CBD呼唤理性投资

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cbd概念最早产生于1923年的美国，I当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量的金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动的开展。如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带等。国际上大量著名跨国公司、金融机构、企业、财团都在这里设立了总部或分支机构，以便开展各种商务活动。

世界上CBD的数量很少，而且无一例外都在发达的市场经济国家或地区。如曼哈顿中央商务区主要分布在曼哈顿岛的老城、中城，老城中不足1公里长的华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司的总部，是世界上就业密度最高的地区；东京的新宿区，仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行；巴黎的拉德方斯区占地170公顷，有写字楼247万平方米，法国最大的企业一半在此设立办公机构，是欧洲最大商业中心。

CBD的出现是由社会化大生产决定的，有其必然性。国外的CBD是在从工业化到现代化过程中，追求聚集经济效益自然形成的。在发达国家，CBD是一个地理概念；而在发展中国家，CBD建设往往就成为一种城市发展的策略。目前，北京、上海、深圳、广州等各大城市都在筹建CBD，如深圳的福田中心区、广州的珠江新城、大连的小阳湾、上海的陆家嘴已先后建成了CBD。

近来，河南郑州也提出要建设自己的CBD。CBD似乎成了中国各大城市的宠儿。有人认为，现在国内一些城市“刻意”提出建设CBD，其主要目的是在入世后争取更多的跨国公司总部或分部进驻。

按国际经险，CBD地区往往是一个城市最尖端的地方，高楼最多，楼层最高，地价最贵。因此，大众对CBD略知一二后，凡CBD涉及之处，百姓关注，商家踊跃。在广州，建设CBD的构想甫出，政府尚在谨慎论证，房地产商已打起这张牌，将“CBD概念”变成了相当有号召力的楼盘卖点。及至2001年入秋，北京也热热闹闹地上演了一场由CBD引发的商战――北京朝阳区举办国际商务节，宣称要用CBD概念吸引500亿元人民币的投资额。就在朝阳区兴高采烈“过节”的时候，北京的其它几个区也不甘示弱，西城区首先站出来叫板，宣布要将繁华的西单建成中央商务区，此外，商业重地王府井、高科技中心中关村也都希望能搭上CBD的概念快车。

2001年9月17日，作为北京CBD标志性建筑之一的北京财富中心正式动工兴建，这意味着北京商务中心已步入新一轮建设发展高潮。

有关人士认为，北京未来的CBD从建筑形态上要借鉴国外著名中央商务区的建设经验，建一个既不是曼哈顿的翻版，也不会受旧城限高要求的、一个具有足够商务设施容量，并具有便捷交通、通信等完善基础设施及良好环境的商务中心区。新经济时代的CBD要建成24小时的CBD，要给CBD的建筑高度排个座次，展现一个门户形象。除市政设施外，CBD还应有文化娱乐设施，CBD应是适于不同人群工作、生活、观光、休闲的场所。按北京商务中心区的总体规划，北京CBD的各类物业比例为写字楼占50％、公寓占25％、酒店娱乐及其它物业占25％。这一比例原则是专家们根据我国CBD的功能结构和市场情况所确定的，考虑到北京CBD既要宜商又要避免夜间成为少有人气的“黑城”，因此，写字楼的比例大大低于欧美国家CBD内70％－80％的建设比例。

也有人对北京要建CBD不以为然，目前，世界500强中已有158家进驻北京，其中国贸商圈占了98家，158家为数不少，但这是经过20多年改革开放才累积起来的。其实，国外想进北京的大公司大部分已经进来了，而且进京的企业对写字楼和公寓的需求也不是线性上升的。申奥、入世虽然对房地产是利好，但对房地产的直接拉动作用仍是有限的。对于定位于国际水准的商务中心区，入世后，其发展更多地会受到世界经济不景气的影响，而目前世界经济的不景气很可能使人们对入世后外国企业大量进入北京的期望破灭。另外，CBD可能只是大型企业在进入中国时一个过渡型的办公地点，中小企业又会因CBD写字楼高昂的租金而拒绝搬入，整个CBD的发展前景并不很乐观，而国内对CBD写字楼的需求也不会有显著增长。

有人以为，在工业经济高速发展时期，为了便于企业间的交流、创造高效的商业机会，许多大城市，尤其是在发达国家的大城市建立CBD，将商家集中起来，其最终效果将缩短商家的物理距离，提高办公效率。然而，世界经济已步入一个崭新的阶段，也就是人们常说的新经济时期（或称后工业时期），网络的产生，从根本上取消了商家间的物理距离。如果现在建造的CBD还沿用50年甚至上百年以前的形式，高楼大厦林立，写字楼密布，这样的CBD可能存活不会太长久。

CBD物业的投资价值与CBD本身以及CBD所在城市、国家都有着极大的关系。CBD物业的收益是高风险、高收益的。因为CBD是中心商务区，因而它的繁荣与一个国家、一个城市的繁荣发达与否都有着密切关系，可以说，CBD是宏观经济繁荣程度的浓缩，而宏观经济对CBD物业价值的影响也将是一把双刃剑。

像广州CBD就遭遇着现实中不小的压力。一份统计数据显示，广州现有的500多万平方米商务建筑面积中，空置率达30％。而有关方面也感到，正在兴建的珠江新城商务区缺乏澎湃的市场动力。

对无论是广州、上海等地的CBD，还是北京的CBD，一个共同规律是，商务中心的分布应是市场演化的结果，北京CBD有今天这样的基础，是市场自然发展的结果，CBD的发展是顺其自然还是拔苗助长？一中心还是多中心？新经济时代CBD是否会过时？这些都有待实践检验。

CBD也不会在一个城市一夜而毕。法国的拉德方斯断断续续建了二三十年，国外的CBD都是在市场需求基础上逐步形成的。在这个漫长的过程中，CBD可能守不住中心地位。不少人士担心CBD有可能变成生活区，CBD开发有可能演变为房地产炒卖。如北京CBD最火的是公寓，不管是阳光100之类的小户型，还是世贸国际公寓等总裁级住宅，一个比一个抢手。如此下去，商务中心区就要变成居住中心区了。

国外CBD不是政府一手造成的，因此，有学者认为，CBD这个概念是研究和实践的成果，而不是人为设计的成果，市场需求是因，CBD是果，不是先有果后有因，即不是先建好一个CBD，再来“引凤”。由于受到各种因素制约，再完美的设计都赶不上市场的瞬息万变。

在新经济条件下，一切都是开放的，没有时空界限的，而改良后的CBD应仍然是自给自足的，工作区也不可能24小时运行，传统的CBD讲究规模、有序、繁华，而在新经济下，讲究的是效率、创新和随意。传统CBD强调对城市社会经济的影响力，而在新经济时代，适应变化、引领发展显得更为重要，缺乏活力和弹性的CBD有可能跟不上新经济的步伐。事实上，每次经济结构的重大调整，总会造成某些中心的跌落，目前的CBD建设已注意到避免国外CBD发展中的失误，但对新经济下国外CBD功能的衰退还没有足够认识，对如何应对新经济几乎还没有任何考虑，更谈不上专题研究了。就近期市场看，对CBD建设不宜过于乐观。有关专家以为，我国目前适宜进行CBD建设的大城市带，有长江三角洲、珠江三角洲和京津发展带等。由此看来，投资CBD应谨慎！