博弈论视角下物业管理主体间的关系探讨

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【摘 要】现阶段，我国的物业管理还未发展成熟，房地产开发商、物业管理公司与业主之间还存在这很多的问题。本文基于博弈论，分析物业管理局中人之间的关系，并对局中人之间的关系就策略、得失和博弈结果展开论证，提出维持三者均衡的建议。

【关键词】房地产开发商；物业管理公司；业主；博弈论

我国物业管理经过二十多年的发展取得了非常大的进步。随着物业管理的逐步发展，物业管理成为了城市管理，社区建设的最重要的组成部分。但是，我国的物业管理基础还是很薄弱，一些法律制度还不是很完备，运行还不是很规范，许多的问题在管理过程中逐渐暴露，房地产开发商、物业管理公司与业主之间存在很多问题。从房地产开发商的角度来说，交房以后就想把所有的问题丢给物业公司，由物业公司来负责；从物业公司的角度来说，主要是解决业主的一些日常问题，比如小区的设施维修、绿化、水电等，但房屋漏水、小区绿化率等问题则需要房地产开发商解决；于业主而言，“买房子就是间接的购买了物业”，可是，小区的物业服务水平低，房屋的维修和日常管理常常推迟延误，各种配套设施逐年陈旧，房子出现问题仍是投诉无门，各单位相互推卸责任。一项调查显示，有85%以上的购房者对物业管理的安全，科学和质量提出较高要求[1]。

1 物业管理各主体概念界定

1.1 博弈论概述

博弈论是矛盾和合作的规范研究，是系统研究决策主体的行为发生直接相互作用情况下的决策以及这种决策均衡的理论。其思想的主要特征是各参与人所实施的行为方案（策略）相互依存，各方在冲突或合作后所实现的损益得失结果不仅取决于自己所采用的行为方案，同时也依赖于其他参与人所实施的行为方案，是各方参与人行为方案组合的函数[2]。博弈论主要分为两大领域：非合作博弈理论和合作博弈理论。前者的核心问题是策略选择，研究人们如何在利益相互影响的情况下作出最有利于自己的选择；后者的核心问题是利益分配，研究人们已经达成合作之后如何分配利益。

1.2 物业管理相关局中人概念界定

房地产开发商是合法成立，由政府部门批准，以房地产经营管理为主体的盈利性企业，通过房地产开发过程而获得利润。其在开发销售过程中应持有“五证两书”。

物业管理公司是一个服务性企业，是按照法定程序成立并具有相应资质的独立的企业法人，由业主委员会选聘，受业主委托，按照相关的法律法规或合约进驻小区进行服务，它与业主之间是平等的关系。

业主是房屋的所有权人，即物业的所有权人，是所拥有物业的主人。在物业企业的管理过程中，业主既是物业管理企业的服务对象，又是对物业管理企业的工作进行监督的重要群体。

2 柳州市物业管理现状分析

2.1 柳州市物业管理现状

近年来我国的物业管理企业发展迅速，截自2012年底，中国已拥有超过71000余家物业管理企业，612.3万的从业人员，管理各类房屋面积约145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。

柳州市拥有一级至三级资质的物业管理企业，其中一级和二级资质企业数较少，多数属于三级资质。在前期物业管理中，主要存在新旧物业交接的问题；后期的物业管理阶段，一些老旧小区的物业费收取困难，加之部分业主的服务期望值过高，使得物业管理矛盾频繁。

2.2 近年来柳州市物业管理中存在的主要问题

2.2.1 物业管理制度不够完善，体系不够健全

由于我国的物业管理还属朝阳行业，法律制度及相关体系还不够完善、健全，现有的《物业管理条例》对于房地产开发商、物业管理公司与业主之间的关系，物业如何收费，组建业主委员会的要求等问题介绍笼统。政府对物业公司的管理也存在缺失，遇到问题时常出现投诉无门的情况。

2.2.2 业主期望值过高产生矛盾

业主投诉的问题常超出物业服务企业的管理范围，而业主还很理直气壮的认为“交了物业费，物业管理公司就得解决问题”，以致于产生矛盾时各部门相互推卸责任，造成业主不信任物业管理公司的现象出现。业主的期望值过高是物业管理中存在的主要问题之一。

