用起来更加方便。公允价值应该在符合我国国情的情况下全面广泛应用，从自身不断完善，同时借鉴国外的先进理论，对公允价值计量模式不断调整，走中国特色的路线，而不能完全照搬国外的制度准则。
参考文献：
[1] 刘文欢．投资性房地产公允价值计量模式分析[J]．财会通讯：学术版，2007，（11） ．
[2] 张兴.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用――以房地产类上市公司为例[D].南京：江苏大学，2009，（12）.