业主共有权利应当依法得到维护

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案例：2007年12月，北京市一住宅小区的部分业主找到罗阳律师，向其反映物业公司违法收取“车辆停放服务费”的事情。罗阳律师接受委托后，随即展开调查。经调查得知，2007年11月，该小区的业主委员会与物业公司签订《物业服务委托合同》，该合同约定，物业公司依照物价部门核定的标准(60元／月.台)向车辆所有人或使用人收取车辆停放服务费。该合同签订后，物业公司在小区道路和其他空地上划定车位，并开始收费。

罗阳律师在调查了解情况后，向物业公司发出《律师函》，并与其进行了交涉。罗阳律师指出，物业公司的收费行为尽管有《物业服务委托合同》为依据，并向物价部门申请办理了《收费许可证》，但是，其一，物业公司在小区道路和其他空地上划定的车位，属于业主共有，而非物业公司所有；其二，有关业主共有事项的处理应当依法由业主共同决定，而不能由业主委员会决定。因此，该收费行为程序违法，侵害了业主的共有权利。物业公司在听取罗阳律师的分析意见后，暂停了收费行为，决定将收费方案交业主大会讨论通过后再实施。

律师点评：此类纠纷属于《物权法》实施后所产生的新型纠纷。在《物权法》实施之前，物业公司在小区道路和其他空地上划定车位，可以“车位使用费”的名义收取费用。但是，《物权法》自2007年10月1日起实施后，该“车位使用费”就应当停止收取。首先，根据《物权法》的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。既然该车位属于业主共有，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当由业主共同决定，即应当经半数业主同意，而不是由业主委员会的几个人说了算。否则，即使业主委员会作出了决定，也是超越权限的行为，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。其次，根据实际情况，物业公司可以在停收“车位使用费”后，而收取“车辆停放服务费”。但是，物业公司应当就车辆停放车位的划定、管理、收费、责任、款项的使用等拟定初步方案，交由业主大会讨论通过，并将其列为《物业服务委托合同》内容之一，向全体业主予以公示，办理收费许可后实施。收取的费用应当专项用于车辆管理人员的工资和弥补物业管理费的不足，不能用于其他支出，并定期接受业主委员会的检查和监督。物业公司通过收取车辆停放服务费以加强车辆管理，也是维护业主利益的需要，从而创造“规范小区车辆管理，优化业主居住环境”的双赢局面，进而创建和谐社区，建设和谐社会。