保障房尴尬

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保障性住房制度一直被期望是解决中低收入人群住房问题的一剂良药。然而,早在中国住房市场化

改革起步之时即已提出的这一举措,时隔十多年,其“保障性”似乎仍差强人意。

瓶颈:资金和土地

为了尽快实现“居者有其屋”的朴素愿望,1998年,国务院便将住房改革列为政府五大目标之一,中国的住房市场化改革正式起步,“保障性住房”被提到了国家建设的日程表中。2002年,武汉市开始建立廉租住房制度,并通过租金补贴、配房租赁和租金核减等方式,已使2万户城镇最低收入家庭享受到廉租住房保障。根据《湖北省2009―2011年廉租住房保障规划》的精神,武汉市3年内要新建廉租住房2.25万套,每年新增租金补贴17645户。

对于大多数中低收入人群而言,这仅仅是杯水车薪。一些专家估计,能够在住房保障政策中受益的群体恐不足整体的2.5%。华中科技大学房地产专业朱佳林教授也对记者表示,尽管武汉每年都在住房保障方面有所动作的,但效果并不明显,目前最需要的就是大幅增长住房保障用地。保障性住房库存量少的根本原因在于住房保障用地不多。

中房指数研究院首席分析师李国政认为,保障性住房的问题主要还是在于资金,由于保障性住房是政策性质的,很少受市场干预,所以利润不大,一般不超过5%,但是如汉口的一些黄金地带,房价可涨到20000元/平方米,利润可达50%,所以保障性住房很难引起开发商的兴趣,没有高额利润就无法激起他们的动力。

为了让保障性住房制度更多的施惠于民,至少在资金和土地两方面,中央和地方已显示出了决心。

2010年,国家住房用地计划拟供应量约18万公顷,其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。计划供应保障性住房用地大幅增长,能够满足保障性住房用地需求。

对此,湖北省政府响应中央政策,不久前出台的《关于进一步加强住房保障工作的意见》,加大廉租住房保障力度。今年计划新增3.8万套廉租房,并新增廉租住房租赁补贴10.9万户。同时,改造城市棚户区550万平米、国有工矿棚户区320万平米,改善14.37万户居民居住条件。

至十七大以来,“居者有其屋”的说法逐渐转化为“住有所居”的理念,这是国家政策观念层面上的一个转折。国家在保障性住房建设上总投入为9000亿元,可以看出,中央对保障性住房的管理力度明显加大。

今年初,国开行向湖北省保障性住房提供100亿元融资额度。支持范围包括廉租房、经济适用房、棚户区及城中村改造、公共租赁住房和农民安置房建设等项目。

朱佳林分析,保障性住房用地的比例应该与城市居民平均收入挂钩,因为我们国家城市居民有62%生活在平均收入以下,这也就是说有62%的城市居民应该成为住房保障的对象。而我国2010年住房保障土地较去年相比增加了一倍多,但仅占住房总用地的13.3%。

武汉市自2005年推行保障性住房摇号购房以来,绝大多数项目的供求比都在1∶10以上;2008年1月开始登记的“香缇美景”保障房项目,供求比更是高达1∶26。可见,保障性住房建设未能达到民众的需求。

李国政介绍,武汉市还有一个特殊的情况,超过半数的保障性住房预留给了拆迁户,因此导致保障性住房比例严重失调,其库存量也严重不足。特别是在2006年,旧城区改造工程正在进行,政府只能将保障性住房预留给拆迁户,这是特定环境下作出的选择,否则,就无法保证旧城区改造工程持续进行下去。

湖北中原地产研究部研究员祈晓睿表示,土地问题对于保障性住房的影响依然严重,住房保障用地并不多,大量的土地都是商品房用地,对于武汉市来说,保障性住房首先留给了拆迁户,并且地理位置多为偏远地带,而且配套的基础设施住房环境,物业管理很难跟上,交通也不方便,这留给了些都急需改变。因此,保障性住房制度就显得特别尴尬,整个保障性住房体系有待于进一步完善。

