县域房地产贷款快速增长的背后
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近年来，国家对房地产业采取了一系列宏观调控措施，大中城市房地产贷款得到了有效抑制，但县域房地产企业贷款不仅没有减缓，反而大幅度上升。2007年末湖南省县域房地产贷款余额21.94亿元，比2006年末增长51.2%，比同期全省县域贷款增速高出41.3个百分点；2008年6月末贷款余额30.44亿元，比上年同期增长73.5%，比同期全省县域贷款增速高出59.3个百分点。宏观调控背景下县域房地产企业贷款异常增长，反映出县域房贷与金融调控导向存在偏离，并暴露出一些值得关注的问题。
一、县域房地产企业贷款快速增长的原因
（一）投资规模被动扩张增加房贷需求。2007年以来，国家相继出台了一系列房地产调控政策，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，并坚持从严执行闲置土地处置政策，受调控政策影响，反逼房地产企业短期加速存量土地开发投资。据对湖南省内70个县的200家样本房地产企业的抽样调查结果显示，2008年上半年，200家样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。房地产投资短期内快速膨胀，导致信贷资金需求急剧加大。
（二）资金异常紧缺迫使企业寻求贷款支撑。一方面，县域房地产开发投资对资金的需求远远大于资金供给，资金供需缺口明显加大。2008年上半年，200家样本企业从正规金融贷款13.64亿元，民间融资总额2.72亿元，而同期企业完成投资却达到了32.84亿元。同时，样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，进一步加大了资金缺口。另一方面，房地产市场销售明显回落，加剧企业资金紧张。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，200家样本企业上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。从增长速度来，样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期的商品房竣工量同比增长1.56倍。销售回落导致房地产资金回笼不畅，流动资金异常紧张，迫使企业转向银行寻求贷款支持。
（三）银行对房地产企业有较强的贷款扩张冲动。目前县域商业银行资金相对富余，但县域工业企业项目大都不符合贷款支持条件，而近几年高度繁荣的房地产市场使房地产贷款成为县域银行业新的效益增长点，在利益趋动下，各商业银行都在争食这块蛋糕。部分银行对于房地产调控效应缺乏前瞻性的判断，通过扩大房地产贷款规模抢占市场，导致房地产贷款投放过快。
二、县域房地产贷款快速增长背后值得关注的问题
随着宏观调控效应的进一步显现，县域房地产市场面临的形势将更加严峻，并已经明显影响到了金融领域，房地产贷款快速增长背后存在的一些问题值得高度关注。
（一）关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款却由7282万元快速增加至17839万元，金融机构面临不良贷款上升的压力加大。再从县域房地产贷款投向来看，有相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险有可能集中暴发。
（二）企业还贷能力明显弱化。随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比减少2180.54万元，下降31.39%；有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。样本企业速动比率平均只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的还贷风险。
（三）民间乱融资危及信贷安全。房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所蔓延，个别欠发达地区甚至已冲击社会安定，严重影响金融安全。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业，以获取高额利润。这种方式由于通过多个环节，利息更高，风险更大。三是跨区域进行民间融资。房地产民间融资区域扩大化。如某房地产开发公司从永顺、吉首等地跨区域融资6257万元，参与融资人员1200多人次，目前已出现了激烈的融资纠纷。
