浅析房地产项目前期成本管理

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摘要：在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业急需解决的重要问题！谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益。项目前期成本管理工作在整个项目工程里有着很大的作用。文章提出的一些管理措施及管理原则，并且结具体工程案例说明了控制措施的实施效果，以期对其他工程起到借鉴作用。

关键词：前期策划成本管理投资估算 可行性研究

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

项目前期包括前期策划（可行性研究）及投资决策两个阶段，项目前期主要任务首先是对项目开展全面的可行性分析，包括项目定位、确定方案、编制计划、投资估算等；然后根据项目可行性研究报告作出投资决策，通过对投资管理收益的预判决定是否进行项目投资建设。项目前期的成本管理的成果就是投资估算，投资估算既是投资决策参考的主要数据文件，又是关系着项目顺利实施的关键。

项目前期成本管理意义

1、给投资决策提供有力的数据支持 进行成本管理，不是单一的节约成本，更多的是运用价值工程理论，通过成本管理，达到理想效果，一方面是如何控制成本，减少无效成本支出，另一方面是如何通过成本管理，增加少许成本而获取更多收益；通过前期成本管理，进行投资收益率、内部收益率、净利润率等预估分析，给投资决策提供有力的支持。

2、指导项目实施过程中各项成本费用落地并得以控制；项目前期成本管理是项目全成本管理理念一部分，有助于企业前期成本控制，通过前期项目全成本制定，可以指导项目实施过程中各项成本费用落地，并通过动态成本反映或预警，从面起到对项目成本核算及控制。

3、利于企业经济效益提高 实行前期项目成本管理与企业经济效益是相辅相成、互相影响，通过事前控制，减少后期的成本风险，将项目初期成本控制贯穿于整个工程项目；

二、项目前期成本管理特点

1、可研性研究报告合理性、真实性项目前期对工程成本控制的重点是积极参与项目决策前的准备工作，认真收集有关资料，编制工程投资估算，实事求是的做好项目可行性研究报告，对项目进行投资风险分析及各种可能拟建方案进行分析研究技术上的先进性和适应性，在经济上的合理性和建设上的可行性，同时对项目建成投产后经济效益、社会效益等进行科学的预测和评价，根据项目前评价提出该项目是否投资建设，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程规模和建设标准，以及选定最佳建设方案等结论性意见，编写具有较强说服力和可行性的立项申请，争取早日立项。编制投资估算报告要有依据并要求尽量详细，投资估算编制不可一味追求项目的可批性，而在可研阶段人为减少工程量、工程内容，降低建设标准，故意压低工程投资等做法应尽量避免，因为投资估算应是后续建设投资限额。

2、确立前期成本管理原则 在项目前期人力财力和物力节省是成本控制与管理基本原则，节约绝对不是单纯限制与监督，而是创造条件着眼于成本事前监督与过程控制，从提高科学管理水平来入手；

1）、全面控制原则：请专业顾问公司进行设计、策划工作；对成本控制涉及到项目组织所有部门、人员工作，并与每个人切身利益有关，如果只是组织员工单纯监督那就片面了，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。

2）、目标控制原则：目标控制是前期成本管理基本技术与方法，它是将计划方针与任务、目标与措施等等逐一反映在以后项目管理过程中，对于目标设定应该切合实际，做到越具体越好，目标责任要明确全面，既要有工作责任，又要有成本上职责。实现成本管理与目标控制成果一致性，只有优化了建筑工程项目，前期成本才能真实节约，工程项目成本从根本上解决问题，实现企业利润最大化 。

3、定位准确是前期成本管理的关键

定位包括项目建筑规模、建设标准、市场目标客户群等定位，建筑规模的大小影响项目投资成本，也是吸引消费者投资的第一感观，在消费者与投资成本间找一个平衡点，既要保证企业效益，又要得到客户满意而成本得到合理控制；建设标准关系与当地经济技术水平是否相符，遵循当地民俗和文化，避免重复建设减少投资；目标客户定位准确关系到日后销售及市场定价，对项目投资收益有重大影响；

4、加强前期成本测算审核工作

前期成本测算（投资估算）的审核工作是以往工作中的薄弱环节。审核的内容可能因为基础资料不齐全，市场了解不全面而导致的市场定位不准确、投资估算不合理、风险评估不足。

三、工程案例说明

某发展商在三线城市某房建项目，一期建筑面积约11.2万，因前期没有专业咨询机构参与，主要参照当地建筑市场价格水平进行测算，定位也参照当地开发项目水准，参考资料不完善，项目初始投资拓展估算2.3亿元。项目预备开发阶段，预计本项目入市时，同类入市产品量能较大，本项目产品市场竞争无优势；因此公司组织相关人员，通过对当地建筑市场情况、政府报批报建费用、产品定位、产品类型、市场材料价格行情进行深入分析，报批报建费用比原来单方增加55元，包括垃圾处理、城市环保、人防异地建设（项目最终定位时将人防地下室放至第二期建设）等费用，针对当地建筑无样板房、景观效果差，产品形式单一，对建筑节能方面不注重等方面入手，考虑将本项目重新定位为当地第一盘，从工程质量及设计理念上较当地同期建设楼盘大步提升，增加单方建设成本约700元，包括充分利用地块有6万平方米湖面这一稀缺资源，沿湖区开发高端别墅产品，所有产品均采用欧式建筑风格，通过外立面线条、弧形窗、连廊及坡屋面形式体现；门窗节能方面采用中空玻璃，开窗方式以平开窗代替当地推拉窗，增大开窗率；外墙保温采用无机A级阻燃保温材料；提高景观投入；样板房及景观展示区等，重新评估并计算的项目投资估算为3.06亿元。从表面数据看，增加投资约0.7亿，可能影响投资收益；但从控制风险角度出发，通过前期成本管理，规避因市场变化、原评估资料不全带来的投资风险，如没有重新进行梳理分析，可能导致后期方案调整、客户定位调整等诸多不定风险，为减少后期投资风险起到决定性作用。从本项目后期实施结果来看，投资管理取得良好的收益，项目一期开盘当日售罄，售价较投资决策时预测售价提高25%，创造当地售房好几项记录，并树立起公司在当地的良好口碑；

四、结论：

项目前期阶段的成本管理工作真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，对项目决策及项目实施都有较大影响。在项目起始就将控制投资的思想根植于项目所有参与人员的头脑中，通过在前期阶段开展竞品调研、政府投资政策了解、熟悉政府报批报建等相关制度规范流程、项目定位、方案竞选等，提高可行性研究报告质量，为投资决策建立可信的信息基础。通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。