信用证在二手房交易中的应用

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【摘 要】针对我国二手房交易过程中的安全问题，基于现行的二手房交易资金监管模式的分析，提出引入银行信用证业务来解决。指出了这项业务的初略流程，分析了引入信用证业务解决该问题的可行性，同时将其与现行的二手房交易资金监管模式进行了对比分析。

【关键词】信用证；二手房交易；资金监管

一、绪论

随着我国住房改革的深入，房价已经成为每个人都非常关心的一个经济价格。撇开改善居住品质不谈，即使是由于结婚，或由于拆迁或城市改造等原因造成的刚性购房需求就很大。在新商品房的价格居高不下的情况下，二手房成为一个很好的选择。

2006年出台的“国十五条”中明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。综合美国、欧洲等住宅消费发达国家和地区的市场发展情况来看，当市场成熟时，一级市场（商品房销售）将与二手房市场交易量相互持平，而且随城市内可开发用地的不断减少，城市内房产的交易方式将主要以二手房置换服务为主。根据统计，欧美国家新建商品房与二手房交易比例为1：3.22，发达国家新建房与二手房比例是1：6（郭德，闫丹丹，2006）。而国内城市新建商品房与二手房交易比例相对偏低，重庆为1.66：1，广州为1.38：1（数据来源于该市房屋管理局网站）。说明我国目前仍以新商品房的交易为主，但将来房地产二级市场交易量会越来越大。如何规范二手房交易市场，是值得讨论的问题。

在目前二手房的交易过程中，最困扰买卖双方的就是交易的安全。中介的不规范操作与恶性竞争，以及这个市场上的信息不对称，严重的扰乱了二手房市场的规范发展，导致卖方过户后收不到钱，或者买方付了钱迟迟无法完成过户手续等行为时有发生。此外，随着网络信息的快速发展，很多买方或卖方在网络上挂出求购或售房的信息，如果能够顺利成交，双方都可以省下一大笔中介费。但由于缺少交易安全性的保障，导致这种交易方式非常不顺利，网络上的房屋信息逐渐变成大部分都是中介信息，只有少部分是个人信息。在二手房的交易过程中，如何让买方放心付款，让卖方放心过户，是急待解决的问题。

本文提出可以通过引进信用证这个业务来解决这个问题，既有利于二手房交易的顺利进行，能够规范二手房交易市场，又有利于银行进一步拓展业务，提高收益。

二、现有二手房交易资金监管模式分析

为了规范二手房交易市场，保护交易双方的合法利益，遏制房地产经纪活动中的违法行为，早在2006年12月底，建设部及中国人民银行就了《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求房地产经纪机构在银行开立交易结算资金专用存款账户。2007年1月22日建设部再次下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求二手房交易引入第三方加强对资金监管。

在这些文件的指导下，各省市都开始尝试如何加强监管。以天津为代表的城市选择政府监管，即在原来“中介一一客户”环节中多出了一个第三方即担保环节“中介一一担保（保证）一一客户”，并且是直接由政府提供担保（刘玉录，2007）。以广州为代表的城市选择由银行来监管，以上海为代表的城市选择由独立的第三方（上海住房置业担保公司）担保，以武汉、杭州等为代表的城市选择三方（中介、银行、客户）共同监管（刘宇，2008）。

但是这些监管模式都存在一定的问题。首先，由政府来担保与监管，政府信用是没问题，但是政府的成本增加了，而且个人认为政府作为行政主体不宜成为二手房交易市场的担保主体。其次，由银行来监管这种模式下，银行需要成立相应部门，成本提高了，但是却不允许其向客户收取手续费，这种行为难免有违商业银行的“企业”特征。再次，引入独立第三方监管，第三方公司的信用是否能让二手房交易双方信服是个问题。最后，三方共同监管，中介公司既当运动员又当裁判员，显然不合适。

三、引入信用证解决二手房交易安全问题

二手房交易过程中，卖方先完成过户行为会担心买方不付款或拖延付款，买方先付款会担心卖方拖延过户或携款潜逃。在房价高昂的现在，即使是一套二手房交易总价也不低，不管发生上述行为中的哪一种，都会给买方（或卖方）带来巨大的损失。这种现象与国际贸易中互不信任的问题非常类似。在国际贸易中，出口商与进口商分属不同国家或地区，相隔很远，不管是出口商先发货还是进口商先付款，都存在极大风险。解决的方案就是引入银行这个第三方，由银行提供信用证业务，以银行来确保国际贸易的顺利进行。具体操作是进口商向出口商交付由银行开出的信用证，以银行信用为担保，保证只要出口商提供发货的单据，银行就会付款，出口商可以放心发货。银行收到后再向进口商收款，进口商可以凭单据向承运人提货，他也可以放心付款。既然信用证能解决这种交易中互不信任的问题，那么，引入信用证来解决二手房交易中的这种交易安全问题应该是可行的。

