挖掘商业地产的潜藏价值

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商业地产的经营有其特殊性，并不像在住宅市场里那样唾手可得，如何从同质的商业项目中挖掘独具特色的价值，这是每一个想要成功转型的房企必须思索的。

随着楼市调控的不断深入，过去以住宅开发为主的部分房企在固守“阵地”的同时，正在商业领域积极地开拓市场，而那些已经进军商业地产的房企们也以不同的模式扩张或深耕，可见，商业地产有着强大的生命力和广阔的发展空间。但是，与住宅市场不同，商业地产的经营有其特殊性，并不像在住宅市场里那样唾手可得，如何从同质的商业项目中挖掘独具特色的价值，这是每一个想要成功转型的房企必须思索的。

主要的蜕变模式

相对于住宅市场而言，商业地产在成本上占据优势，升值空间更大，又具有较强的抗风险性，但是，想要做好商业不容易，商业地产的运营模式与住宅大相径庭，因此不少房企在从住宅市场转入商业地产的同时，也在寻觅适合自己的蜕变模式。

对此，诸如万科、保利、金地等实力较强的房企纷纷选择由以往单一的经营住宅市场转型为综合开发房地产，将业务拓展至旅游地产、工业地产、养老地产、文化产业地产等各个领域，从而实现大型房企的多元化发展。有业内人士分析，这一类房企在商业地产方面的业务比例正在逐年增加，从之前的不到10％上升至目前基本上保持在20％左右。

除了这些扩大业务范围的房企外，有部分开发商不在乎规模的累积，更注重产品品质的提升，他们认为商业地产始于“建”而成于“管”，应该在经营定位转变上下功夫。福州纵贯国际房产有限公司总经理林文昌认为，现在很多开发商对商业地产经营管理的理解，依然还停留在“只要能卖出去就万事大吉”的粗放型层面，如此一来，没有完整的后期运营管理，整个商业项目的可持续发展就受到影响，与住宅开发以销售论回报不同，商业地产是以经营论成败。

此外，也有一些向商业地产转型的房企将布局二、三线城市作为战略重点。由于一线城市土地供应量稀缺，加上受政策冲击较强，而二、三线城市的居民购买力正在不断提升，商业配套急需升级换代，因此，二、三线城市就成为了地产企业的主攻市场。随着城镇化进程的加速，商业地产在未来将逐渐由一线城市向二、三线城市扩张，市场也将进一步细化。

从同质化中寻找不同

目前商业地产的开发类型很多，除了那些地产大鳄能够游刃有余地跨界酒店地产、度假型地产等专业市场之外，多数房企还是认为大型城市综合体无疑是最有保证的，因为有多种业态组合，风险被分散。然而，正是由于城市综合体的开发成为了主流，大批同质化的商业项目扎堆亮相，如何让同类的产品突出各自的不同是介入商业地产的房企们最头疼的问题。

世欧地产副总经理李刘伟认为，所开发的产品是否能满足特定的市场需求，如何抓住不同的消费心理是商业地产能够成功的重点。同样是城市综合体，但并非都得以购物百货作为主营模式，为什么不能打造成带购物功能的时尚中心，不仅能为那些不带购买需求的目标客户群提供休闲娱乐场所，同时也或多或少会带动一些人产生购买。

对此，林文昌也表示赞成，他告诉记者，台湾的诚品书店就是一个文化地产的成功案例，值得福州的地产商学习借鉴。虽然目前开发商业项目的利润比住宅高，但并不是所有的项目都要跟风带上一些商铺或购物中心等商业部分，过多的同质化只会导致项目的投资价值越做越差。

另外，福州开发商普遍对商业项目的持有经营意愿不强，目前福州租赁型的商业比例不到两成，而出售型商业项目基本上都集中在主城区的商圈。林文昌表示，由于这些区域的商业项目单体量较小，商业配套较为成熟，出售型的更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难，福州目前的一些个案已经充分地暴露出了出售型商业的弊端。

“商业地产‘售多租少’的主要原因来自资金方面的压力，但随着大体量的商业地产进入市场，倘若开发商仍然还只着眼于快速回笼资金而不选择集中统一管理，那出售型的商业项目必然失败。”李刘伟分析，青岛宝龙城市广场就是最经典的案例，其周边有几十万人口理应足够支撑人气，但因为没有统一的商业管理，购买力都被附近其它的商业中心吸引，最终形成“空城”。转型中的风险

商业地产比起住宅来说，更需要庞大的资金作为后盾，特别是房企持有物业，需要考虑到巨大的资金压力和风险问题。李刘伟表示，已有开发经验的成熟企业，由于资金供应充足，管理相对比较完善，利用这个时机大规模的发展商业是一个正确的选择。而对于那些经验不足，企业自身实力有限的开发商来说，资金短缺将会是他们面临的最大风险和难题。

招商环节对于商业地产来说也是十分重要的。开发商在规划打造商业地产项目时，应首先考虑项目定位与城市发展的有机结合。“房企在拿地之初就应该想明白该地块的具体规划，由于城市综合体涉及到不同的物业市场，因此开发商应当结合自己资源做出准确定位。”李刘伟说。

传统的开发商之前长期处于“开发、出售”的模式之中，缺乏商业运营能力，而商业地产恰恰对运营要求颇高，核心在于整合资源。“为避免引资风险，大多数的地方政府往往会对开发商的自持物业有要求，这无形中对开发商的运营能力是一大考验。我们在市场中也看到过一些失败的例子。”林文昌表示，转型做商业地产之后，很多房业面临没有能力自主运营的困局，往往想通过复制已有的成功模式力图转型成功，但只有真正做到自持，商业地产的价值才会得以完全发挥。