2.2.3 新旧物业管理企业交接不当产生问题

在物业交接过程中新旧物业管理企业未理清好资金的问题，甚至出现前期的物业管理公司卷款潜逃，后期的物业管理公司无法进行交接的情况。由于开发商对小区公共场地规划不清，开发商私自将绿化用地用于建设车位而未告知业主，新旧物业管理企业也未就此类问题做好交接，导致业主和开发商产生矛盾。

3 物业管理局中人之间的博弈关系分析

3.1 房地产开发商与物业管理公司的关系

房地产开发商在房地产开发建设时还存在很多的问题没有解决，无法移交给正式的物业公司，则成立自己的物业管理部门或公司。此类部门或公司与房地产开发商是隶属关系，基本无实权，业主反映的问题最终会反映到房地产开发商处。房地产开发商与物业管理部门或公司是“父承子传”，上下级关系。

在房地产建设初期，房地产开发商通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业对小区进行前期的物业管理，这个过程中房地产开发商与物业公司的关系是委托与被委托的关系，即合同关系。在房地产开发建设、流通、消费的过程之中，物业管理发挥了关键性的作用。在业主委员会成立之后，由业主委员会选聘的物业管理公司，也需要得到房地产开发商的鼎力支持，此时物业管理公司与房地产开发商是利益合作关系。

综上所述，不同情况下，房地产开发商与物业管理公司的关系各有不同。当物业管理公司隶属房地产开发商时，他们是上下级关系；而当物业管理公司由房地产开发商选聘时是合同关系；由业主委员会选聘时是利益合作关系。

3.2 房地产开发商与业主的关系

在所开发的房屋销售之前，房地产开发商是所建房屋的业主，对房屋具有支配的权利。当购房者需要买房时，房地产开发商可以向购房者出售房屋，取得利益，而在取得房屋的过程中要与房地产开发商签订协议或合同。所以，房地产开发商和业主之间是房屋买卖的合同关系。

3.3 业主与物业管理公司的关系

在房地产开发销售初期，由房地产开发商选聘物业管理公司，业主和物业管理公司签订由房地产开发商起草拟定的物业服务协议。此阶段业主和物业管理公司是协议关系。在业主委员会成立后，由业主委员会和物业管理公司签订物业服务合同，此阶段业主和物业管理公司是合同关系。签订协议和合同时后，物业管理公司为业主服务，形成潜在的服务关系。

图1 房地产开发商、物业管理公司与业主之间的三角关系图

物业管理的协调发展、兴盛都取决于房地产开发商、物业管理公司与业主三者之间的包容、理解及房地产市场和物业管理管理市场的健全程度。

通过上述的观点，可以判断出房地产开发商、物业管理公司与业主之间的博弈关系（如图1所示），物业管理公司处于相互连接的位置。前期房地产开发商委托物业管理公司对小区进行管理，而后是业主委员会委托物业管理公司对小区进行管理。

4 结论与建议

通过上述分析，可以看出物业管理各主体间的博弈主要源于利益的关系。亚当斯密的理论认为，在市场经济中，每个人都从利己的目的出发，而最后全社会达到利他的成效，但是在房地产开发商、物业公司与业主这三者之间就不受用。

假设这三方都从自己的利益出发，不顾他人的利益，那么结果肯定是三方俱败的结果。这三方所形成的黄金三角也会有产生问题的时候，而在产生问题时，三方之间就会相互推卸责任，不愿意自己的利益受到损害，最后的结果一定不能达到共赢，而我们要找的就是三方达到共赢的办法。

从整体看来，可以采取以下方法使物业管理主体间的关系达到均衡：（1）三方签订合同，就像刚毕业的大学生和就业单位，学校之间的三方合同，在合同中明确各方的责任和义务，具体到出现何种问题要找谁。（2）三方成立专属的基金，并交由银行保管，用于对日常的维护，在对一些三方都有责任的问题上，可以用基金来解决。（3）三方各成立专门的部门来进行统一沟通。比如业主成立业主委员会，物业成立纠纷处理部门，房地产开发商成立售后问题处理部门，这些部门都是处理纠纷矛盾的专属部门。（4）政府部门应加大对这三者的管理，起到约束作用。

【参考文献】

[1]郭宗.物业管理[M].北京：化学工业出版社，2007：78-109.

[2]肖条军.博弈论及其应用[M].上海：上海三联书店，2005：1-2.

[3]温磊.浅谈物业管理中各主体之间的关系[J].科技信息，2012（7）：229.

[4]庄泉，马欣，等.如何充分发挥“三位一体”物业管理模式中三方的作用[J].科技信息，2013（5）：5.