二手房交易过程中信用证的使用流程初略设计如下所示。（1）签约：交易双方签订《房产买卖协议》。（2）开出信用证：买房人在签订《房产买卖协议》之后，持该协议到自己的开户行委托银行出具信用证。银行审核买房人开证条件，并出具信用证。（3）传递：买房人向卖房人交付信用证，卖房人与买房人约定时间完成过户手续。（4）付款：过户行为完成，由银行验证后，银行向卖房人付款。

当然，每个步骤银行具体如何操作还需要细化考虑。比如买房人的开证条件如何设立，银行是要求买房人部分付款还是付全款，才会为其开出信用证等都是需要视情况而定的。再比如过户行为完成，银行如何验证，确定付款。这个业务如果能得到当地房管局的支持，由他们有偿提供一些房产信息，比如为过户完成出具一个证明给卖房人，方便卖房人提供给银行以获得付款等就更好了。具体的收费标准也需要银行在实践中去制定。

四、引入信用证的可行性分析

1997年中国人民银行制定颁布了《国内信用证结算办法》，正式将信用证引入国内贸易结算。为国内贸易中新发生业务往来的互相不熟悉企业进行交易提供安全保障。从法律上确定了信用证在国内交易中使用的合法性。

在我国，银行，作为信誉仅次于政府的机构，提供担保能够被二手房交易双方普遍接受，很少有人会怀疑银行的付款能力。在二手房交易过程中，由于银行信用证介入，卖房人不用担心收不到房款，买房人也不用担心付了款最后办不了过户，极大地保障了二手房交易的安全，相应也能推进二手房交易市场的有序发展。

银行自己也应该愿意提供这种信用证服务。银行本身就有信用证业务，既有国际贸易中的信用证业务，也有部分国内信用证业务，再增加一项二手房交易的信用证业务，不管是从业务设计还是人员培训等方面来看，新增成本是非常低的。而且从银行目前的业务来看，银行是看得中二手房交易市场的蛋糕的，很多银行都推出了类似于“二手房交易直通车”之类的业务服务，但是这类业务都是以最后能放贷为目标，银行相应配套提供了很多免费的房产中介服务以吸引顾客。这样本身限制了银行的顾客范围。如果银行为二手房交易提供信用证服务，不管顾客有没有贷款需求，银行都可以为其提供服务，拓宽了银行的顾客群，增加了银行的非利息收入，降低了银行的经营风险，同时还给银行带了一笔短期资金来源（买方付款后要等过户行为完成，银行才付款，中间有个时间差）。当然如果买方需要贷款，自然近水楼台先得月，还给银行带来了一笔贷款业务。

五、总结

针对二手房交易安全问题，本文建议银行介入，提供信用证业务，以银行信用为担保来解决这个问题。与上文中分析的几种保障资金安全的监管模式相比，这个提议更具有可行性。银行这个市场主体来担保显然比政府更合适，而且银行在我国居民心中的信誉非常高，足以承担这个担保角色，自然也比独立第三方公司合适。银行的信用证业务是收费的，从国内信用证的收费情况来看，一套一百万的二手房交易，开证收费也就在1000-2000元之间，这个成本应该在房屋交易者的可承受范围内。而银行有了直接收益与间接利益的趋动，自然比让银行免费监管更合适。当然考虑到我国目前的信用环境，这项信用证业务暂时不应具备融资功能。

参考文献：

[1]郭德，闫丹丹.二手房市场：现状·问题·对策[J].未来与发展，2006（12）：63-5.

[2]刘玉录.二手房交易资金监管：“天津模式”的特点[J].中国房地产金融， 2007（11）：30-2.

[3]刘宇.二手房交易资金监管机制的研究及建议[J].建设科技，2008（21）：106-7.

[4]钟洪荣.信用证在商品房销售中的运用[J].城市开发，2000（08）：44-5.

[5]张梦.商业银行掘金二手房市场[J].观察与思考，2009（08）：29-31.

作者简介：韩颖（1980—），女，湖北武汉人，华中科技大学经济学院数量经济学专业博士研究生在读，华中科技大学武昌分校经济管理学院讲师，研究方向：金融中介。