将现地产商倒闭潮吗

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专家们普遍认为，地产商倒闭在所难免。对于地产商而言，无论是做“猪坚强”还是“范跑跑”，只要活着就好。而要活下去，降价消化“存货”是第一步

2008年，地产行业跌入近十年来的最低谷。首先是各地的房地产经纪公司相继关门，接着传出有地产商携款潜逃，后来又传出了“断供潮”。2008年9月，全球金融危机波及中国，让本就萧条的中国楼市前景更显扑朔迷离。

许多开发商已经扛不住了。有人预言，2009年将迎来地产商倒闭潮。这是危言耸听还是理性的警告？开发商目前的处境如何？政府的“救市”措施能否救开发商于危难之中？开发商怎么才能熬过这个寒冬？《新财经》邀请了部分经济学家、地产专家以及地产界人士，针对上述问题进行探讨。

开发商目前处境如何

《新财经》：就目前来看，您认为房地产市场总体情况如何？

汤敏：长沙是全国的一个缩影

前段时间，我去长沙考察了当地的房地产市场。长沙的开发商和全国其他地方的开发商一样，都处于非常困难时期。目前，长沙有3500万平方米的在建房。但是，每年只能卖出去700万～800万平方米，很多房子都在空置。相对全国来说，长沙的房地产市场还算好的。

牛刀：很多开发商快撑不住了

从统计局的统计数据来看，新房存量是1.37亿平方米。实际上，远远不止这个数，统计局的数据有一定的滞后性。我们估计全国70个大中城市的新房存量有4亿平方米，如果开发商按照现在的开发节奏继续推新项目的话，到2009年6月，新房存量会突破5亿平方米。这是一个庞大的数字，一旦突破，开发商的现金流就会出现问题。

从微观来看，不少开发商在2006年和2007年高价拿了很多地，拿地价格是目前土地市值的2~3倍，积压了大量资金。据统计，2007年开发商的销售收入是2.9万亿元，买地支出却高达3万亿元。也就是说，开发商把所有的销售收入都用来买地还不够。怎么办？找银行贷，找民间借。如今，销售状况不尽如人意，很多开发商快撑不住了。

《新财经》：从统计数据看，房地产市场确实存在过度开发的问题。但不少开发商坚持认为房地产市场的刚性需求仍然旺盛，说每年有多少人要结婚，每年有多少农民要进入城市，每年有多少人需要改善住房条件，等等。情况真是这样的吗？

茅于轼：“想要”不等于“需要”

这种理解不对。所谓“需要”，有钱买才叫“需要”，“想要”和“需要”是两个概念。想要房子的人多了，只有买得起的人才叫有“需要”，这是经济学中对于“需要或需求”的定义。一般情况下，市场会通过已经购买的事实来判断有多少需求。老百姓买不起，这种需求等于没有。

牛刀：市场的需求是指有购买能力的人

市场的需求是指有购买能力的人。要把购买力和可支付能力分清楚，购买力是相对于市场而言的，可支付能力是相对于买家而言的。也就是说，看买家是否有能力支付首期和以后的按揭贷款。可支付能力一直是被很多人忽视，有许多买房者被叫做“房奴”，“房奴”其实是没有支付能力的人群。

现在，商品房已经供大于求了，这个“求”是需求。不要把每年1000多万农民工、600万大学毕业生都算在这个需求里，他们是有需要，但买不起。

政府“救市”措施有没有效

《新财经》：最近，政府相继出台了一系列扶持房地产的政策，这些措施的效果如何？

汤敏：补贴只能解决少数人的问题

开发商也需要政府的支持，很多事情开发商也无能为力。长沙市政府出台了一些政策帮助低收入人群买房。之前，长沙市政府也在考虑是“补砖头”还是“补人头”，最后决定直接把补贴发给低收入人群，让符合条件的人根据自己的财力，去自己想去的地点挑自己中意的房子。这种方式受到了当地老百姓的欢迎。

但是，政府的财力毕竟有限，补贴只能解决少数人的问题，很多人还是买不起。甚至有一部分人，即使白给房子，他们连物业费都交不起。对于这种极端贫困人群，长沙市政府采取廉租房的办法，用低价把房子租给他们。现在，当地政府又在考虑通过这种办法解决棚户区人群的住房问题。长沙市的做法还是值得借鉴的。

易宪容：“救市”措施根本没用

政府的这些“救市”措施根本没有用。政府现在想不清楚，越搞越糟，越搞房地产市场的理性回归越往后拖。什么政府补贴，都是糊弄老百姓。你想，老百姓有那么蠢吗？100万元的房子，政府补贴5万元，如果开发商降价20万元，5万和20万哪个多？这不是很简单的道理吗？

