房价收入比来源\用途及局限性

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摘要:房价收入比是中国目前广为使用的城镇居民住房支付能力度量指标,许多文献将房价收入比4~6作为国际标准,也有部分文献探讨了房价收入比存在的问题,但这些文献均建立在房价收入可合理度量住房支付能力的假设上。探讨了房价收入比来源、用途及局限性,结果表明:中国文献中常引用的“4~6”标准,不是发展中国家房价收入比的国际标准;房价收入比是中观或宏观指标,而不是微观指标,不能度量住户住房支付能力;房价收入比不能反映收入增长、非住房支出等因素对住房支付能力的影响,即不能合理度量住房支付能力。

关键词:房价收入比;住房支付能力;局限性

中图分类号:F293.31文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)27-0135-03

一、房价收入比来源及用途

Weicher(1977)最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标,其房价收入比等于新房销售中位价(每套)与家庭中位收入(每年)之比。作者计算了1949―1975年美国的房价收入,范围从2.4(1970年)～3.0(1956年),大多数年份位于2.8～2.9之间。

1988年联合国人居中心和世界银行合作开展了住房指标项目研究,构建的指标旨在为住房市场主要利益相关方(住房消费者、住房生产商、金融机构、中央政府和地方政府)提供参考。1991―1992年对53个国家主要城市住房行业进行了详细的比较,比较中采用的基本指标有40个,结果表明政策对住房市场的影响比收入或支出影响更大(Flood 1997)。在指标构建过程中,世界银行参与该项目的住房经济学家Mayo和同事提出用房价收入比作为住房市场是否正常的基本指标(Malpezzi 2001),在完善的住房市场中,房价收入比一般在2~3之间;在需求大于供给的市场中,房价收入比为5～10,甚至更高(见表1)。1993年住房指标首次。1997年世界银行每年发行《世界发展指标》中列出了不同国家有关城市的房价收入比,其中对房价收入比的定义是:平均住房价格与家庭收入平均数之比。由表1可知,总体而言,发达国家的城市房价收入比较低,而其他不同发展水平的国家,房价收入比没有明显的差异。

首先提到房价收入比这一概念和“4～6倍”取值区间的中文文献,是世界银行亚洲区中国局环境、人力资源和城市发展处编写的世界银行对中国经济考察研究丛书《中国:城镇住房改革的问题与方案》(1992年)。该书第一章第三节在分析中国住房建设热的第一个原因“住房面积标准的随意扩展”时,认为,“政府推动和提高住房面积标准时,没有考虑居民的家庭收入和选择意愿。”并以天津为例予以说明:“从天津的家庭收入分布中,我们可以看出……家庭平均年收入为4 500元。相比之下,假如给一个具有平均收入的家庭分配一套建筑面积为60平方米的住宅,每平方米造价为600元,那么,总费用36 000元。因此,房价收入比为8∶1。”这是第一次计算中国城市的房价收入比。接着,该书又引用世界银行资料,说明8∶1的房价收入比不合理“在发达国家,平均每套住房的价格总额与平均家庭收入的比例在1.8～5.1∶1之间,……在发展中国家,该数一般在4～6∶1之间,当然也有例外,例如在泰国,该比例只有2.5∶1……。”这是第一次探讨中国城市房价收入比是否合理,或者说,探讨中国城市房价收入比的合理区间。此后国内研究房价收入比的几乎所有文章,都引用了上述文献的结论,即“4～6倍的合理区间”。

二、数据分析

表1对不同地区、不同发展水平的国家房价收入比给出了一个概略式的描述。根据2001年世界银行集团出版的《世界发展指数》,首先通过图1,表2进行定性分析,然后定量回归分析。图1为房价收入比与收入关系散点图,图中横轴表示样本城市家庭平均收入,纵轴表示房价收入比。由图可直观看出,房价收入比与收入没有明显的相关性。收入大于10 000美元时,房价收入普遍较低,小于10 000美元时,房价收入比的变化幅度较大。

