国外房地产投资信托基金与通货膨胀关系研究综述

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一、前沿

自欧债危机爆发以来，西方发达国家的经济生活乃至我国的经济发展都受到了不同程度的冲击，为刺激经济的复苏，多数国家采取了宽松的货币政策，通货膨胀随之逐渐升温，房地产价格存在较大的上行压力，如何对冲通货膨胀对经济发展的影响，缓和房地产发展周期的波动性，保证经济平稳复苏，是当前经济工作的重要任务。房地产投资信托基金作为房地产业新型的融资工具，能否为房地产金融业提供良好的对冲通货膨胀作用呢？本文对房地产投资信托基金（REITs）的最新研究成果和文献做一个梳理和总结，以期为我国房地产金融业的发展起到一定的启示作用。

二、房地产投资信托基金的特点

房地产投资信托基金经过不断地发展和完善已具备几个区别于其他股票的特征，这些特征激起众多学者们研究其对冲通货膨胀功能的极大兴趣。第一，REITs具有高收益，包括红利收入和资本收益两部分，Ibbotson协会的研究表明,截止到2008年12月31日的数据,权益型REITs30年的年平均收益率达11.99%，而同期S&P500指数收益率为10. 99%，股息税收驱动的支出要求带来稳定的股息流，高的稳定的股息流提供一个良好的机会来评估REITs是否拥有通货膨胀对冲功能，第二，REITs的现金流量相对于其他上市公司来说更加透明，现金流的透明度与持续的股息支付相结合可推断出REITs投资者不太可能遭受通货膨胀幻觉，因为他们能够掌握更多的关于现在的和将来的现金流量和股息支付信息。第三，REITs的组合投资起到分散风险的作用。组合投资因其投资的多样化，相对于单一投资来说能够消除部分非系统风险， REITs一般通过多元化投资,选择不同地区,不同类型的房地产项目组成投资组合,不仅获得较高的收益，而且能够有效降低通货膨胀等带来的非系统风险。

三、房地产投资信托基金与通货膨胀的关系

研究房地产资产收益与通货膨胀的关系最先可追溯到1977年Fama and Schwert发表的《资产收益与通货膨胀》文献中，他们在扩展费雪方程的基础上，对1953年至1971年期间美国政府债券、股票及房地产等资产收益与通货膨胀的关系进行了实证研究，结果表明房地产是完全对冲预期和非预期通货膨胀的。

在此之后，大量学者运用不同的方法和不同时期的数据对房地产收益和房地产投资信托基金收益与通货膨胀的关系进行深入的分析。Joseph（1988）等学者调查了多种房地产类型的收益、股票和债券与通货膨胀的关系，实证结果表明不同类型的房地产的通胀对冲特性很不一样，REITs收益被非预期通胀严重压抑了，在二十世纪七十年代中后期抵押型REITs收益被非预期高通胀严重压抑，权益型和混合型REITs的遭遇也是一样。因此房地产的对冲通胀特性是不均匀的，有些房地产，尤其是收入生产型房地产总的收益和增值收益与通常的通胀和非预期通胀之间都有很强的正向关系，其他类型的房地产，如REITs收益，与非预期通胀是强烈负相关的。

Chiuling Lu, Raymond (2001)运用一个向量误差修正模型来检验REITs收益、实际活动、货币政策与通货膨胀的关系，实证结果表明REITs市场、货币政策与通货膨胀之间存在长期的均衡关系，REITs市场、实际活动与通货膨胀之间也存在长期的均衡关系，且REITs收益随着货币政策的变化而变化。总的结论表明房地产投资信托基金不存在不正当对冲通胀能力，实证中被观察到的REITs收益与通货膨胀的负向关系只是REITs收益与其他宏观经济变量之间的基本关系的一种代替。

William ,Xiaoquan Jian(2011)等学者运用由Campbell and Vuolteenaho(2004)提出的股息收益分解方法探索了房地产投资信托基金的通货膨胀幻觉和通货膨胀对冲效应。他们根据未来股息增长与贴现率之间主观和客观的区别鉴别了REITs股息收益率的偏差成分，在1980年至2008年期间通货膨胀幻觉效应趋向于通货膨胀支配对冲效应，因此，他们根据通货膨胀幻觉假设为短期REITs收益与期望通货膨胀之间的负向关系提供了另一种解释。

Gwangheon, Lee（2011)为研究观察到的REITs与通货膨胀之间的负向关系是否能由通货膨胀幻觉来解释，根据现在的线性和对数线性价值模型识别出REITs价格中的偏差成分，然后检验通货膨胀是否能解释这偏差成分。在给定常量利率的线性模型中，他们发现有证据支持关于REITs收益与通货膨胀关系的通货膨胀幻觉假设，因此通货膨胀能解释部分偏差成分，且对偏差的影响是负向的。

四、结束语

由此发现，关于REITs能否作为有效对冲通货膨胀的工具并没有统一的结论，学者们对不同时期的数据采用不同的分析方法往往得出相反的结论。不过，普遍的共识是，基于REITs的多项优势它肯定能在一个投资组合中起到分散风险的作用，从而增强组合投资对冲通货膨胀的作用。中国房地产市场正处在调控转型期，房地产商资金紧缩已是不争的事实，为扩宽房地产融资渠道，发展房地产投资信托基金是大势所趋，而面对日益严重的通货膨胀现象，研究其是否具有对冲通货膨胀的功能为我国更好地开展房地产信托投资基金具有重大的借鉴意义。

参考文献

[1]Fama,E.F.,Schwert,G.W. Asset returns and inflation.[J]..Journal of Financial Economics,1977,5(2):115–146.

[2] Gyourko,J.,&Linneman,P..Owner-occupied homes,income-producing real estate and REIT as inflation hedges.[J]..Journal of Real Estate Finance and Economics,1988,1(4):347–372.

作者简介：张碧波（1988 -）,女，汉族，湖南娄底人，就读于福州大学管理学院，研究方向：项目管理。