牛刀：政府开发经济适用房、廉租房对开发商是致命的

对于开发商来说，政府把商品房这块市场剥离出来，开发经济适用房、廉租房，这是最可怕的事情。实际上，这样做的结果是，商品房市场被政府抢走了，这对于开发商是致命的。所以，开发商要把眼光放远一点，再开发商品房已经没有前途了，开发经济适用房才是有前途的。

杨少锋：有效果，但不可能立竿见影

这些政策还是有效果的，但能不能立竿见影是综合多种因素的结果。如果只是这些政策出来，其他环境没有大的变化，就不会有太好的效果。反过来，如果没有这些政策，房地产业的现状肯定是一塌糊涂。

开发商会不会大面积倒闭

《新财经》：任何一项措施都不会起到立竿见影的效果，政府补贴也只能解决局部问题。依照各位的判断，2009年会不会出现地产商倒闭潮？

茅于轼：小开发商很危险

一些小开发商，或者是资金链断裂的开发商很危险。还有一些在市场行情看好时，想方设法凑钱想投机赚点钱的，现在形势发生变化了，资金肯定会出问题。

汤敏：很难说

这个很难说。那些在房地产最高峰时买了很多地的开发商，现在是最困难的，他们被套住了。而那些非常谨慎、没有过快扩张的开发商，会好一些。那些撤得比较早的，早点降价把房子卖掉的识时务者，会更好一些。

易宪容：根本不会出现倒闭潮

根本就不会出现倒闭潮。现在那么多空置的房子，开发商就是不降价，说明他们还过得很好。如果真过不下去了，肯定会降价卖房子。开发商有那么蠢吗？宁可让企业破产倒闭，也不降价卖房？破产就什么都没有了。有这样的企业吗？找不到吧？再说，现在国内有6万多家开发商，即使有倒闭的，倒闭1000家也无所谓。

开发商根本就没那么困难，之前说资金链断裂，叫了一年了，断了吗？又说很多“地王”高价拿地，他们只是付了保证金，有的即使交了钱后来也退给了地方政府。

牛刀：长三角情况要严重一些

潘石屹2008年年初提出“百日巨变”的时候，就有人说13家品牌房地产公司会出问题。但到目前为止，这13家上市公司还没有出问题。这些大公司，还是有一些回旋余地的，就算资金吃紧，贱卖一部分资产也能维持一段时间。

有一些开发商已经倒了，比如浙江的公司，老板带着大股东携款跑到国外去了。他不但借了银行的钱，还借了很多民间高利贷。如果出现开发商倒闭的话，长三角地区要多一些，因为那里是资本最活跃的地方，很多地产商在银行借不到钱，就大手笔向民间借贷，民间的钱是一定要还的，还不上只能跑人。但是，应该不会出现大规模的开发商倒闭现象。

杨少锋：大部分开发商会挺过去

这要看开发商怎么想。冬天到了，是提早做准备过冬？还是想挺一挺、熬一熬，不加衣服，认为冬天很快会过去？显然，后者在2009年会很危险。一些在2008年看清形势，快速作出决策的开发商，应该会熬过这个冬天。像万科就比较明智，看情况不妙，提前跑，但大多数开发商还是扛着。所以，在2009年出现开发商倒闭的现象在所难免。

不过，核心城市的问题应该不大，因为核心城市的开发商利润比较高。在二、三线城市，尤其是房价泡沫比较大的城市，会有部分开发商倒闭。大部分开发商会通过降价或融资的方式挺过困难时期。

目前，存款准备金率已经降到14.5%，预计到2009年6、7月份会恢复到10%左右。也就是说，到那时，社会的整体资金规模会恢复到2008年下半年的水平。2007年最高峰的时候，是流动性过剩，现在是流动性紧缺。到2009年6、7月基本上是刚刚好。银行贷款会向一些好的企业倾斜，老百姓贷款买房也会向性价比较高的项目倾斜。最终，地产商会经历一次优胜劣汰的洗牌过程。

洗牌的规模不会太大，很多开发商就像“猪坚强”一样，之前吃得很胖，现在冬天来了，即使没有吃的，也可以消耗很长时间。现在，除了在2007年之后扩张太快的开发商，绝大部分开发商底子还是很厚的，关键在于他们愿不愿意节衣缩食。

开发商要不要降价

《新财经》：市场形势如此严峻，作为市场主体，各位认为地产商们应该做些什么？

汤敏：不割肉是不行的

开发商不能再考虑赚钱的问题了，即使赔钱也比血本无归好。留得青山在，不怕没柴烧。实际上，有很多开发商的房子是在三五年前就开发的，如果房价再降30%～50%，房价也就回归到2005年的水平。2005年，房地产是非常赚钱的。开发商不能在这种困难的情况下，还想着暴利。不想割肉，这是不行的。

