当前房地产市场供求格局分析

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【摘要】2008年以来，金融危机对中国的影响和压力日益加大，房地产业也不能独善其身。通过对作为中国人口大省的河南房地产市场供给、房地产市场需求进行量化分析，认为其当前房地产市场格局为供不应求，而解决问题的关键是增加有效供给与引导消费需求并举。

【关键词】房地产市场供给需求总体格局河南

2008年以来河南房地产市场供给分析

房地产投资持续上升。2008年的开发投资继续保持2007年高速增长态势，四个季度末房地产完成开发投资累计额的同比增幅分别为：50.84%、48.70%、48.42%和41.63%。2009年以来开发投资增幅较之2008年同期快速下滑，但总额增加。2010年以来开发投资总额和增幅均快速增长：前两季度末房地产完成开发投资累计额达807.89亿元，略低于2007年全年投资总额（837.11亿元），增幅快速上涨至32.66%和37.43%，是2009年同期增幅的两倍有余。

施工面积持续增加，但增幅先降后增。2008年以来河南商品房施工面积绝对值呈上升态势：虽然2008年1季度和1～2季度累计值以略低于2007年以来的增速（同比增速分别比2007年低3.26和1.34个百分点）增长，但随之而来的1～3季度和1～4季度累计值的同比增长率则快速下滑，分别比2007年同期下降10%和22%。2009年增速仍保持继续快速下滑状态，分别下降39.59%、24.71%、14.4%和10.04%。到2010年，增幅下降态势得以扭转，前两个季度末的累积值分别增长43.68%和32.90%。

新开工面积累计值先升后降，继而飞速增长。与商品房施工面积的变动趋势略有不同，2008年以来河南商品房新开工面积累计值呈先升后降态势。2008年河南商品房新开工面积一季度累计值仍保持2007年高速增长态势，同比增长46.94%。2009年前两个季度，新开工面积绝对值较之2008年有所下降，一季度累计值较之2008年同期低10%弱，1～2季度累计值仍低于2008年同期，但下降幅度缩小至4.30%。2009年第三季度快速增加，第三季度末已略高2008年同期，第四季度末累计值已高出2008年同期近31%。2010年前两季度的累积值已分别高出2009年同期63.20%和52.21%，呈飞速增长态势。

竣工面积先降后升。2008年前三季度末河南商品房竣工面积累计值仍保持上升态势，但同比增幅呈下降态势，由一季度末的12.22%降到三季度末的2.28%，受宏观经济形势和房地产市场观望态势的影响，全年累计值呈负增长。2009年以来河南商品房竣工面积呈快速增长态势，各季度末的累积值的同比增长率分别为25.85%、25.88%、31.85%、23.28%，2010年来增速进一步加快，前两季度末增幅分别达42.47%、39.17%。

2008年以来河南房地产市场需求分析

城镇居民人均可支配收入的快速增加引发住房改善需求。2006年河南人均消费性支出中的住房支出仅为173.09元，占消费性支出的2.59%，住房消费占比较全国平均水平低0.69%；2007年住房支出绝对值增加至215元，占人均消费性支出的2.75%，较全国平均水平低0.28%；2008年住房支出绝对值增至271元，占人均消费性支出的3.07%，与全国平均水平持平。这样，人均消费支出中住房消费支出增长在2007和2008年分别为河南房地产业增加需求42.4和55.5亿元。

城市化率的提高扩大河南房地产业潜在新增需求容量。2008年，河南城镇人口达到3573万人，比2000年增长了1372万人，如果按每人需要26平方米的居住面积来计算，通过城镇化为房地产业增加潜在需求35672万平方米；如果以2008年河南房地产竣工面积（2758.69万平方米）作为住房供给速度，仅城镇化引发的潜在住房需求就需要近13年才能满足。城镇人口的大量增加为河南房地产业的发展积聚了巨大的力量。而且，目前河南的城市化水平位列全国倒数第五位，较之全国水平（45.68%）低9%，要赶上当前的全国平均水平，河南城镇人口还有很大的增长空间。另一方面，城市化过程中的城市更新、城市框架拉大也将有效带动房地产需求。

市场有效需求量先降后升。2008年河南商品房销售量累计值没有传承2007年的持续增长态势，一季度较之2007年同期略有上升，增幅约为7%，接下来的1～2季度、1～3季度和1～4季度销售量累计值均下降，且同比下降幅度呈扩大态势，各期销售量同比增长率分别为：-8.75%、-14.97%和-24.48%。2009年河南商品房销售量累计值开始恢复性增长，各季度末销售量累计值的同比增长率分别为：7.88%、40.55%、43.02%、76.97%，全年累计销售4338.6万平方米，达历史峰值。2010年一季度仍保持快速增长态势，同比增幅达38.51%，但随着楼市调控政策的出台，市场观望情绪渐浓，二季度末增幅快速下降至20.74%。

