住房价格上涨对城镇居民收入差距的影响机理与实证分析
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摘要：中国实施住房分配货币化制度改革以来，房地产业迅速发展。住房价格的快速上涨会通过财富分配效应、消费挤出效应和通货膨胀效应起到拉大城镇居民收入差距的作用。本文使用1999—2010年全国31省的面板数据，构建了包括商品房价格在内的城镇居民收入差距多因素模型，验证住房体制改革之后，我国商品房价格尤其是商品住宅价格对城镇居民收入差距变动的实际影响。结果表明，1999年以来，中国商品房价格对城镇居民收入差距产生了显著的正向影响，其中商品住宅的价格对城镇居民收入差距的正向影响更大。政府应该采取积极措施抑制商品房价格尤其是商品住宅价格的过快上涨，这必将有助于平抑城镇居民收入差距。
关键词：商品房价格；商品住宅价格；城镇居民收入差距
中图分类号：F126文献标识码：A文章编号：16710169(2012)04009106改革开放30多年来，随着土地制度和住房制度改革的不断深化，特别是1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配、逐步实施住房货币化的住房制度改革，中国房地产业得到了迅速发展。全国各大中城市商品房①价格持续快速上涨，1998—2010年，商品房的价格由每平方米2 063元上升到5 032元，年均名义增长率达到77%，商品住宅的价格由每平方米1 854元上升至4 725元，年均名义增长率达到81%。与此同时，城镇居民收入差距不断扩大，从1998年至2010年，中国的库兹涅茨指数②由035上升到043，收入不良指数也从326上升至541。从理论上说，住房作为城镇居民资产的重要组成部分，其价格波动也可能会对城镇居民的财富及其分配状况产生重要影响。很多国家的经验也表明：当一国的资产价值急剧上升时，该国的收入差距将会随着扩大。那么，住房价格的上涨会通过哪些途径影响城镇居民收入差距？中国住房价格的上涨是否对城镇居民收入差距的扩大产生了显著影响？
一、文献综述
改革开放以来，中国城镇居民收入分配状况不断恶化的趋势激发了人们持续关注和探讨城镇居民收入差距问题。对于城镇居民收入差距扩大的原因，学者们从经济转型\[1\]\[2\]\[3\]、经济发展\[4\]、政府政策\[5\]、经济全球化\[6\]等多方面进行了探讨。近年来，部分学者开始从住房价格上涨的角度来研究城镇居民收入差距扩大问题。李实等学者\[7\]认为房地产价格上涨扩大的收入差距，使得高收入阶层获利更多。国家信息中心的一份研究报告也指出房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距\[8\]。也有学者对此作了进一步的定量研究，例如，石弘\[9\]、陈灿煌\[10\]、汤浩和刘旦\[11\]、尹向飞和陈柳钦\[12\]等都通过建立向量自回归模型（VAR），使用协整和Granger因果检验方法对高房价和城镇居民收入差距之间的动态关系进行实证检验，大多数结果表明住房价格上涨可能导致城镇居民收入差距扩大。这些分析存在的主要问题在于：第一，在理论研究方面，目前理论界对住房价格波动影响城镇居民收入差距变动的传导机制的研究较少且不系统；第二，在实证研究方面，几乎所有的定量研究使用的都是中国1998年之后的时间序列数据，时间序列过短；而且，在研究住房价格对城镇居民收入差距的影响时，选取的控制变量过少，无疑影响了结论可信度和说服力。鉴于此，本文将对住房价格变动对城镇居民收入差距的影响机制进行理论分析，使用1999—2010年中国31省（市、区）的面板数据，构建包括商品住宅价格在内的城镇居民收入差距多因素计量模型，研究住房价格对城镇居民收入差距的影响。
二、住房价格对城镇居民收入差距的影响机理（一）住房价格上涨的财富分配效应
按照购房的目的不同，住房可以分为自住性住房和投资性住房两大类。自住性住房是指个人或家庭为居住目的而购买的普通住房。投资性住房则是指个人或家庭在已经拥有自住性住房的情况下，继续以投资获利为目的而购买的住房。根据拥有住房的类型不同，可以将住房市场上的个人或家庭大体分为三类，住房价格上涨对这三类人群的财富具有不同的影响：
中国地质大学学报(社会科学版)2012年7月第12卷第4期胡晶晶：住房价格上涨对城镇居民收入差距的影响机理与实证分析第一类是拥有投资性住房的个人或家庭。这类人群持有投资性住房的成本主要包括购买住房占用的资金的机会成本（即利息）和持有住房需要缴纳的物业费；持有投资性住房的收益则包括房租收入和房产交易的价差收入。随着住房价格持续上涨，一般而言，投资性住房的持有收益往往远大于持有成本，因此这类人群能够获得财富的增值。
第二类是仅拥有自住性住房的个人或家庭。这类人群又可以细分为两种：一种是拥有自住性住房的完全产权的个人或家庭；另一种是虽然占有住房，但是仍然需要偿还住房抵押贷款的个人或家庭。对于前者而言，住房是生活必需品，虽然其拥有住房的完全产权，但却难以通过出租或出售住房来获得收益，因此，住房价格上涨只能带来其账面财富的增加，而对其实际财富状况的影响不大。对于后者而言，不仅难以通过卖出住房来实现价差收益，而且需要支付住房抵押贷款的利息。若住房价格的上涨水平小于其支付的利息，该类人群的财富减少；若住房价格的上涨水平等于其支付的利息，该类人群的财富不发生变化；即便是住房价格的上涨水平大于其支付的利息，该类人群的财富增加，也仅仅是账面财富的增加。
第三类是无房户，即没有拥有产权的住房，只能依靠租赁来解决住房需求的个人或家庭。他们亦是住房的潜在需求者。住房价格的上涨不仅会导致房租的上涨\[13\]（P11-20），直接增加其住房消费支出，而且也削弱了其购买自住性住房向第二类人群转化的能力。即使他们其中的一部分人成功地积累了一定的财富，实现了向第二类人群转化，也必须支付比以前多得多的资金来购买住房。这类人群支付的租金或高额的购房支出中的相当一部分就转化为了第一类人群的持有投资性住房的收益。
就总体而言，住房价格的持续上涨倾向于增加第一类人群的财富，而减少第三类人群的财富，对第二类人群的实际财富影响不大，因此，房价的上涨在很大程度上说就是将第三类人群的财富转移给了第一类人群。一般来说，拥有投资性住房的个人或家庭大多属于中高收入者，仅拥有自住性住房的个人或家庭大多属于中低收入者，而相当一部分的无房户都是低收入者。这意味着住房价格的持续上扬将拉大不同收入阶层的贫富差距，促使财富不断地从低收入者转移至高收入者。而且，由当期住房占有的差异导致的财富分配差距存在着很强的“马太效应”，从而造成城镇居民“代际之间”的不公平。