论房地产开发企业成本管理

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摘要:随着我国市场竞争的日趋激烈，房地产开发企业的竞争也在不断加大，因此，想要在激烈的市场竞争中取得更好的经济效益，加强企业的成本管理是十分必要的。

关键词:房地产项目 成本控制 价值工程 项目管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言

随着经济危机的不断冲击，我国房地产企业受到很大的打击，为了保证企业的经济利润，同时还要保证建筑的质量问题，越来越收到人们的关注。在相当一段时间内，国内房地产发展迅猛。同时政府也加大基础建设投入，增大施资力度，保证了房地产行业的发展呈现一种持续上升的势头，这导致很多房地产企业只注重眼前利益而不重视产品品质和企业内涵的提升。房地产企业如何能在新的形势下既保证质量又获得利益，其中重要因素就是需要对房地产的项目开发成本进行系统的研究，进而采取有效的措施降低开发成本。

一、项目成本统计分析

由于我国房地产企业竞争日趋激烈，加强企业的成本控制是十分必要的。房地产开发项目的成本是指企业在开发一个房地产项目的过程中所必须支出的各种费用的总和。要想节省成本，就需要在前期做好成本分析工作，严格控制成本，防止在施工过程中无计划滥用成本。

1.工程评估阶段

此阶段主要包括两部分工作。一是项目财务评估，根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。二是市场分析，主要分析市场的可支付的价格水平、供求关系、目标市场及其竞争环境。这一阶段对企业来讲至关重要，但并不会产生直接的费用支出。 2.开发前期阶段

此阶段主要有土地费用，包括土地征用费或拆迁安置补偿费、城镇土地出让金、土地契税及公证费等。目前在我国房产项目构成中土地费约占20%以上，有些项目甚至达到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重点，需要做好准备工作。

3.项目建设阶段

本阶段发生的费用主要有以下几个方面：财务费用、管理费、市政公共设施费用、建筑安装工程费。财务费用主要是指项目开发过程中因融资而产生的利息支出费用及金融机构手续费等，所以占成本构成比例相对不稳定。管理费主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、保险费、办公费、差旅费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。在房地产开发成本构成中该部分所占比例较大，我国一般在15%~20%左右。建筑安装工程费是指按照施工图施工时所发生的各项建筑安装工程费和材料设备费。主要由建筑材料成本、施工成本和设备成本决定。从我国目前情况看约占整个成本的35%~40%左右。

2.4项目租售阶段

在租售阶段发生的主要费用有税费和销售费用。税费包含两部分，一部分是税收，另一部分是行政性费用，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例一般在10%~15%左右。销售费用包括项目销售过程中产生的代销手续费、广告费、销售人员工资、展览费等费用。大多数房产公司选择专业的公司为其销售，因而产生雇佣费用。

二、土地成本报价控制

土地成本的不断提高是房地产成本提高的主要原因，表现最突出的就是土地拍卖。在中国这种不成熟的市场机制下，不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑，这就增加了许多不必要的成本。有些地方无论是开发商还是政府都在拼命地哄抬地价。开发商认为地价再高也会转嫁到消费者头上，自己只要有土地就有利润，政府认为地价高了自己的利润就会增大，因而导致土地价格不断飙升。土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，企业间不得不为获得土地而进行激烈的竞争。因为土地成本在整个项目开发成本中占的比重较大，其结果自然是大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来使得投资决策更要慎之又慎。

面对激烈竞争报价过于保守将会面临着关门的局面，而盲目竞标又可能会导致土地价格按照当时的产品价格测算已是无利可图的甚至亏损的情况。对它们而言需要的不仅仅是胆识和魄力更需要科学的土地报价决策方法和依据。所以企业在参加土地竞标的时候一定要结合自身的特点和竞争对手的情况通过科学、合理地研究形成自己的土地报价策略。

三、项目管理成本的控制

项目是一个临时机构来完成特定工作的组织方式。项目中的工作彼此间有着密切的联系，所有这些往往需要多个单位或部门需要统一指挥和协调。所谓的项目管理是将相关的知识、技能、工具和技术应用于项目活动，以成功地实现预期目标的活动。项目管理的目标是寻找项目的最佳平衡时间，成本，质量，资源四个要素的控制。项目管理在房地产开发项目的成本控制具有广泛的应用范围。其实，成本控制是房地产项目管理的核心内容之一，因为房地产开发属系统工程，涉及多部门、多环节的过程，开发周期长，它必须结合整个过程的综合管理控制成本，以减少人力，物力和财力上的损失。

四、加强房地产企业成本控制的对策

1.树立成本控制意识

现代企业的经营必须要以市场为导向，房地产开发企业的项目成本控制管理也要以市场为导向，高度重视成本控制的实际工作，在意识上充分认识到良好的成本控制给企业带来长远的利益。在房地产开发企业的经营管理中，要树立成本控制意识，充分重视成本的控制与管理，以适应社会主市场经济发展的需要。成本控制不能局限于产品的生产过程，应结合经济与技术，管理与生产并重的原则，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程，成本控制的观念贯穿房地产项目建设的始终，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。积极开展培养全员参与控制企业成本的培训，加强对成本专业人才的培养和使用，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

2.加强成本控制监督

由于房地产开发项目本身的建设过程是一个建设周期长的工作，对于每一个项目实际工作的环节，成本控制监督直接影响财政资金使用效益的好坏。房地产开发企业的领导和相关工作人员应设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系，统筹整个项目的成本控制，将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。成本控制管理通过该体系揭示存在的问题、分析研究原因、提出解决问题的建议意见，起到严格控制成本的作用。同时还应积极推广应用先进的检测手段和显示监控装置，堵塞管理漏洞，加强对物资消耗和流向的控制，努力降低成本。

3.改善成本管理方法

由于目前房地产开发企业的成本控制方法，不能适应新时期房地产开发企业发展的需要，因此，改善成本控制方法是加强房地产开发企业成本控制管理的有效途径之一。房地产开发企业应将项目开发投资的成本控制在预算的范围内，一是建立健全成本管理系统，通过合理分配企业人、财、物等战略资源控制费用支出，扩大成本管理的范围，实施全过程成本控制。二是根据企业竞争战略确定成本管理的重点，运用价值链分析，进行全方位的成本管理。三是借鉴国外的管理方法，健全成本管理方法体系。根据每个企业的不同情况灵活地、适当地加以借鉴和运用，极大地丰富和健全企业的成本管理方法体系。

4.实施信息管理系统

现代企业的成本控制需要一个全面信息化管理系统，房地产企业为摆脱高成本和低效率的粗放式经营方式，在房地产管理领域应运用先进的信息技术进行企业项目成本控制管理。充分利用现代化的计算机技术进行成本控制，推进企业成本管理信息化工作，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，能够实现企业各项业务活动高效率地运作。当前，ERP成本管理系统是进行成本控制的较理想的信息化管理系统。它建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。

五、结语

要降低房地产价格关键的一点就是要降低房地产项目的开发成本。本文研究的是房地产项目开发成本控制，是房地产行业的热点、难点问题、理论发展和改革迫切需要研究的问题，其他更多的问题还需要在实践中进一步总结、提高。

参考文献：

1．张驰. 房地产开发企业竞争力评价指标体系研究D. 东南大学 2004

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