河南当前房地产市场格局定位――供不应求

表现一：商品房销售价格逆势攀升。2008年，全国的商品房销售价格从4月份开始下降，从8月开始连续4个月环比指数为负值，价格下跌幅度有所扩大。但郑州市商品房销售价格却维持波动上涨态势，2009年4月至2010年8月大多数月份同比增长率是两位数，2010年6月份达历史最高点（商品房销售均价达6371元）。

表现二：市场交易量萎缩，但增量空置率继续保持负值。中经网统计数据库数据处理结果表明，河南房地产市场消化功能强大，商品房空置率（这里仅指增量房空置率）仍保持负值，2008年以来竣工面积和销售面积的变化只是消化了其商品房市场供不应求格局中的部分供求缺口。结果表明，河南商品房供需结构明显是一种供不应求的格局。而且，这种供不应求的格局（增量房的空置率为负值）并没有因为金融危机的冲击而改变，金融危机的冲击仅使得增量房供求缺口缩小。

基于以上分析，可以认为金融危机以来河南房地产市场只所以没有出现“量价齐跌”现象是由其房地产业供不应求的总体格局决定的。

形成河南当前房地产市场供求格局的原因及政策建议

原因。分析表明，河南房地产业的发展正面临巨大且仍在持续扩大的需求市场，而形成市场供求格局的关键在于在各种因素的作用下，河南房地产供给方更倾向于远期未来的供给。

表现一：2008年以来施工面积中的新开工面积占比呈下降态势。对比2006年以来河南各季度新开工面积与施工面积之比可以发现，2008年以来河南房地产市场新开工面积与施工面积之比呈下降态势，即开发企业对未来近期的房地产市场信心较之金融危机前有所下降。

表现二：开发商囤地倾向日益明显。开发商购置土地的量及对其购置土地的态度（开发或持有）从一定程度上也反映了其对未来不同时期的信心。河南土地开发面积2005年开始高速增长，2006年土地开发累计绝对量和增速均达峰值，2007年一季度增速开始下滑，2008年以来的河南土地开发累计面积仍保持2007年下降态势，各季度末土地开发面积累计均低于2007年同期；2009年开发速度加快，年底累计略超2007年，2010年增速重新回落。与土地开况相反，2008年以来河南的土地购置呈上升态势。2008年河南土地购置1956.47万平方米，同比增长24.35%，2009年底达2701.54万平方米，同比增长38.08%，2010年第二季度末土地购置面积已达1257.03万平方米，略低于2007年全年水平。

对策。居住权是公民的基本权利，房地产业的健康发展关系到一个国家或地区经济社会的稳定与发展，河南当前供不应求与开发不足状况并存的局面极易引发房价跳跃式上升，进而引发一系列经济社会问题。因而，解决问题的关键是增加有效供给与引导消费需求并举。第一，进一步完善投资结构，扩大经济适用房在总投资中的份额。经济适用住房，是满足城镇居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房的一个重要组成部分。中经网统计数据库相关数据表明，住宅开发中经济适用房的投资额累计值在总投资中的比重过低（2007年5%左右，2008年下降到3%左右，2009年以来略有回升，但仍不足4%）。河南当前的经济发展水平、城镇人口收入水平、城镇居民人口和家庭结构特征决定了经济适用房在一定时期内仍将在河南解决城镇居民住房需求中扮演重要角色，进一步完善房地产开发投资结构、提高经济适用房在总投资中的比重应该成为近期河南解决供求矛盾的重要手段之一。第二，充分发挥土地供应的控制作用。严格土地转让管理，把存量土地开发利用纳入年度土地计划，通过增加土地供给与消化存量土地两种途径增加土地供应，依法制止“炒买炒卖”土地行为，加大对闲置土地的清理力度，提高“囤地”机会成本。第三，引导居民住房消费理念，鼓励通过住房租赁市场解决居住问题。事实上，租赁住房仍是发达国家解决住房问题的重要手段之一，美国家庭拥有产权房的占65%，而租房家庭还占35%；西欧不少国家租房占住房消费的半壁江山。河南作为一个人口大省、城镇人口增长潜力最大的省份之一（城市化水平低），在其居民收入较低（居民收入水平低于全国平均水平）的发展阶段，通过引导城镇居民尤其是低收入家庭住房消费理念由“买房消费”向“租房消费”的转变，可以成为其解决住房供给问题的重要手段之一。（作者单位：郑州大学旅游管理学院）