（四）房贷操作风险反衬监管不足。金融机构在经营房地产信贷业务中，出现了一些操作风险，也反映出县域金融监管不到位。主要表现在：一是假按揭欺诈风险。部分房地产开发企业通过让员工或其他人提供身份向银行申请个人按揭，购买自己开发的房产。二是以个人名义贷款变相开发。项目房地产企业投资者或者以个人名义贷款，变相用于房地产开发。三是抵押物价值高估。在实际操作中,借款人为了得到更多的贷款,常常要求评估机构抵押物的价值进行高估,而一些评估公司通过各种手段虚增抵押资产的价值，导致变现额与债权额的严重偏差，给银行带来损失。四是银行违规发放贷款。在利益趋动下，银行自身在房地产业务经营上容易产生急功近利的倾向，不可避免地出现了放松信贷条件以抢夺客户、扩大规模的现象。如对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代房地产开发贷款;在开发项目资本金没达到要求的情况下发放房地产开发贷款；一些银行人员甚至对发放的房地产开发贷款按一定比例收取10%的高额回扣。
三、相关政策建议
面对县域房地产贷款快速增长中出现的问题，在落实“一保一控”宏观调控政策过程中，有必要在全面了解和掌握县域房地产金融运行状况的基础上，更加注重宏观调控的科学性和灵活性，正确把握好县域房地产金融调控的重点和力度，以确保县域房地产市场健康发展。
（一）及时调整房地产金融调控重点。在调控地域上，要把房地产金融调控重点转向县域。近年来，大中城市一直是国家房地产调控的重点，宏观调控政策效应在大中城市已经明显显现。随着宏观调控政策应由大中城市向县域渗透，县域房地产市场面临拐点，县域房地产金融也集聚了大量的风险，房地产金融调控应把视线更多地投向县域。在调控部位上，要把房地产金融调控重点转向增量。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对待新增土地开发和新开工项目的调控，防止县域房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。在调控
对象上，要把房地产金融调控重点转向高风险房地产企业。根据县域房地产金融风险的现实情况，对企业实施金融调控的重点应放在关注民间融资金额较大、投资规模过大、资金异常紧张、还贷能力不足的高风险房地产企业。
（二）注重金融调控与房地产市场发展的协调平衡。对于县域房地产金融调控应把握“有保有控、协调平衡”的原则。一是实现房地产金融调控与企业承受能力的平衡。县域房地产企业抗风险能力相对较弱，更容易受到市场性风险和政策性风险的冲击，房地产金融调控要充分考虑企业的承受能力。在对运作不规范、不符合要求的房地产企业坚决不予贷款的同时，对资质较好、有效益、守信用的县城房地产企业仍要积极给予支持。二是实现房地产金融调控与县域经济增长的平衡。房地产企业是县域经济的支柱产业，要立足于整个宏观经济的层面来看待，把握好调控力度，避免县域经济出现大的经济波动，促进县域经济平稳健康发展。比如政府可适当降低包括契税在内的住房交易税，不仅可以降低居民进入房地产市场的交易成本，也可以通过这种降低税收的来增加房地产市场的供给，繁荣房地产交易。三是实现房地产金融调控与县域金融健康发展的平衡。既要通过金融调控，形成正确的房地产信贷导向，促进房地产贷款结构的优化，又要防止因过度调控加大企业还贷风险，影响银行信贷效益，危及金融安全。
（三）建立县域房地产金融监测机制。目前，我国房地产行业的监控重点是全国70个大中城市，县域房地产金融的监测近乎“空白”，应将房地产监测体系延伸到县域。建立适应县域房地产金融调控指标体系，对县域房地产企业进行适时跟踪监测，重点监测房地产民间融资、房地产贷款增长、企业资金链状况、房地产投资和销售状况等。同时，建立房地产金融调控效应评价制度，根据监测情况及时分析和评价房地产企业的调控效应，为房地产金融宏观调控提供调整和决策参考。
（四）切实加强对县域房地产的金融监管。重点监管房地产贷款条件、首付款比例、按揭贷款、流动资金贷款用于住房开发贷款以及个人贷款变相开发等。特别是对以贷谋私、收受开发商或个人贿赂的银行人员，严格责任追究，以确保金融调控政策在县域房地产行业落实到位。三是建立房地产金融调控效应评价制度。设置科学合理的评价指标体系，及时跟踪分析和评价房地产企业的调控效应，为房地产金融宏观调控提供政策调整参考。
（作者单位：中国人民银行长沙中心支行金融研究处、中国人民银行娄底市中心支行）