经济适用房上市交易问题浅析

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[摘 要] 经济适用房作为一种政策性住房，其价格包含国家财政补贴，带有社会福利性质，是一种有限产权的房屋，因此其上市交易将面临一系列问题，如房屋所有者有没有享受政策性住房增值所得的权利？政府回购制度是否合理？本文对此进行了探讨，认为政府回购的方式有可能减弱经济适用房所有者的出售欲望，应该加快退出进入机制的形成以提高经济适用房覆盖的效率，探索新的内循环方式并且打通经济适用房和普通商品房之间的转换才是解决问题的关键。

[关键词] 有限产权 上市交易的成本 进入退出机制

经济适用房作为政府关心低收入家庭住房困难而推出的一种价格低廉的政策性住房，体现了和谐社会的精神，但由于其实质上包含了国家财政补贴，带有社会福利性质，是一种有限产权的房屋，因此上市交易流通将会面临一系列问题，本文对此进行了剖析，并对解决途径进行了探讨。

一、 经济适用房与一般商品房的区别

完整意义上的商品房，其价格有两个特点，一是从构成来看，房价里包括地价。房地产是由房产和地产组成的，其中土地可以形成单独的地产，而具有单独的地价，而房产总是建立在地产的基础上的，所以说到房价总要包含地价。二是，从价格的形成机制来讲，房价的形成取决于供求关系，在市场机制下，房价体现了价值规律和供求关系。但经济适用房的价格构成和形成机制与一般商品房有很大的差别，一是其价格中不包括土地使用费，二是价格的制定是计划性的，价格的形成不能反映供求关系。经济适用房和一般商品房同时作为房地产市场的供给方，由于政策覆盖了地租级差，就会很自然的形成不合理的价格差价关系，造成价格的双轨制。

二、政府回购政策对经济适用房流通的影响

随着部分城市第一批经济适用房上市交易期限的到来，这种不合理的价格差所带来的弊端就显现出来，由于当时签订的协议上没有对产权和交易加以限制，也没有就能否享受房产升值的利益进行说明，实际也就肯定了经济适用房所有者在上市交易期限以后交纳综合地价款(远比不上房价的涨幅）就拥有完整产权，经济适用房开始出现在三级市场上，二手经济适用房交易也初现端倪，这种现象从形式上来说是不合理的，相当于中央和地方财政放弃了追索由于房屋升值而产生的收益，但实际上大多数二手经济适用房的交易是家庭收入水平变动的动态特征，是实现高收入者退出, 低收入者进入的主要途径之一。

2007年8月7日中央关于《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台明确了“有限产权”，对于这些“有限产权”的房屋，若干意见规定，未满5年的不能上市交易。北京市规定购买经济适用住房的家庭未住满五年, 不允许按市场价格出售, 但可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭; 已住满5 年的, 可以按市场价格出售, 出售人须按成交额的10%补交 综合地价款。2007年6月7日，北京市建委出台的《北京市经济适用房管理办法（试行）》（下称《办法》）征求意见稿，明确规定了经适房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格重新确定。这一政策立即在相关二手房市场掀起波澜，数据显示，以北京为例，未满5年的经济适用房最先开始削价抛售。2007年8月份后半个月，未满5年的经济适用房挂牌出售量增加了12%，不少房主开始主动打出价格折扣。但是，由于购买未满5年的二手经济适用房转手后仍然属于“有限产权”的经济适用房，还可能被政府回购，因此购买并不踊跃。有70%原来打算购买二手经济适用房的购房者取消了购买计划。8月份的后半个月，二手经济适用房实际成交量下降了23%。