有专家如是说,经济适用房和廉租房的选址、兴建规模及适用人群,本质上是政府究竟将以多少资源用于买不起商品房的弱势群体的问题。

祈晓睿认为,目前政府开始扩大保障房的供应量,因此,政府应完善对于使用保障房人群的界定,同时,引导保障房用户的居住习惯,毕竟人们都希望居住在市中心,同时,要跟进保障房的基础设施建设和交通规划。

障碍:土地财政

“国十条”中曾明确指出:“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。”并指示住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010――2012年保障性住房建设规划,以加快保障性住房体系的完成。

对于中国大多数人而言,房子依然是件奢侈品,一路飙升的房价让老百姓的心理承受能力达到了极限,大多数的老百姓属于中低收入人群,在承受不了“房价之高”之后,他们把希望寄托在了保障性住房上。要实现“居者有其屋”的梦想,公平是一个重要问题,毕竟,中低收入人群在高额房价面前,是典型的弱势群体。

31岁的王频原是武汉市某工厂的工人,由于没钱,所以每天都琢磨着如何一夜暴富。一个偶然的机会,让他把发财的希望“寄托”在了经济适用房上。他从武汉多批经济适用房因房少人多只能采取了摇号的方式中看到了“机会”,伙同国土房产测绘中心的人员,篡改了电脑程序,并大量办理经济适用房资格证,终于从第00811号至00816号的购房资格证明编号同时中了标!这种小概率事件的可能性仅为千万亿分之一,在王频还在为自己的小聪明高兴的同时,警方已经开始了对他的关注,不久,“六连号事件”曝光!

时至今日,明显比现有商品房价格低廉的保障房,其供应量仍与老百姓和中央政府的期望值差距多多。于是,有限的保障性住房极其巨大的投资价值便成了投机商们的目标。

武汉理工大家建筑学专业教授龙炳煌认为,经济适用房的准入与退出都存在着管理问题,真正的政策保障人群反而难是以获得应有的住房。“六连号事件”的曝光,便揭开了其中的不公平买卖的“遮羞布”。

武汉经济适用房“六连号事件”,确是有人投机取巧,但更深层次的原因则在于社会,特别是保障性住房制度。因为大背景是在保障性住房,特别是经济适用房供不应求的情况下,而产生的不公平销售,那么保障性住房供不应求的内在原因又是什么?

在李国政看来,就目前的情况来看,尽管住房改革改了十几年,但均未见显著成效,究其根本原因,在于地方政府的土地财政模式。由于分税制改革之后,地方政府的税收受到了一定程度上的削弱,于是只得靠土地出让获得资金来维持政府运作和发展各项事业。一旦保障性用房多起来,政府所出让的土地就会减少,所持有的资金就会短缺,这样不利于地方政府开展工作。

正如李国政所言,中央和地方政府在土地收益上的分配机制,强化了地方政府在房地产发展中的利益驱动,从而导致了多数的地方政府是重市场轻保障的。“土地财政”不止,保障房就还是空中楼阁。人多房少,建房用地及资金亦少,所以,经济适用房供不应求也就不奇怪了。

资深房地产策划人钱程表示,目前,商品房销售是主流,国家通过土地出让获取资金,开发商大量建造商品房,以致房价猛涨,为了让更多的人居者有其屋,所以政府才推出了保障性住房的政策,但是,依然有很多人住不起房子,因为中低收入人群的基数太大了。因此,土地出让制度才是保障房体系完善的最大障碍。

据了解,全市有近1.3万户低保家庭符合廉租住房条件,有近4万户低收入家庭符合廉租住房条件。其实武汉市每年都制定了保障性住房计划,但都由于种种原因搁浅。

钱程认为,不能单纯依靠房地产一个支柱产业增收,现在国家正在进行经济转型,地方政府应该发展工业,旅游业等实体经济,走多元化发展的经济模式,对于房地产行业进行限价,整合,银行方面严格放贷,政府方面也应严格审批土地出让,特别是对于保障性住房,严格执行审核制度,做到让真正需要住房的人拿到保障房。

对此,政府无疑要承担起更多的责任。