三亚旅游房地产可持续发展研究

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摘　要：随着旅游业的迅速发展，旅游房地产已经成为新的投资热点。虽然旅游房地产带来巨大的经济效益和社会效益，但在我国其项目开发还处于探索阶段，理论基础、开发模式和法律法规都有待完善。本文在阐述三亚旅游房地产可持续发展的过程中，对三亚市旅游房地产发展存在的问题进行了分析，并对其可持续发展提出了对策。同时对三亚旅游房地产企业项目开发起到了一定的启示作用。

关键词：旅游房地产；可持续发展；三亚市

一．三亚旅游房地产发展现状

（一） 三亚旅游环境概况

三亚地处北纬18度，位于中国海南岛的最南端，有209.1公里的海岸线，拥有19个港湾。年均温25.5度，生态环境质量全国一流，三亚冬无严寒，夏无酷暑，一年四季鲜花盛开，阳光、蓝天、白云、沙滩、山、河、海、温泉、森林等附加休闲要素融为一体，是中国唯一的热带滨海旅游城市，素有“东方夏威夷”之称，是理想的人居城市。

（二）三亚旅游房地产的发展概况

20世纪90年代初，三亚首先出现了分时度假酒店即产权酒店，由此形成了旅游房地产业以产权酒店为主的局面。三亚在不断走向国际化的今天，已经成为海南最为成熟、最具有代表性的旅游房地产市场，从经营模式来看，形成了公寓式酒店、家庭旅馆、养老休闲社区等多种旅游房地产；从项目位置来看，又分为滨海、森林、山地等旅游房地产。

三亚旅游业的快速发展为旅游房地产业的开发建设提供强有力的支持和动力保障。而三亚的地理位置、空气质量、环境气候是其他城市无法比拟的，是中国首选度假过冬及疗养观光、休闲度假的目的地。因此旅游房地产项目的投资价值高，吸引众多岛外的投资消费者。随着国际旅游岛战略的推出，国内一线房地产企业几乎悉数进驻到海南市场， 2009年1月—2010年7月三亚住宅类及旅游用地成交宗数为18宗，成交面积为178.869公顷。根据三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查数据显示，三亚85%以上的房子都是卖给了海南岛以外的“候鸟”族和投资性购房人群。

二．三亚旅游房地产可持续发展面临的问题

（一）模式守旧，没有创意，角色定位不准

一直以来，旅游房地产的模式都是“一处优美的自然环境+在此周边修建的大小酒店+通往景区的道路”，满足人们“到此一游”的目的。形式老化，内容多年不变，消费水平比较低。粗放型的发展，模式虽然在短期内促进了三亚房地产的快速发展，但是这种低效益、扩张式的消费以资源的大量消耗为代价，对经济发展的贡献率却很低。

（二）开发经营水平不高

首先，有碍景观，破坏景观氛围。一些开发商在房地产开发过程中，为了使旅游者取得较好的视角，随意开辟景点。其次，无序开发，海洋资源生态破坏现象严重，而且海洋生态系统脆弱一旦破坏不易恢复。再次，过度开发，粗糙滥造，缺乏文化品位，不利于促进三亚经济的可持续发展。一些房地产开发商不顾环境、条件，房地产项目贪大、缺乏个性、趋同化现象严重。

（三） 环境污染和破坏严重

旅游房地产在建设过程中要产生大量的建筑垃圾，投入运营后要产生大量的固体垃圾、生活污水、油烟烟尘，游客的旅游活动也会带来大量的垃圾，这些都严重的影响旅游区的可持续发展。由于开发商的到来，事实上对生态环境造成了不可修复的破坏。

（四）基础配套服务设施不完善

发展旅游房地产需要社会形成一个系统的配套区来支撑，现在三亚的楼盘百分百的销售，入住率不到百分之十，开发商和物业公司很难去支撑管理。由于要求自然景观和开发成本降低等原因，一些旅游房地产项目的建设点远离城市中心或繁华地带，这使得与之发展有关的旅游信息服务、交通运输、餐饮住宿、保健娱乐、邮电医疗、通讯网络设施等关联产业的基础设施配套建设稍显不足。

（五） 专业人才缺乏

从三亚的战略和市场定位来看，三亚旅游房地产开发需要开发数量众多、类型丰富和质量更优的产品。这必然对高质量的旅游和房地产方面的人才提出更高的需求。然而，三亚发展旅游房地产所需要的人才从数量、质量和储备上还远远不能满足需求。而由于培训设施匮乏、培训机构不健全、中介组织不发达和福利待遇水平相对不高等因素的存在，使得三亚旅游房地产业对高素质专业人才的吸引力并不强。

（六）相关制度、法规不完善，存在很大的风险

1. 土地取得中的风险

即因为土地的取得过程中违法或手续不全，导致开发商无法取得合法的开发手续，购房者无法取得房屋产权证，权益得不到保障。最有可能出现的问题：一是划拨土地开发，二是集体土地开发，三是联建与合作开发，四是项目整体转让，五是拆迁安置房。

2. 开发建设和销售中的风险

在三亚楼市中，存在一部分开发商违规开发的现象，尤其是当房价一日数价的时候，大量开发商签订认购书以后不履行认购书的约定，将房屋另行出售给出价更高的买家，造成了相当多的纠纷。

3. 旅游房地产的法律风险

在三亚楼市中，最主要的炒作对象是旅游房地产，借助丰富的热带滨海旅游资源，发展以度假、休闲为主的旅游房地产，表现为热销的住宅及产权式酒店两种形式。产权酒店，就是投资者购买该房产所有权后，使用权由开发商和物业公司打理，该模式在三亚房地产中比较常见。但是产权式酒店又是法律风险相当高的一种房地产形式。对于未竣工的商品房，我国法律是不允许以售后包租或者变相售后包租的形式销售该房屋的。对于已经购房者，如果房价过高，租金无法满足以房养房的要求，购房投资的要求将不能得到满足。

4. 融资风险

包括银行坏账风险、抵押风险、担保风险等。1993年海南房地产泡沫就是因为资金链的断裂，从而导致大量烂尾楼的产生，所以融资风险也是三亚楼市中一个很重要的风险。

三．三亚旅游房地产可持续发展对策

（一）加强房地产部门和旅游部门之间的协作

面对巨大的旅游房地产市场的需求，房地产部门和旅游部门应该更好的加强联合，相互协作，在需求与资源之间架起沟通和平衡的桥梁，共同推动三亚旅游房地产的发展，用旅游带动房地产，让房地产促进旅游。