穗沪房市冷热迥异引人深思

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近年来，以上海为首的华东地区房地产市场人气旺盛，房价节节攀升，而以广州为首的华南地区的房地产市场却长期低迷，开发商惊叹售楼难，房价一跌再跌。两市房地产的冷热不均现象引起了人们的关注，业内人士认为，由于缺乏宏观调控信息指导，造成消费者或盲目跟风，或持币观望，影响了房地产市场的正常发展。

过冷的广州房地产市场

广州的房地产市场不景气已是一个不争的事实。广州是内地第一个从香港引进卖楼花做法的城市，但这早已成了历史。如今不要说排队买楼花已难见到，就是建完的现楼也要3年才能卖得差不多，这已成了广州楼市的普遍规律。在广州市中心，建成的住宅楼一栋栋空关的现象比比皆是。据了解，目前广州市空置的房屋面积在五六百万平方米左右，平均每年还以100万平方米的速度增长。在广州天河北至火车东站一带，近几年来新建的住宅楼一栋栋拔地而起，许多楼盘卖了三四年还没有卖完。

由于积压的楼盘多，近几年来广州的房价一直在走下坡路。几年前业主在市中心以每平方米一万多元买下来的套房，现在同样的房屋只能卖到每平方米六七千元。这使得一些本想买房的业主也不敢贸然投资了，虽然房价已很低了但还想等再低时入市。记者在广州市中心天河一个楼盘见到一位业主前来售楼部洽谈，开发商已在几个月内将房价由每平方米8000元降到6000元多一点，这位业主却还要售楼小姐“给个优惠价”，售楼小姐再三强调这个价不可能再优惠了，这单生意因此而未谈成。一位来自上海的客人看了这个楼盘说，这样位置、档次的楼房在上海起码要1万多元1平方米,在上海1平方米6000元的价钱只能买到城郊接合部的房子。

据了解，广州市2003年1月至11月商品住宅平均售价为每平方米3891元，同比下降了1.2%。显然，2003年以来建材价格的大幅上涨，并没有成为拉动广州房价上涨的动力。而事实上，广州房价已连续数年徘徊甚至下跌。广州市房地产协会的一位负责人认为，目前广州的房价已达到理性的回归了，是真实的市场价值的表现，消费者应当看清形势，不可盲目企盼房价继续大幅下跌。

上海房地产人气旺盛

与此形成对比的是，上海房地产市场却人气旺盛，炒风阵阵。不少人士称自己四五年前买的房已涨了一倍的价钱。2003年1月至11月，上海商品房平均售价为每平方米4730元，同比大幅增长20.3%；其中商品住宅平均售价为4615元，同比增长20.1%。许多几年前想买房而没有买的人都十分懊悔失去了大赚一把的机会。

由于近年来上海房价一路攀升，市内新楼盘开发的数量极大，在上海房地产开发面积最多的闵行莘庄一带，新建的楼盘如雨后春笋般出现，这个过去的城郊地区，房价目前已在每平方米六七千元，相当于广州市中心的房价。这个地区的许多楼盘是由外来的浙江、江苏等地的开发商投资建的。这些地区马路很宽，一栋栋都是高层建筑，但周围行人稀少，也没见商业网点的踪影，很明显――这些房子的业主买房不是用来自己住的，而是用来炒卖的。

调查表明，2003年上海商品房市场的外地购房者比例约为30%。国家房地产协会的一位负责人认为，外来购房者的比例在20%以下是炒风正常，高于20%就是炒风太甚了。这跟广州很不同，广州外来炒房的极少，购房者绝大多数是本地户口，买房也是自己住的。因此即使房价降了波动也不大，人们觉得只是账面资产降了，只要不变现就没有损失。

上海房地产有一个颇为明显的现象即卖房价高，而租房价低。一套市场价格80万元左右的房子月租却只有3000元，租房的潜力并不大。而在广州市中心这样价格的套房往往可以月租到五六千元。在广州天河北一带由于商务高楼多，本地或外来的白领阶层有较高的租房需求，对高档住宅的需求十分旺盛。

政策信息调控缺失

房地产业内人士认为，从广州、上海房地产市场一冷一热的现象中可以看出，两地消费者都缺少对房地产市场信息的了解，不管是炒风盛行的时候还是市场低迷的时候，都得不到来自政府部门的权威信息的引导。在市场过热的时候，政府应当对消费者发出适当的调控政策信息，使消费者冷静看待市场形势；而当市场萧条时，政府政策信息也应当有利于市场回暖，使消费者建立信心。

目前政府部门开始意识到用政策信息调控市场的必要性。上海市最近出台了一项政策，规定业主购买的物业在期房阶段不能上市交易，这就对过度炒房现象发出了信号。广州市房地产管理部门近期也筹划推出房地产预警系统，市场正常时发出绿色信号，市场稍热时为黄色信号，而市场过热时为红色信号，有利于消费者理性看待房地产市场，不盲目跟风。