张力:力不到不为财

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“我认为,如果老板的高尔夫打到80多杆，他的公司肯定做不好;官员如果打到80多杆，官肯定不会做大了。”

――张力

富力集团在广州叫得很响，1999－2001年，富力地产连续三年荣获广州市房地产销售冠军；2002年，富力正式进军北京，开启了它的全国战略计划，富力的名字真正成为焦点中的焦点。2004年其销售突破60亿，成功挤入中国地产销售的前几名。如今的富力，又在筹备在香港上市，它的财富根蔓正在不易察觉又有些一鸣惊人地蔓延。

富力的很多项目都被别人说成走钢丝， 然而，细考富力的发展史，细听张力自述发展思路，头脑正常的人都会得出一个结论，张力根本不是冒险家。这个看似爱冒险的地产大亨其实是一个将利润做到极致的操作者。

对这个人了解越深，越知道他说自己“成功并非偶然”并不是虚语妄言。

神秘双老板制

追踪张力的财富故事，不能不提富力的“另一半”，也就是富力地产的现任董事长李思廉。

从发家时的2000万资产、十多个员工，到现在一年售出60个亿的全国性地产集团，十余年来，富力地产一直是两人当家，张力和李思廉平分股权。在企业内部，员工将两人唤作“张生”、“李生”。

“我和李生十年没红过脸，在商界也是绝无仅有。我们之间没有签署过任何一份文字性的东西，大家讲的都是信用。”张与李这种境界的合作，在外人看来多少有点匪夷所思。富力的员工也说两人是“绝配”，从没有看过比他们更合适的合作者。

“如果一件事情有一个人坚决反对，那么富力就不会去做。” 李思廉透露出双方的合作底线原则，而这种情况少之又少，绝大多数情况下双方的意见都能保持高度一致。

毕业于大学数学系的李思廉，被人称为“儒商”，主管公司财务和市场营销。干实业出身的张力，则负责项目土地和工程管理。两人分工明晰，不去干涉对方的业务，这也是合作的基础之一。李思廉曾说，资金和财务上的事张力从来不问，也不去纠缠自己占多少资产，两眼只盯着自己的工程。

李思廉认为，和张力的合作是富力不断前进的动力之一。“房地产行业的特点决定了这个行业的‘夺金之路’是资金和管理铺就的。所以我和张力各占50%的股份，可以不时检讨互相提醒：现在还不到100分，可以做得更好的。”

“不红脸”、“全凭信用”的合作虽然匪夷所思，但仅从双方难得同时露面的机会中，人们总是能捕捉到默契的蛛丝马迹。

在“2003年内地富豪百强榜”开榜之时，富力地产集团总裁兼副董事长的张力排名第61位，而同样是董事长的李思廉却不在100强之列。在新闻会上，两位董事长被问及此事，张力笑呵呵地解释：“第一，这个排名榜并不能真实反映情况；第二，我和李先生之间并非‘分配不均’，而是李先生是香港人，当然不会在‘内地富豪榜’之列。”

此话一出，获得现场笑声和掌声无数。

“我的成功是必然的”

成功人士的历史最容易引起人们的兴趣。有些人依靠的是对时机的把握和对市场的敏感，不用付出太大代价就能一鸣惊人，比如被人说烂了的比尔・盖茨。有人依靠的是扎扎实实稳打稳拼，小人物最终成就大事业，比如耳熟能详的李嘉诚。

张力说，我的成功是必然的。

张力出生于平民家庭，1973年参加工作。最早在工厂当工人，后来调到广州郊区二轻局当团委副书记，又干过五年生产科长。二轻局解散后，到乡镇局当副科长。后来去广州电大读书，原本准备学两年，乡镇局要筹建梅花村酒店，张力被任命为当筹备组组长，边干边学。1986年酒店开业，他当上了总经理。这段仕途看来一帆风顺。张力又被调去筹建白云区的新区政府。“楼堂馆所缓建”的政策一出，工程下马，没事可做的张力就去帮人家做装修。一个月赚了一千多块，当时可是个大数目。

