房屋测绘规范应用问题的分析
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房屋测绘规范应用问题的分析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
摘要：当前在房屋测绘中常会遇到房屋竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算、不同时期建筑面积计算适用规范不同、房屋预售和登记面积的测算等诸多涉及到人们切身利益的问题，本文详细解读了相关的法律法规并对房屋测绘中遇到的问题进行了深入的分析和探讨。
关键词：房屋测绘；建筑面积；差异;
中图分类号：P24 文献标识码：A 文章编号：
引言：房屋的建筑面积既是房地产开发、建设工程领域一个重要的技术经济指标, 又是房地产产权产籍管理、核发权证的依据；同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据,其测量结果贯穿房产的征收、开发、权籍管理、销售、交易等全过程；关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。房屋测绘是在法律规范的指导下，遵循一定的技术标准，并使用科学的测量技术手段，得出的法定结果，是要产生法律后果的行为，测算的过程，从某种意义上也是经济利益的再次分配过程。
一、房屋测绘过程中适用法律法规的问题
从房产的形成过程来分析，房屋要严格按照建设规划开工建设，《中华人民共和国城乡规划法》（2008年实施）第45条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）第17条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从以上的法律法规来看房屋竣工验收后规划面积即是其法定面积，权属登记的房产测绘面积是在规划面积基础上形成的，是一一对应的关系。
1、房屋面积测绘的实施主体
商品房销售管理办法（2001年）第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房产测绘管理办法（2001年施行 建设部、国家测绘局令）第6条 有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：1、申请产权初始登记的房屋；2、 自然状况发生变化的房屋；3、房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
2、房屋的预测面积与实测面积、预售面积的区别
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。从这条定义来看房屋的预测面积等同于预售面积，城市商品房预售管理办法（2004年修正）第7条 开发企业申请预售许可，应当提交商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。以上提到的商品房预售方案中包含了预售楼盘的楼号、套数、使用用途、面积预测及分摊情况。
委托预测绘之前，房地产开发企业不仅要提供经规划核准的全套建筑设计图纸，还要提供土地使用证、建设工程规划许可证及其他必要的证明材料。为防止施工过程中改变设计用途或容积率，保证预测绘成果满足国家相关文件的规定，变更图纸同样要经过联审。房屋预测绘必须符合《房产测量规范》和当地的实施细则及其它相关房产规范、细则等规定，并接受有关部门的监督。
房产测绘管理办法（2001年施行 建设部、国家测绘局令）第7条 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。并规定当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
从以上条款我们可以得出结论：预测绘结果无法与房产自然状况保持一致，只能作为参考依据由房地产主管机构委托有资质的测绘机构测算，测算的依据仍然是建设工程规划面积和相关的图纸，使用的标准是《房产测量规范》，而建设工程的规划施工则是依据《建筑工程建筑面积计算规范》国家标准GB／T 50353-2005，（2005年7月1日实施 建设部）测算房屋面积。2个面积测算应用的标准不同结果也有差异。
值得一提的是,预测绘成果包含了房屋的详细信息，如预测房屋套数、面积大小及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围和使用功能等，都是购房者想知道也应当知道的内容。该成果经网上公示并作为预售合同网上签约的依据后，购房者能够很容易看到房屋的有关信息，极大地维护了百姓的知情权和选择权，降低了百姓购房风险，可以有效地避免盲目购房问题的发生。
二、《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异
《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000年8月起实施的，适用范围为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为村镇规划建设提供数据及资料。
《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T 50535-2005）是由国家建设部自2005年7月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。
尽管建筑规范在修订中与《住宅设计规范》和《房产测量规范》的有关内容做了协调，其计算规则还是存在不少差异：
1、低于2.20米得房屋计算规则不同
《房产测量规范》中明确指出：“8.1.2条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20m）的永久建筑。”“8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。”
《建设工程建筑面积计算规范》中 “3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算，并应符合下列规定：
1.单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。
2.利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。”……
2、阳台计算规则不同
《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围：挑楼、全封闭的阳台按水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”
3、自动扶梯等自动工具计算规则不同
《房产测量规范》中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24 下列项目不应计算面积 8.自动扶梯、自动人行道。”《建筑工程建筑面积计算规范》条文说明第8条“自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。”
上述各条，因两个规范的规定不同造成了相同的房屋，参照不同的规范计算出来的面积不一致。
三、适用2种不同规范计算房屋建筑面积差异的处理办法
依据《房屋登记办法》（2008年实施）第22条，未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。因此，各地对于验收后发的规划许可证记载面积与实测面积的差异处理，归纳了一下主要有以下几种：
1、房屋竣工后，规划部门验收后出具面积确认书，建设单位到规划窗口办理建设项目规划竣工验收申请手续时，同时报送市房管部门出具的房屋实测面积资料。房屋登记面积不能超过确认面积。
2、只要规划及其其他职能部门通过验收的房屋即为合法建造的房屋，测绘单位的测绘成果只需符合《房产测量规范》的要求就行了（提交各个部门的设计图纸应一致）。
3、和规划局协商有一个误差范围，在范围内可以受理办证，超出误差范围就要求当事人到规划局重新换规划证或出具超出部分面积符合规划的证明，然后予以受理。
4、房屋测绘部门适用2种规范算出2个不同的结果，只要是采用建筑工程建筑面积计算规范计算出的面积与规划一致，证明差异是由规范计算方法不同造成的，就采用相对应测绘结果。
对于实测面积的采用几乎没有争议。也有很多房管部门在初始登记环节为规划把关，如果是超规划面积建设的就要先去补规划，手续完善后再来申请初始登记。这样合同约定面积与产权登记面积的就不存误差了。
参考文献：[1] 王金鹏. 关于《房产测量规范》与《建设工程建筑面积计算规范》之间的区别.宿迁市住建局房产处,2012.