表2为不同房价收入比时的家庭平均收入,总的趋势是房价收入比增加,中位收入和平均收入降低;由表可知有49个城市房价收入比集中在3～7之间,占样本城市数51.6%。这些城市的中位收入高于房价收入大于7的城市。

房价收入比异常的是瑞士的巴塞尔,该城家庭平均收入为42 000美元,而房价收入为12.3,表2中,房价收入比11～13的城市平均收入达12 338美元,原因即在此。在高收入城市除瑞士巴塞尔和巴拉圭首都亚松森(房价收入比10.7)外,其余城市房价收入比均小于8。

房价收入比最低的是利比亚首都的黎波里,为0.8,最高的是秘鲁Huanuco,为30.0,秘鲁首都利马为10.4,而Cajamarca仅为3.9,这说明即使同一国家不同城市,房价收入比也可能极为悬殊。

上述定性分析表明,总体而言,房价收入比随着收入增加而降低,但房价收入比的离散程度较大,发展中国家房价收入比为4～6的所谓国际标准并不成立。

对不同城市房价收入比与家庭平均收入回归分析,结果如下:

LNFJ = 4.1- 0.27×LNSR (1)

t=(8.6) (-4.6)

R2=0.187

式中LNSR表示家庭平均收入的自然对数,LNFJ表示房价收入比的自然对数,怀特检验表明,不存在异方差。

回归分析结果表明,收入显著影响房价收入比;平均而言,收入增加1%,房价收入比降低0.27%。判定系数为0.187,这说明房价收入比变动1%,其中只有18.7%可由收入解释,这与上述定性分析是吻合的。

上面分析的是截面数据,同一国家或同一城市房价收入比的序列数据相对较为稳定,如美国房价收入比从1949年至2006年位于2.4～4.9之间(Weicher 1977,JCHS 2007)。

三、房价收入比的局限性

一是房价收入比不能说明购房者面临的实际经济约束,购房者并非要求一次性支付房款,而是分期支付;二是房价收入比忽略了影响住房成本的其他因素,如利率和首付,这两者是决定每月住房成本的关键因素;三是房价收入比没有考虑住房质量的变化;四是房价收入比没有考虑不同的住房供应体系,其房价混合了普通商品房与高档商品房(Linneman和Megbolug 1992)。

根据Ortalo-Magné和Rady(2006)研究,影响住房支付能力关键的是初次购房者收入及普通住房(starter home)价格,高档住房价格变化大于普通住房。Benito(2006)对英国住房市场实证研究表明,采用初次购房者的房价收入比可较为合理地反映住房支付能力。这说明不同的住房供应方式,住房支付能力不同,房价收入比不能反映这一状况。

Gyourko和Linneman(1993)研究表明,不同收入水平家庭,房价收入比变化不同,从1960―1989年,美国低收入家庭房价收入增加,而高收入家庭房价收入基本保持不变;因此,单一的房价收入比不能反映不同收入阶层住房支付能力。Bourassa(1996)指出根据房价收入比不能得出有多少家庭存在住房支付能力问题。

Weicher(1977)研究表明稳定的房价收入比并不说明住房支付能力稳定。相同收入情况下,再次购房者住房支付能力远大于初次购房者Weicher(1977、1978);自有住房户住房支付能力不同于承租户(Quigley和Raphael 2004)。而房价收入比不能反映不同购房群体、不同保有方式住房支付能力差异。

除了存在上述局限性外,本文认为房价收入比没有考虑收入增长、非住房支出等因素对住房支付能力的影响。

四、结论

世界银行用房价收入比指标反映地区(或城市)住房市场状况,并非反映住户的住房支付能力状况;即房价收入比是中观或宏观指标,而不是微观指标。

不同国家(地区),收入增加,房价收入比降低;同一国家(地区),收入增加,房价收入比变化不显著。中国文献中常引用的“4～6”标准,不是发展中国家房价收入比的国际标准。

房价收入比不能反映收入增长、非住房支出等因素对住房支付能力的影响,即不能合理度量住房支付能力。