房价收入比与政策的调整方向
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[房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。我国房价收入比的社会差距很大，最低收入户的房价收入比是22.69，而最高收入户只有2.45。这种巨大的社会差距，要求我国政府应对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。]
房价收入比是指家庭住房总价（即一次性购房总价）与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。
房价收入比的社会差距
尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。根据城镇居民收入分组资料显示，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表1所示。
从表1以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点：
1.我国中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入户的房价收入从2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅为16.2％；低收入户的房价收入比从2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅为16.2％。而最低收入户的房价收入比上升速度更快，从2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高达53.7％。
2.我国高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。高收入户的房价收入从2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅为1.7％。最高收入户的房价收入从2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅为20.4％。
3.我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大。2000年，最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍。
关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4∶1－6∶1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者曾提出我国房价收入比的合理范围应该是4∶1－9∶1之间。但实际上，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。
虽然没有国际惯例，但在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4－8.4之间。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。
从国际比较来看，我国不同收入群体的房价收入比差距也是较大的，而且低收入家庭的房价收入比也是较高的。
我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近。但我国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入家庭的房价收入比要比同等国际平均水平高出很多，中等收入家庭的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入家庭的房价收入比要小于同等国际平均水平。这再次说明，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，而根源却在于收入差距过大。
尽管房价收入比的差距主要是因为收入差距造成的，但理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。这里的住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。
土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。
我国人口众多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系统不完善、公民对政府还不能实施有效监督等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策的调整方向主要在以下四个方面：
1．实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收政策
按照“重保有、轻流转”的原则，在不动产的保有环节，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，在不动产的流转（交易）环节，只保留契税，实现税种的简化和内外税制的统一。鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与容积率和单户面积挂钩：容积率越高，税率越低；住房面积（多套住房面积累计计算）越大，税率越高。通过这种税率制度设计，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。具体操作上，可根据土地资源、人口结构、现有居住水平等因素确定一个容积率和居住面积的基准水平，按这个水平确定最低税率。基准水平以下，按最低税率征税；超过基准水平，按等额累进方法征税。超过基准越多，税率越高。税率由中央政府统一制定，但容积率和居住面积基准由地方政府制定，并给地方一定的减免税权。
2．加快建立政策性住房金融制度
对个人首次购买基准面积以下的住房提供优惠的长期贷款利率，并保持相对稳定，提高中等收入群体的购买能力。首先，应加快住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远远没有发挥出其应有的功能。今后，应将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门改造成住房金融银行；将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系；允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房公积金市场的竞争性。同时，还可以通过招标方式允许所有商业银行开展政策性住房金融业务，并建立政策性住房抵押贷款风险担保制度，为中低收入者提供担保。
3．强化和规范廉租房制度
廉租房的保障对象应限定在占城镇家庭总户数5.5%的低收入家庭（约1000万户），并以民政部门的低保户等为重点。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少政府官员的寻租空间，也活跃房地产二级市场。
4．推进经济适用房和双限房政策的有序转型
经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大、收入分配的社会差距过大，70％的中低收入人口将近4亿人。同理，“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期结果也不容乐观。因此，今后有必要控制经济适用房、“双限房”的发展，以上述三种住房政策取而代之。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少收到影响。