此时的张力衣食不愁，有车有房，即使在今天的标准来看，也颇有资格满足，更不要提那是十几年前。然而，张力的不甘寂寞使他毅然放弃了政府机关的工作，下海当了个“包工头”。十年茹苦，才诞生了现今身价几十亿的张力。

一开始，张力就是一个小包工头，别人包了装修工程，再把其中一部分分给他来做。能接个三四万元的工程他就开心得不得了。到了第二年，张力已经能接到几十万元的工程了。张力戏言当时是纯粹的“皮包公司”，所有合同、文件都装在包里。晚上应酬谈合同，谈好了回家写合同，全是手写，写错一个字就要重新来，每份合同都要抄好几遍。第二天一大早就要去买材料，下午再到工地去监工。张力规定自己每天睡觉不能超过五个小时。

在这个过程中，张力积累了房地产工程运营的第一笔经验财富。时至今日，他在富力仍然主要负责工程，从拿地到规划再到建设，凡事都能事必躬亲、亲力亲为。

"生地不碰郊地不拿"

在广州，拿别人不敢拿的地，这似乎已经成了富力的一个标志。

1994年，张力盖的第一个小区――富力新居，就是建在一个煤厂的原位置上。这块地又挨着铁路，没人敢买，张力“就够胆买”。当时拿到那块地，地上的煤还有一寸多厚，他们就把煤铲起来，再用水冲干净。房子一开卖，三千多块一平方，买房的人排队来，很快就卖完了。因为当时很少人搞普通住宅，市场上几乎没货。

“买铜材厂那块地时，那里是五彩烟囱汇集，没有人敢要。当时的中山八路，铜材厂冶炼废铜，烟囱里冒黄烟，而太白粉厂冒白烟，灰锰氧厂冒红烟，煤厂冒黑烟，还有个有色水泥厂，冒绿烟、蓝烟。我们在这块土地上盖起了富力广场后，这里成为荔湾区最大规模现代商住社区。原来的工厂都陆续搬迁走了，整条中山八路旧貌换新颜。”

张力爱买受争议的地，本来已成了定式，甚至殡仪馆的地他也要拿，这又是别人想不到的了。张力似乎对自己的任何选择都很自信，用殡仪馆的地盖楼，他保证一定也能卖好。

富力这种拿地的风格，被总结成了“一句话纲领”：生地不碰，郊地不拿。

拿地原则的背后，是富力的产品原则：要金字塔最大的一块，给工薪阶层盖房。工薪阶层上班的需要决定了开发商拿地的风格。多年来，张力一直坚持这种产品主义，逐渐又引进了“五分钟城市”概念。

拿地是决定产品命运的关键，但拿地只是表象，想要盖什么房，或者说产品定位是否合理清晰，才真正决定了拿地的原则，更体现了战略家的眼光。

进军北京

做广州的老大，富力好像并不甘心于此。

2002年，富力开始了它的全国战略，第一步就是首善之地北京。第一个举措就是32亿天价拿下北京最大的一片住宅用地，这是从北京大佬潘石屹的虎口中夺下的一块肥肉。

2002年张力来到北京，这是十几年来的第二次，当时他连东南西北都搞不清楚，按他自己的话说，就是“房管局、国土部门的大门朝哪边开都不知道”。有朋友告诉他北京有地。张力在北京转悠了几天，得出一个结论：北京的房价比广东高，北京的购买力比广东强，北京的楼盘比广东糙。强烈的市场感觉使他认定，攻陷北京的时机已经到了。

恰逢双井的地正在招标，这块147万平方米的地，是北京规划中最大的一块住宅用地，北京的几大房地产商都虎视眈眈，但未来建设的资金消耗大、风险高，也阻挡住了不少大佬的脚步。当时拿地希望最大的是现代城的老板潘石屹。

