保障房乱象调查
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近期，许多地方被曝存在保障房“被骗购”“被团购”“被倒卖牟利”等分配乱象。业内人士及专家指出，保障房分配亟待“治乱”，公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。
在深圳、北京、武汉、杭州等地，最近连续有网帖曝光这些地方的保障房被不符合条件人群骗购的情况发生。
深圳市住房和建设局日前在其网站上公布了第二次保障性住房终审公示二榜名单，并对保障房虚假信息申报者下发了第三批290份《行政处罚预告知书》。与前两次共查处45名涉嫌申报虚假信息骗购者相比，本次查处不仅人数大涨，而且处罚名单还再现了身家百万元的“富豪”。
在陕西省山阳县，在900多名经济适用房申请人公示名单中带职务者达100多人，这些“团购者”中不乏“乡长、镇长、执法队长、所长”，还有的直接标注了“科员、副科、科长”等字样。
在近日受到高度关注的福建龙岩公务员“团购”保障件中，当地有关部门承认，有百余名以机关事业单位名义申购的人员，目前有9户公职人员被取消申购资格。
审计署2010年底公布的数据显示，在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭分配了廉租房。一方面是不符合条件的“挤入”保障房；另一方面却出现保障房分配后闲置和转租转售的情况。
福建省宁德市东侨经济开发区经适房项目华庭小区是该市大型的保障房项目，小区内共有15栋住宅楼、500多套住房。相关记者从华庭小区物业管理处了解到，该小区交付业主使用已有3年多，目前入住率不足20％。记者还看到，在4号楼二层一住房的窗户玻璃内侧贴着一张“本房出租”的红纸条，上面留有联系电话。一位王先生甚至在宁德房产网上了这样的售房信息：“东侨华庭小区2幢。三室一厅二卫二阳台，面积139平方米，10成新，5600元／平方米。因属第一批经济适用房，房产权、土地证在办理中。交易一般暂时只能私下公证交易，以信誉为主。”开发商：蜂拥转向信托融资
银行贷款、股市融资纷纷碰壁，面临宏观调控政策的严厉执行，房地产企业大批涌向信托渠道。据用益信托工作室不完全统计，2011年1～4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿，与去年同期相比，发行数量增长66.92％，发行规模增幅达115.26％。而值得注意的是，以保障性住房的面目出现的房地产信托产品激增：
保障性住房是今年房地产政策调整的重要一部分，与保障性住房挂钩的信托产品今年发展迅速。据统计，今年前四个月，各信托公司共发行了15款投向保障房建设的房地产信托，规模达到35.9亿元人民币，而去年全年保障房项目仅22款。一季度保障房信托产品的平均期限为1.81年，平均收益率为9，32％，虽略低于房地产信托平均水平，但高于全部信托产品的平均收益率0.5个百分点。
从产品角度来看，4月份以来，市场出现了相当部分投向保障性住房的高收益率产品，比如，目前市场上收益最高的一款产品“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”的最高收益率达到了12％。以及同样由中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房项目股权投资集合资金信托计划”，最高收益率为11.5％；华能信托发行的“天玺苑经济适用房项目收益权投资集合资金信托计划”收益率也高达9.5％。
“保障性住房的收益率仅5％左右，而信托产品为何能提供高达9％的预期收益?”针对近期市场上相继出现高收益的保障性住房产品，不少投资者疑惑信托产品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托产品盈利的主要模式，而这些项目中主要盈利部分还是在于商品房和商业地产方面。”有关业内分析人士向记者表示，目前信托市场上，几乎没有一款产品是完全针对保障性住房的，保障性住房的低收益水平使得信托资金缺乏进入的动力。但是相当多的项目通过捆绑保障性住房获得了稳定和收益两方面的卖点，比如目前市场上收益最高的鄂尔多斯项目，其中动迁房只是很少的一部分，主要的开发项目是商品住宅以及办公房等。实际上，这类信托项目的风险并不亚于商品住宅项目。
中介：保障房用地转让现象出现
“北区某项目x万平方米，楼板价9000元／平方米，回购价1.6万元／平方米。”一位上海房地产业内人士近日反映。
上述保障房用地的转让信息，并非第一次在市场出现。某投资咨询有限公司总经理钱先生介绍，今年3月，就有土地中介主动问他是否有意购买保障性住宅用地。
同时，也有上海的土地中介曾主动找到记者，询问能否找到有意购买保障房用地的下家，但他们没有透露转让者的身份。
