工程造价全过程控制在房产开发公司建设项目应该注意若干事项和建议
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摘要：在房地产开发的实际操作过程中，工程造价的控制工作往往得不到足够的重视，这是因为大多数开发企业在决策时太注重以资金运作为中心的投资回报，对工程造价的控制过于滞后、过于粗糙，缺乏刚性和有效性。本文从实际出发，试图从工程成本形成的过程初步探讨全过程工程造价管理与控制。
关键词：房地产；工程造价；存在问题；全过程控制
1 目前工程造价管理存在的问题
目前造价控制基本上仅仅着眼于预算（标书、标底）及结算的审核，这种控制虽能取得一定的效果，但这种控制模式存在着以下几个方面的缺陷：
1.1只能事后承认“事实”，无法事先做好预测和影响，从而影响建筑项目各实施阶段的决策，造成工程造价的失控和心中无数。
1.2忽视了建设工程前期工作阶段的造价控制
在做好投资决策后，设计阶段对建设工程造价的影响是最大的，如果对工程造价影响大的设计阶段不加以控制，而在施工阶段、结算审核阶段来算细帐、小帐，其结果可能是捡了芝麻丢了西瓜。
1.3工程技术和工程造价结合不够
当前，普遍存在技术人员的经济观念淡薄，而造价工程师（投资监理）目前普遍未能参与工程建设的全过程（设计、设计变更、工程现场变更等），只是事后复核，纯粹从工程经济和概预算规则方面加以控制。这样你做你的，我算我的，很难收到良好的控制效果。
2 投资决策阶段工程造价的控制
投资决策阶段主要是对项目提出建议书，进行可行性研究，合理估算投资和编制设计任务书。这一阶段的项目采用技术对工程项目造价以及项目建成后的经济效益有着决定性影响，是建设工程造价控制的重要阶段，而且投资决策阶段的项目定位、选址等工作对整个项目投资的影响甚至可高达70%。
而我国大部分建筑企业普遍重视施工阶段，忽视了项目前期的造价控制，造成了工程资金源头控制缺乏有效的管理和控制，进而导致整个工程项目的工程造价混乱或者投入资金不足等问题。
在投资决策阶段最重要的是工程造价管理人员要做好工程的可行性研究的投资估算，这项工作做得好与不好，直接关系到建筑企业的投资和效益的比例。工作做得不好则会导致投资多，效益少，造成投资浪费现象。
目前，有的工程造价管理人员对项目的研究缺乏科学性，对工程缺乏实地调查研究，仅仅从主观意愿以及经验出发研究工程的可行性，给项目以后的工作埋下了很大的隐患，导致工程项目后续资金跟不上而不得不延长工期，有的甚至不能继续施工，造成工程不能投入使用，造成了国家资源财产浪费。因此，要想顺利完成工程项目，必须做好以下几个方面的工作，做到有效控制工程造价。
3 设计阶段工程造价的控制
在项目做出投资决策后，控制造价的关键在于设计，这是也是控制造价的重点。
据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的1%左右，但对工程造价的影响度却占75%以上，目前的实际情况是，设计单位及个人对工程质量负有明确而重大的责任，而设计保守（在功能不影响的前提下），既可减少工作量，又避免被追究其责任。
因此容易产生设计保守从而造成投资浪费的情况。建议采用限额设计，与设计单位签订限额设计责任书。造价工程师（投资监理）的具体工作：
3.1在短时间内对每个设计方案做出经济估算及评价，在此基础上推选最佳的设计方案。
3.2确定设计方案后，根据相关的资料（之前，我们尽可能地收集当地的造价相关资料，如以前曾做过的同类项目的经济指标），提出合理的限额设计指标，供公司和设计单位确定设计限额是参考。
3.3参与图纸会审的工作，并对不影响功能而可以降低造价的项目，提出合理化建议。
3.4 同时由于种种原因，还存在着边设计边施工的现象，甚至因施工质量较毛糙，从而导致设计更改，联系单较多，造成工程造价认为失控的现象，因此全过程应正对性地加以监控。
3.5实行设计招标和设计监理制度
实行设计招标制度，加强设计阶段的监理，确定合理的设计方案、成熟的工艺，减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程造价将起到一定的作用。
在工程设计中，设立监理人员，对工程设计严格监督，排除不利因素，促使设计人员增强风险意识，提高设计水平和经济核算的科学性。通过技术比较和经济分析，力求选择在技术先进下经济合理，在经济合理下确保技术先进，在满足使用功能前提下力求风格新颖，从而更有效地控制项目的投资，发挥最好的经济和社会效益。
4 建设项目招投标阶段造价控制
4.1可能会出现的情况：
所选单位并非正真的最低报价单位或选中的报价低于成本价而希望在今后施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位。（容易引起扯皮而影响工期及造价失控）
4.2招投标文件、合同文件不够严密、明确，在今后结算时造成扯皮或给施工单位钻空子。造价工程师（投资监理）的具体工作：
4.2.1参与施工招标文件的编制及招投标的组织管理。
4.2.2编制合适的施工预算标底及工程量清单。
