浅析房地产全过程投资的控制

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摘要:房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程,一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。而一个开发项目,往往需要数千万元甚至上亿元的资金,因此项目投资控制应贯穿于项目开发的全过程。

本文从竞拍决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段分五个部分一一阐述现代房地产全过程方面的投资控制。

关键词:房地产企业;投资控制;成本管理

全过程投资控制是要在单位、时间、措施形成的这样一个系统中,根据各阶段工作的性质和特点进行动态控制,寻求合理、有效的任务组合和解决方案,改变工程中造价估算、概算、预算和承包合同价、估算价、竣工决算价缺乏连续性的状况,从而尽可能地为建设项目创造效益。全过程投资控制就是在整个项目的实施过程中,以控制循环的理论为指导,定期的经常性的收集工程项目的实际投资数据,进行投资的计划值(目标值)和实际值的动态比较分析(包括总投资目标和分投资目标等多层次的比较分析),进行投资预测,如发现偏差,则及时采取措施纠偏,以使建设工程的投资目标尽可能的实现。而一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。而一个开发项目,往往需要数千万元甚至上亿元的资金,因此项目投资控制应贯穿于项目开发的全过程。本文从以下几个方面浅析地产全过程投资的控制。

一、竞拍、决策阶段的投资控制

1. 项目定位分析

1.1正确定位项目市场目标

根据市场调查情况,决定项目的市场定位包括项目的产品定位,建筑产品的质量定位,建设环境的品质定位。有了项目正确的定位目标,可以周期性地对投资实际发生值和计划值进行比较,还可以根据已完成工程的实际情况预测未来值,提前采取预防措施,使项目造价始终处于受控状态。

做好基础资料的收集,保证详实,如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购情况以及现有已建类似工程的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性认真分析,保证投资预测、经济分析的准确。

1.2 认真做好市场研究

做好城市发展状况和城市房地产状况的调查,以确定目标客户,这将直接关系到产品销售情况。根据项目开发的土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究,研究附近相同类型的已开发项目的投资额、竞拍土地的价格和项目销售价格情况以及政府规划设计条件分析;项目开发土地的SWOT分析。对项目进行投资估算,判断这个项目是否值得投资,确定项目开发土地的最高竞拍价格。

二、投资成本估算

一要做到成本最低合理化。一个房地产项目的投资组成大致可分为六大部分:第一是土地费用,主要包括动拆迁费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;第二是前期费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;第三是政策性费用,主要包括质检费、基础设施配套费、人防工程费、墙改基金、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费、保险费等;第四是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、绿化准备费及其他公共服务设施费用等;第五是建安造价,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;第六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、管理费等。做好投资成本估算,要科学确定目标,形成投资控制目标系统,紧紧抓住项目定位分析,在充分调查研究的基础上,尊重科学,尊重事实,将成本最低合理化。

三、规划设计阶段的投资控制

1:制定方案阶段

设计是项目成本控制的最重要阶段。设计阶段承上将项目论证的成果以施工图来表现,实现项目意图向下指导合同订立和现场施工,图纸的效率和质量直接关系到合同和工程进度。

项目投资的80%决定于该设计阶段,而设计费用一般为工程造价的 1.2%左右。项目确定后,决定投资大小完全取决于工程设计。投资控制者应对设计进行主动控制,主要措施有:

1)审查设计概算,看它是否在批准的投资估算内。

2)进行设计招标,引入竞争机制。

3)实行限额设计,限额设计是设计过程中行之有效的控制方法。

4)积极运用价值工程原理,争取较高的工程价值系数,提高投资效益。

5)严格控制设计变更,实施动态管理。

6)引进设计监理,通过设计监理达到既保证工程项目安全可靠又最大限度提高其实用性和经济性。

7)改进设计取费方法。

同时,加强各专业间沟通,避免后期方案变化。设计是对整体开发速度影响最大的阶段,过程中方案变化导致对设计进度的影响非常大,然后又反过来直接影响到工程进度和销售节点。

2:设计规划实施的投资控制

做好方案优化,结合项目的实际情况,在满足生产的前提下,遵循“效益至上”的原则,进行多方案比选,同时要求设计人员必须牢固树立经济意识。

四、实施阶段的投资控制

1.施工计划的编制

施工阶段的工程造价是建设项目投资的最主要费用,而建设工程施工招标制度是建设单位控制工程造价的有效手段,招标文件的编制必须注意规范性和严谨性。招标文件如果出现前后矛盾的漏洞,则会在建设合同履行过程中发生纠纷,给承建商索赔的机会,给建设单位造成不必要的经济损失。招标文件中的工程量清单编制和合同中专用条款的编写非常重要,工程量清单项目划分及特征描述要科学,工程量的计算要准确。要做好工程造价资料的收集整理工作,合理确定工程造价,加强设计变更管理,减少变更造价。实现该工作的标准化、规范化和信息管理系统化。

2.动态成本的管理

项目施工过程持续时间最长,工程成本占项目总成本比例约35-40%,和土地成本并列项目成本前两位。但是工程阶段并不是影响项目总成本的最重要阶段,研究表明,除非发生特别重大变化,工程对项目总成本的影响基本在5%以内。尽管工程对项目总成本影响较小,但是我们依然必须足够重视施工过程的动态成本控制。阶段应注意:

1.制定先进、合理的工程造价控制目标,定期进行工程造价实际值与目标值的比较,找出偏差,分析原因,及时采取有效措施加以控制,以保证工程造价控制目标的实现。

2.合理确定材料品牌、严格控制材料价格是降低造价的有效手段。

3.各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析,从中选出最合理的施工方案,以达到资源最佳配置和合理利用。

4.建设单位要规范设计变更、工程变更和现场签证的程序。加强项目总体管理,避免发生索赔。

五、竣工验收阶段的投资控制项目管理

房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽,应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

1:工程竣工决算是反映建设项目和投资效果的重要文件。投资控制者审核工程结算、决算时,着重做好以下工作:

(1)依据工程量计算规则和方法,认真计算审核工程量,提高结算准确度。

(2)合理计取费用标准,正确反映工程造价。由于工程材料价格变动和人工工资的提高,间接取费标准和种类也会有变动,造价工程师必须熟悉有关政策变动情况。掌握好现行政策。

2:加强项目后评估,实行投资节约奖励

项目后评估是建设周期的最后一个阶段的一种延伸,通过系统地对项目进行评估,对项目实施结果进行全面评价,从中总结成功的经验,吸取失误的教训,为今后同类项目的决策提供参照和分析依据。因此,为投资控制节约的项目班子和个人给予一定比例的奖励是必要的,这样可以充分调动他们的积极性,自觉而认真地搞好此项工作,使有限的资金发挥最大的投资效益和社会效益。

总体而言,在房地产全过程投资控制方面,要将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上,把目标变成可执行的行动计划,要实际与计划相结合,并在执行过程中进一步缩小实际结果与目标的差距,最终实现企业战略目标的一系列活动。

参考文献:

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[3]郭宏磊,论开发商对房地产开发的全过程控制[J].四川建筑,2004年. 第03期.

[4]郑建绵,谈如何控制房地产项目的开发成本[J].城市建设与商业网点,2009年. 第11期.