易宪容：除了降价，没别的办法

开发商除了降价，没别的办法。现在不管赚不赚钱，房子卖不出去，就得降价。

价格合适了，自然有人买。本来5分钱的东西，一定要卖到1元钱，现在降到9毛5分钱，还是没人买。如果降到5分钱，看有没有人买。别说是开发商，巴菲特在2008年都亏损30%多，三十二年来他第一次亏损这么厉害。你开发商比得过巴菲特吗？李嘉诚在2008年亏损了3900亿港元，你比得过李嘉诚吗？开发商才亏了几个钱？现在所有的价格都在往下调，凭什么房价不调？

牛刀：降价也没有用

开发商现在赚不赚钱取决于什么时间拿的地，如果是2002年拿的地，现在房价下降60%~70%都是赚钱的。如果是2006年、2007年拿的地，再下降40%地产商可能就受不了了。在“三高”（高地价、高建材价格、高税收交易成本）时期开发的项目，相对会很危险。很多开发商错就错在了拿地上。房地产业就是这样，不怕赚得太多，即使赚50亿，拿了4块地，每块地十几亿，所有赚的钱就全都放到土地上去了。

从整个市场层面来看，现在政府已经做了最大努力，开发商要正确认识到这一点。即使亏本也要卖，这既是对国家的贡献，也让自己解脱。如果还抱着暴利心理，只能破产。

从发改委的数据来看，目前房价环比下降才四个月，同比还是在上涨。从全国来看，不存在下降幅度太大的风险，因为现在还是没有下降。现在的房价即使下降60%，也才回归到2005年的水平。

降价只是措施之一，不能解决所有问题。现在的问题是，降价也没有用，没人买。最大的问题是怎么消化这些现房。还有一些半拉工程，开发了一半，没有资金了。特别是北京的很多期房销售，开发商已经收了人家的钱，这样的项目是最可怕的。有的只能破产清算。

杨少锋：开发商会因为缺钱而降价

2008年整个行业都面临着资金紧张的问题。央行已经把存款准备金率从9%提高到17.5%，大概每提高0.5%，就要冻结3000亿元。这就像一条江枯竭了，周围的小池塘自然也就没水了。所以，整个市场都缺钱，开发商也一定缺钱。我认为，开发商不会因为房子卖不出去而降价，但会因为缺钱而降价。

地产业泡沫根源是什么

《新财经》：内地的房地产业已经高速发展了近十年，在这十年中房价的上涨速度快得惊人，造成这个房价大泡沫的根源在哪？

茅于轼：原因是投机过度

造成这种泡沫的原因就是投机过度，很多人买了房不是用来住的，而是为了炒作，炒房现象使整个房地产业陷入了非常糟糕的境地。

牛刀：根本原因是体制问题

我认为最根本的原因是体制。内地房地产市场开发的第一锤敲在了深圳，当时考虑深圳与香港对接，我们采取了香港的房地产开发模式――土地招拍挂、商品房预售、售楼中心销售。这种模式存在以下几个问题：

第一，土地招拍挂是英国人为了掠夺香港的资源和资产而搞出来的，这种模式可以哄抬地价。英国本国的房地产开发并不是这种模式。土地招拍挂在一个城市做是可以的，因为一个城市是可以控制的。地价高了，香港政府可以填海，土地多了以后，地价自然就降下来了。但是，在内地70个大中城市同时都搞“招拍挂”，就无法控制了。这是当时制定“招拍挂”政策时，相关部门没有考虑到的，结果把内地的地价炒得很高。

第二，商品房预售，香港人叫“炒楼花”，就是一张图纸，在很多人之间倒来倒去，像击鼓传花一样。这是资本的投机行为，英国人在本土不是这么做的，专门在香港这么干。而内地恰恰学了香港的这种模式，结果把内地房价炒得很高。

第三，实行售楼中心销售方式。这种方式造成信息不对称，老百姓来到售楼中心，只知道这里的房价，不知道周边的房价是多少。再加上一些人的恶意炒作，就像任志强当时说的，房子还会大涨二十年，结果很多人用两三代人的积蓄去买房。

地产商“退地”风潮

“有地才是硬道理”，这几乎是地产商一致认同的真理。如今，当年高价竞得的土地，突然成了烫手的山芋。

很多一度风光的“地王”由于承受不了资金短缺压力，开始集体“退地”。

2008年3月，福建融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将2007年以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得的“地王”白马路地块退还给政府。

2008年6年，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。该土地是上海长风生态商务区4号东南的地块，一度被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元/平方米。之后，开发商发现市场发生了变化，如果按照11亿元的地价开发的话，损失会非常惨重。于是，开发商把这块地又退回给上海普陀区政府，要求重新拍。结果，第二次用4亿元的价格重新拍到手。加上之前损失的1亿元保证金，一共花了5亿元，比11亿元少了一半还多。这样，才得以继续开发。

2008年8月13日，江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司，退掉了2007年8月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元/平方米的上海单价地王，也是全国最贵“单价地王”，已支付的土地出让款全额退还。

据了解，2008年重点城市的土地流拍率普遍达到三成以上，底价成交率接近八成。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。