经济适用房有限产权的性质决定了个人不具有完整的处置房产的权利，个人话语权由此可能变得弱化。政府回购的产生正是基于国家对经济适用房产中所拥有的地权，但对于不满五年却又有交易需求的居民来说，由于政府回购价格和市场价格的双轨制，居民可能用脚投票，空置等到五年期满再转为商品房交易，从而导致经济适用房供应量减小，减慢经济适用房进入退出的循环速度。政府回购制从本意上来说是好的，但由于回购价格和再出售价格息息相关，政府的出价必然导致转让者无法享受升值的收益，在可以选择市场定价的前提下，大部分人会选择收益相对较高的后者，这样可能出现即使存在的合格经济适用房购买者愿意花高于政府定价购买经济适用房，也会应为缺少供给而不能如愿，从而产生排挤效应。

三、调节综合地价款对经济适用房流通的影响

《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中同时提到购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。

这一政策使经济适用房的交易由地下走到地上，并承认了二手经济适用房交易需求的存在。2007年8月31日，北京传出了“满5年上市的二手经济适用房需缴纳的综合地价款将提升至20%”的消息。购房满5 年的二手经济适用房挂牌出售量应声骤增。“我爱我家”北京天通苑和回龙观（较大的经济适用房小区）的门店里，9月1日起满5年的二手经济适用房挂牌量较往常一下子增加了三成多。政策前的疯狂一方面反映了人们政策实施前加紧出售套利的心理，另一方面反映了变化综合地价款是调节二手经济适用房供给的有效政策。

对于政策出台后进入的经济适用房所有者来说，签订合约时应该注意的两点:一是五年后经济适用房转为商品房所需缴纳的综合土地金比例，二是未满五年转让价格的说明，根据现行的政策，未满五年确实有交易需求的经济适用房所有者可以选择转手给有经济适用房申购资格的人，或者选择等五年期满转成商品房上市交易。在所有者拥有选择权的前提下，政府如何激励所有者选择内循环道路就尤为重要。例如政府在建设内循环制度时可采用一些激励机制，适当提高经济适用房交易最高限价，如果能让出让者享受部分房屋升值带来的收益，那么因为房产空置需要成本，未来房价走势和政策很难预测，出让者会更愿意选择内循环的退出方式，从而带来更多内循环的房源。

四、尽快完善经济适用房的进入退出机制

经济适用房是解决低收入住房困难家庭问题的主要途径之一，土地是一种稀缺资源，所以政策的基本思路还是要从打击利用保障性住房投机获利的角度出发。但是不能否认的是，随着部分经济适用房所有者收入的提高和资质的丧失，经济适用房上市交易的趋势不可避免，政府回购必然面对价格双轨制带来的交易积极性的缺乏，所以在当今供应远小于需求的情况下如何建立合理的经济适用房进入退出机制尤为重要，随着经济适用房供给量的增大，新的情况也将不断出现。在新一轮经济适用房推出前夕，探索如何确定综合地价款的缴纳比例和内循环最高定价有其现实意义，只有使经济适用房进入退出机制完善了，才能增加政府的公信力和政策的连贯性。内循环制度的完善将减少经济适用房的投资功能，同时满足正常的交易需要。合理进入退出机制的设计对于促进住房产权的顺畅流转和住房市场的供需匹配具有特殊重要的意义, 也是协调住房交易一次完成的静态特征与家庭收入水平变动的动态特征的关键所在。从国际经验看, 构建经济适用房、廉租房、商品房相互间的交易流转机制, 保证不同类型住房的供需匹配往往是推动住房市场平稳发展的基本制度支撑。

我国在这一方面的改革重点应放在两个层面的具体交易轮转机制构建上，逐步改变现行的经济适用房一次易和产权永久转移的政策设计, 通过缩短经济适用房土地使用权年限等措施提高经济适用房的流动性能, 完善经济适用房购买者身份的确定机制, 全力促成“高收入者退出, 低收入者进入”的动态循环, 推动经济适用房保障功能的全面发挥。

参考文献:

[1]刘建其 刘 敏:2007.浅析经济适用房的回购制度.广东科技,第6期

[2]国务院:2007.国务院关于解决中低收入家庭住房困难的若干建议

[3]张红娜:2006.经济适用房回购是政府开错了药方?城市开发,第11期