世界锑都冷水江的土地交易经

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如何实现土地价值最大化成为世界锑都冷水江市的攻坚难题，为此，近年来，冷水江市国土资源局除了实现土地网上招拍挂之外，还加强了土地交易的流程监管、建立健全了相关配套制度。

成效非常明显。从2010年到2012年，冷水江市国土资源局挂牌出让国有土地使用权共118宗，出让面积97公顷，成交总价款5.3亿。其中，2012年一共挂牌43宗地，成交价款2.9亿元，创历史新高。

网上招拍挂催生“地王”

“297万起拍，10万起价。”

“307万、317万……467万。”

这是2012年年底，冷水江市国土资源局通过土地网上交易系统后，经过18次叫价后成交的一宗土地。

2012年，冷水江市通过改革土地交易方式，建成并运行了土地网上交易系统，此后，凡经营性用地，全部实现网上挂牌交易，网上挂牌率达100，成为娄底市五县区第一个全面实现土地网上招拍挂的县市，并由此诞生了387万/亩的地王，逐步实现土地价值最大化。

为了规范作业，冷水江市土地网上交易系统实行“专人分别掌握密码”，纪检监察全程监督参与，严格按照网上挂牌交易规则进行操作。土地网上挂牌交易，必须经过网上挂牌交易公告、申请人办理UK数字证书、申请人提出竞买申请、申请人缴纳竞买保证金获得竞买资格、竞买人报价及网上竞价、成交确认等步骤，环环相扣，缺一不可。

重要的是，这一系列程序完全在封闭保密状态下进行，竞买人足不出户即可参加网上竞买土地使用权，最大限度确保土地使用权交易摆脱人为操纵等干扰现象。

同时，土地交易网上招拍挂还可以使得土地价值最大化，以前未实行网上招拍挂时，每宗地基本上就是底价交易。以467万成交的这宗地为例，底价是297万，网挂后，它的价值陡增170万元。

阳光下的流程监管

“流程阳光，才能真正保证交易阳光。”冷水江市国土资源局土地管理办公室主任李武敦说。

首先，充分做好土地招拍挂出让前期准备工作，采取分片包干负责，严格审查拟出让宗地权属来源、四至界线，做到土地权属合法、界址清楚。为了掌握全市土地资源市场情况，冷水江市国土资源局领导非常重视。2012年7月，冷水江市国土资源局局长邓庆华带领相关职能股室负责人，对市区临街面有多少剩余土地进行排查摸底，对有商业价值的土地进行登记，对盘活冷水江市土地市场打下了坚实基础。

其次，土地招拍挂出让信息公开。对出让的每宗地块，土地交易中心及时将地块的位置、面积、价格、出让条件等内容，利用报纸、国土资源交易平台、有线电视、网站等大众媒体及土地交易大厅显示屏及公示牌向社会进行公告，公告期限不少于20个工作日，同时，印刷土地出让信息公告张贴到涟源市和新化县等县市，有效地扩大了信息公开的覆盖面。

再次，采用局集体会审拟初价、市地价管理领导小组集体决策定价的方式。局集体会审由局长、分管副局长、地产管理办公室主任、评估所所长、相关股室负责人等7人组成，通过对每宗地的性质、用途、容积率等进行讨论，按照不同用途、不同性质、不同级别的土地拟出初审价格，最后报送由主管副市长任组长、各相关部门主要负责人组成的市地价管理领导小组实行集体决策定价。

土地交易配套制度逐步健全

为了规范土地市场秩序，冷水江市国土资源局建立并实施了土地公开交易、基准地价定期更新公布、建设用地集中供应、建设用地供应总量控制、土地价格集体决策、土地出让计划等制度。

冷水江市拥有娄底市最规范的、最具时效性的基准地价。

“我们基准地价根据市场变化，每两年更新一次。2013年土地基准地价基本上已经报到省里去了，让土地交易有价可依，这也是土地价格最大化的措施之一，”李武敦介绍说。

同时，值得一提的是2012年5月5日冷水江市人民政府制定了《关于国有建设用地调整容积率补交土地出让金的通知》。这是冷水江市第一次专门出台了有关国有建设用地调整容积率的土地规范性文件。

这个文件出台有着深刻的现实背景。因为随着城市发展，国有建设用地需求量日增，在这过程中，冷水江市国土资源局发现国有建设用地的容积率存在超标现象，此文件出台后，能有效地保证国有资源不被流失。

另外，市纪委监察、国土资源等部门还建立了出让用地项目建设情况跟踪监管机制，有力保障和促进了经营性用地、工业用地招拍挂出让工作的健康深入地开展。加强服务制度建设，以土地市场交易中心为服务重点，从交易资料受理到交易完成，除了缴费，均由交易中心服务人员全程办理，避免了百姓办事来回跑。