4.2.3详细分析各投标单位的投标文件，详细列出各投标书中存在的明显的低于市场价、漏项或标书中不明确的内容，在询标时明确优惠条件及今后的结算口径，并详细了解投标单位漏项及明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径（否则，会成为造价控制隐患），在此基础上推荐真正意义低价并可行的中标单位。
4.2.4 参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些控制措施，如：甲供材料、分包项目及相应的经济责任，减少索赔隐患。特别是专业分包队伍的招投标，是否由集团采购中心提供专业的投标单位，有投资监理参与招投标文件的编制及招投标的组织管理。我们C地块总承包招投标范围中有7项分包项目：
⑴铝合金门窗分包工程
⑵外墙保温分包工程
⑶会所通风空调系统分包工程
⑷消防系统分包工程
⑸弱电系统分包工程
⑹电梯安装分包工程
⑺会所游泳池设备分包工程
对以上分包项目中重点是确定主要材料品牌的工作。另外消防系统分包工程是由天津队伍还是有上海队伍施工？如是天津队伍将如何招投标？上海队伍做，则将面临竣工验收通过的问题；消防门、控制箱和其他消防设施单价是如何确定。还有电梯安装工程要在结构施工前就要确定电梯的品牌，这就要求电梯的招投标最先要进行。等等。
5 施工阶段工程造价控制
5.1可能会出现的情况
⑴设计变更偏多，一般而言设计变更越多，造价越不易控制；
⑵无价材料价格签证偏高，依据不明造价越不易控制；
⑶隐蔽工程验收不到位，记录资料不全，甚至存在弄虚作假现象；
⑷监理单位监管不力，甚至和施工方共同作弊；
⑸联系单的签证存在不明确，内容界限超合同，甚至不真实的情况；
5.2造价工程师（投资监理）的具体工作
⑴从造价的角度帮助承发包双方进行施工组织总设计的合理化，选择技术上可行、经济上合理的施工方案进行施工；
⑵当施工过程中出现各种变化，如地质条件的变化、材料的代换、工程量的增减、设计的变更等，这就应根据实际发生的变化，充分深入施工现场，争取第一手资料（隐蔽工程资料、实际施工记录等），包括联系单上的签署意见，为日后的索赔处理、结算决算提供依据，（建议对所以联系单进行经济分析并签署意见（并附相关计算稿），公司管理层应明确未经造价人员签署意见前，项目经理不得签署肯定意见）；
⑶参与无价材料的市场考察，并提出建议供项目部或公司参考；
⑷为业主指定合理的资金使用计划，既要保证工程建设有足够的资金，不至因资金不足或资金提供不及时而影响工程的建设进度，又要做到尽可能不占用过多的资金，减少利息支出，降低资金筹措的难度。
⑸为业主做好承包商进度款资料的复核，既能使承包商正常开展工作，又防止工程款付过头。
6 竣工结算阶段的造价控制
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审核是否按图纸及合同的规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。
要认真核实每一项工程变更是否实施，该增的增，该减的减，做到实事求是。为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理和内在联系，确保工程造价计算的准确性。
此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高工程造价计算的准确性。控制工程造价的最后一环是竣工结算。在工程竣工结算中洽商漏洞较多：有的是有洽商没有施工；有的是施工没有实施应该核减，却没有洽商；还有的洽商工程量远远大于实际施工工程量。结算时，必须进行现场核对，认真核算工程量。同时，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，以确保工程结算质量。
7建设项目的竣工结算后评估工作
在竣工结算审核的基础上，将项目的有关资料及分析结果汇总并建立数据库，为后续工程提供参考。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方向，便于完善今后建设项目的管理，以最优的技术和成本完成房地产工程项目的建设。
8结语
房地产开发企业的竞争日趋激烈，企业对经济活动的关注与监控必然不断加强和深化。房地产项目的造价控制与管理，是企业在掌握市场信息的基础上，为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程，概括而言，房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的估概算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成。
参考文献：
[1] 杨也容. 浅谈房地产项目工程造价管理[J]. 商业文化（上半月）. 2011（07）
[2] 徐虹飞. 房地产开发项目全过程工程造价控制[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊）. 2010（03）