面对房地产调控政策房价何以如此坚挺
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摘要:中国的房价一直备受关注，2011年伊始，中央及各级地方政府出台了一系列调控政策，以期达到控制房价的目的。但面对这些政策，各地除成交量明显萎缩之外，房价并未发生明显的松动。本文介绍了相关房地产政策，并对房价为何没有明显松动的原因进行了分析。
关键词:中国房地产政策房价
2011年1月26日国务院出台新国八条房地产政策，随后各地方政府，如北京、上海、重庆都出台相应的房地产政策细则。自2011年以来，中国一直实行相对从紧的货币政策，不仅在年内多次上调存款准备金率，同时还于2011年2月9日加息。这一系列的措施理应该对房价起到很好的调控作用，但房价却并没有像大家期待的那样应声下跌，原因何在？为什么房地产商有恃无恐？房价的未来走向又将如何？
一、2011年起中国推出的房地产政策及货币政策
(一)新版国八条政策
2011年1月26日国务院出台新版国八条房地产政策，其核心内容包括：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。合理引导住房需求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
(二)各地相关房地产政策
随着国务院出台新国八条房地产政策，各地政府积极响应，均在短期内推出了相应的房地产政策，如京十五条中的对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。同时上海、重庆、深圳则纷纷出台房产税政策。
(三)相对从紧的货币政策
自2011年初以来，由于存在对于通货膨胀的预期，中国央行采取了相对从紧的货币政策，并于1月、2月、3月、4月连续上调存款准备金率，同时在2月份进行了一次加息。虽然央行的主要目的是控制通货膨胀，但不可否认的是，这些货币政策理也对房地产行业产生重大影响。
二、中国房价对政策的反应
面对这些严厉的房地产调控政策，中国的房地产市场又做出了怎样的反应呢？这里笔者选取了北京、上海、重庆三地作为调查对象，分别对这三个地方2011年前四个月的成交面积、成交套数、成交金额、新建住宅价格指数（包括以2010年12月为基底和同比的价格指数）以及二手房价格指数（包括以2010年12月为基底和同比的价格指数）这五项数据进行了调查。通过调查发现：
成交面积，成交套数以及成交金额在这三个地方呈现相同的变动趋势，均在2月份出现了明显的下降，下降幅度都达到了66.7%，而在3月份又出现明显的回升，特别是重庆，在三月份的回升幅度达到了50%。
新建住宅价格指数和二手房价格指数（均以2010年12月为基底）在这三个地方仍然呈现出上升的趋势，但上升速度有所放缓；而新建住宅价格指数和二手房价格指数（同比）均呈现出下降趋势，而且二手房价格指数下降的幅度要超过新建住宅价格指数。
同时，在连续四次上调存款准备金率之后，截至2011年4月，大中型金融机构存款准备金率达到20.5％的历史高位。这将冻结大量的银行资金。
三、中国房价未出现明显松动的原因分析
通过以上中国房价对房地产政策的一系列反应，我们可以发现，面对如此严厉的房地产政策，房价并未出现明显的松动，相反，还呈现出上涨的趋势，只是涨幅有所回落，那么究竟是什么原因导致中国的房价如此坚挺呢？笔者认为原因如下：
(一)中国的经济发展目前还离不开房地产行业的支撑
中国社科院的《中国住房发展报告(2010-2011)》中指出：住房投资对经济增长的直接带动作用增强，经济增长对房地产依赖明显。我国经济总体维持高速增长的态势,经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93%，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。中国政府的现阶段主要目标依然是要保持经济稳定高速的发展，而这又依赖于房地产行业的支撑，一旦对房价进行严格的控制，譬如说进行限价等措施，将会对房地产行业带来致命的打击，这样也会使得中国的经济发展受到严重的影响，这是中国政府所不愿看到的，所以现在只能对房价采取一定程度上的限制，使得房价得以稳定，而房地产商们也深知这一点，所以中国的房价在这些政策下依然未现明显松动。
(二)通货膨胀预期使房地产商有恃无恐
目前中国已经出现通货膨胀的趋势，而对于房地产商来说，他们的资金来源很大一部分是银行贷款，如果通货膨胀得不到有效的控制，那么对于他们所需偿还的银行贷款就会减少，这对于房地产商是有利的。当然随着央行连续上调存款准备金率，房地产商们的资金链条会越来越紧，甚至出现了有房地产商不惜以高利向黑市钱庄借款来缓解资金压力的情况。现在正处于房地产商和政府的博弈阶段，一旦未来的货币政策没有明显的放松，房地产商的资金链条断裂，那时的房价才会出现明显的松动。
(三)房地产政策看似严厉实则不然
2011年以来各地均推出房地产调控政策，但这些政策看似严厉，实际不然。以房产税政策为例，上海房产税政策规定，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税，每年缴纳。笔者做如下计算，如果一家三口已购买一套100平方米的住房，若再购买一套100平方米的住房，所需缴纳的房产税为20*新购住房单价*70%*0.6%=8.4%*新购住房单价，即便是每年缴纳，对于可以在上海购买200平方米住宅的家庭来说，所需缴纳的房产税完全不会成为任何负担，所以房产税对房价的抑制作用微乎其微。
通过笔者的上述论述可以看出，中国政府对于房地产行业的调控任重道远，在未来仍要通过不断的努力，在保证中国经济稳定发展的同时，将房价控制在人民可以接受的范围之内。
参考文献：
[1]中国国务院，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，2011年1月26日
[2]北京市人民政府办公厅，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，2011年2月16日
[3]上海市人民政府办公厅，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，2011年2月19日
[4]中国社科院，《中国住房发展报告(2010-2011)》，2011年1月1日