此前，上海的保障房大多由上海国资系统下属的企业开发。4月份，一些国有房地产企业代表表示，参与保障房建设面临利润低、周期长、资金压力大等困境。一家房地产公司的参会者称：“我们从事保障房建设也是三年前刚刚起步，尽管目前有几个项目，但难度很大。有个项目2009年就与政府签订了协议，但因种种原因最近才启动。”
保障住宅的开发收益真的很低?中国中冶2010年业绩会上，公司董秘康承业称，虽然国家规定企业开发保障房的利润率控制在3％以下，但是若管理和施工得当，平均毛利率可达12.5％。在保障房用地转让消息传出后，部分民营企业产生了浓厚兴趣。此前，绿城集团就曾表示，愿意接手政府的保障房项目。
一位业内人士表示，由于保障房有稳定的销售价格和收益率，对民营企业来说，投资的保障系数较高，所以其开发意愿可能比国企要高。
专家认为，出现保障房项目转让的现象，主要原因是保障房项目对开发商的资质和资金背景有严格要求，很多民营企业达不到，于是只有通过转让从国有企业那里获取开发资质。
不过，这种“借壳”开发的方式并非没有风险。上海市规划和国土资源局部门的工作人员说，目前各区政府对保障房用地管理非常严格，尤其是项目转让审批卡得非常严。
保监会：拟加快险资在沪试点保障房步伐
对于上海保险业来说，刚刚落幕的“第四届陆家嘴论坛”释放出来的信号中，最引人注目的莫过于保监会支持保险资金加快对上海保障房项目的试点。
根据2009年陆家嘴论坛召开期间，上海市人民政府与保监会签署的合作备忘录，在上海推行保险资金运用试点主要包括三项内容：在符合法律法规、有效防范风险、满足资产配置需要的前提下，支持保险资金以债权或股权形式参与上海及长三角地区的交通、通讯、能源、资源、环保、市政等基础设施项目投资；支持保险资金开展投资商业银行等金融机构试点，投资与保险产业
密切相关的医疗、养老等机构；支持保险机构投资者参与资本市场、货币市场和外汇市场等金融市场工具和产品的投资交易。
在这三项试点中，近来颇引人注目的是中国太保和中国平安等在上海保障房项目的斩获。今年3月，中国太保参与了上海公租房项目，募资40亿元。本月，中国平安与城投控股合作设立“保障性住房项目债权投资计划”，用以支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目。募资额度不超过30亿元。
在陆家嘴论坛通气会上，保监会相关负责人透露，由中国太保牵头、联合六家保险资产管理公司参与的北京保障房建设项目，已获保监会备案通过。
保监会保险资金运用监管部主任孙建勇在陆家嘴论坛上介绍说，在保监会与上海市政府的合作备忘录框架下，保险资金近两年来已积极参与到上海的多项基础设施、公用项目和公租房等项目投资上，在上海长江隧桥、地铁、世博会等项目中进行了尝试。
据了解，在“促进上海保险业发展座谈会”上，保监会和上海市政府对下一步保险资金运用方面的合作进行了部署。吴定富表示，保监会将在政策允许范围内，本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑，积极支持保险机构按照商业化原则，在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。
孙建勇在论坛上则表示，下一步保险资金将主要在保障房方面进行投资。此外，还将在不动产和股权投资方面开展投资。
虽然中国太保和中国平安等保险机构已试水保险资金投资保障房，但如何规范保险资金在这一领域的投资，尚需相关细则出台。近年来，保监会在开闸新的保险投资渠道时，坚持“制度先行、审慎试点”的原则。此前保监会相关负责人曾表示，保监会支持保险资金投资保障房，目前没有政策障碍。
据介绍，保监会正在制定的保险资金投资保障房项目的相关细则中，将对参与的保险机构的资格、投资比例等进行明确要求，保险机构须遵循自愿参与、风险自担的原则。
有业内人士指出，保险资金投资保障房项目，还需要更具实质性的政策推动，相关的监管细则需要具备实际可操作性。
评论：中国保障房一地鸡毛
随着保障房建设的逐步深入，各类违规行为也纷纷被爆出。近期最为热门的就是陕西省洋县县房管局要求廉租房租户必须一次纳30年租金，活活的把廉租房变成了连租房。
保障房建设中的种种怪象、乱象也使民众开始慢慢丧失信心。保障房的这些怪象出现的最主要原因是中央与地方之间的利益取向之争。
中央目前所考虑到的是全国大势的稳定，房子问题现在已取代中国足球成为街头巷议的第一热点，维护房地产市场稳定，加快保障房建设是当务之急。而地方则更多考虑的是地方建设及未来发展等问题，同时房地产收入占地方财政收入比例越来越大，已成骑虎难下之势。
保障房的大量建设对地方政府收入会造成两方面冲击。第一、土地出让金。以上海为例，2010年上海土地出让金1530亿，占到上海财政收入的比例突破50％。其中宅地的平均成交楼板价突破了1万每平，一旦今年将要出让的宅地中划出一部分建保障房，土地出让金的大幅回落是地方政府不愿意看到的。
第二、税收。据不完全统计，房企开发一个房地产项目所需缴纳16种费用及6类税收。同时商品房在成交时也需缴纳如契税等税收。一旦建设保障房，这一系列税收有部分会减免，这也会对地方税收收入造成影响。