“我和张生商量，与其和多方谈判，多处拿地，不如一举拿下这一块，也就相当于所有在谈项目的总量。”两年之后，当谈起富力第一步跨越之时，李思廉还为两个人的共识叫好。

决策下了，李生开始在后方集资找钱，张力在前线排兵布阵。

尽管知道机不可失，但张力心里的确没谱。没有经验、没有关系，在北京似乎寸步难行。张力凭感觉看标书，预测底价，没跟公司里的其他人商量。2月27日，投标前一天晚上，张力还没定下标底，他问副总：“如果给你标底，你需要多长时间做好标书？”副总说个把小时就成。

28日下午2点封标，张力决定上午10点把最终的标底定给副总。

28日上午9点，张力定下标底29个亿。根据当时的情报，有四五家准备投标，听到这个消息，张力未免有些紧张，临时又加了一个亿。到了10点半，忽然传出消息：一家不知名的公司也在投。张力有些慌神，心里连喊糟糕，价似乎定高了。

到了11点多钟，潘石屹来了，在场里转了一圈，没投，走了。张力马上给副总打电话，想要改成29个亿，副总说已经来不及改标底了。情急之下，张力决定把标书中100%负责拆迁改成20%，对方工厂付1.2个亿，富力只需要付3000万。

改过标书的张力，也就踏实了半个小时，没想到12点多钟，潘石屹又回来了，在最后关头投下了标书。张力大呼糟糕，被经验老到的潘石屹给骗了一把。标书已经不可能再改了。

下午开标，却发现富力的标是最好的。“有一个标是32亿，老潘是29亿，华润是28亿，我们刚好是30亿，是最好的。他们几家都是百分之百负责搬迁的，现在算起来，搬迁大概是1.8亿，老潘来一来、走一走，虽然耍了花腔，但给我们省了1.6亿。”至今，张力说起这段经历，还颇有些侥幸和得意。

"力不到不为财"

力不到不为财，是一句对北方人陌生却在南方很常见的俗语，它的意义从字面上理解即可知，要想发财先得吃苦。“白加黑，二加五。”这也是张力对自己的描述，张力自己都承认：“做我的家人会很辛苦，像我这样的人最好不要结婚”。

在事业的奋斗初期，张力曾给自己定下“一天只睡五小时”的规定。2003年，拥有富力半数股权的张力在中国内地百富榜上排到了第61位。已经发展到这个地步，张力身边的人却说，他仍然比大多数员工都更辛苦、更勤奋。

“我认为，如果老板的高尔夫打到80多杆，他的公司肯定做不好；官员如果打到80多杆，官肯定不会做大了。”“任何一个成功的老板首先应该勤奋，以香港第二代巨商们的子弟来说，像长江、新鸿基这几家的小孩都很勤奋，还有几家的小孩很懒，他们的企业就走下坡路了。在广州我也看到一些有钱的老板，赚了钱就打高尔夫球，公司慢慢就倒闭了。

他对勤奋的重视同样贯彻到企业文化中，他对项目的每个细节都会亲自关照，包括富力城售楼处的彩蛋造型，他亲自设计。公司里每一名员工都经过他的亲自面试。每天察看管理层人员的考勤情况，更是家常便饭。

“我们公司除了做地产，主要是为了房产一条龙服务，我们公司本身有设计、有前期开发，我们本身还有搞建筑和销售等一条龙管理。建材方面我们有搅拌机厂、有铝合金厂，还有苗圃，都是三四百亩地的，就是我们先把树买回来种上，然后再大量地种到小区。基本上除了钢筋、水泥、瓷砖不生产，其他的我们都可以解决。”

在产业链中，苗圃是个很特殊的部分。在其他一条龙式的房地产企业中，少见将苗圃单做一块的举动。北京富力城的园林景观中，不少树种就来自富力在北京的苗圃。公司上上下下，谈到苗圃都要大说特说。对于细节的关心，似乎正是张力本人的领导风格之一，对于地产公司来说，更是难能可贵。