2009房地产暴利时代终结

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[房市将在2009年中期见底,春节前后还有一轮降价潮,预计将成交放量,资金来源增速将在2009年二季度见底回升,投资增速在2009年中期见底回升,2009年底存量与增量消化回复到比较合理的水平,2010年后供应增长将放缓。]

近几年房价的“高烧不退”,终于在2008年好好地降了降温。整个房地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况。开发商促销花样翻新,银行下调房贷利率揽生意……但市场成交仍持续低迷,观望气氛日益浓重。这一年产生了无数的“关键词”,楼市上也少不了许多娱乐元素,如“拐点”、“百日剧变”、“俯卧撑”、“猪坚强”、“盼”……。

国家统计局经济述评称,目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面,都不支持房价持续高涨,“房地产的暴利时代已经终结,在长达10年的房价上涨之后,中国房地产市场开始向理性回归。”

不过,经济学家们普遍认为,目前的房价水平依旧偏高。其中,52%的经济学家认为房价“较高”,31%认为“过高”。在全部参与调查的经济学家中,只有1%认为房价“较低”。

2009年的房价走势开始备受关注。

未来可能出台的具体政策将围绕降低交易成本、加大金融支持力度和稳定居民购房信心三个层面而展开。日前召开的国务院常务会议再次明确改善性“二套房”概念,重申对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为,此举旨在进一步鼓励居民购买改善型住房,并由此向楼市释放重大利好信息,“救市”意味深重。

房地产业不但会通过自身投资规模来影响国民经济,还会通过对关联产业的影响进一步对经济增长产生负面结果,如果2009年房地产开发投资零增长,GDP至少被拖累增长1个百分点,因此在保经济增长基调下房地产业面临回暖的政策环境。

经济下滑过程中,利率是投资者对房地产业最应关注的变量之一。未来的经济表现可能是增速的逐季回落,不同于1995年香港房价调整时的经济增速逐季回升,但会好于美国1990年、香港1984和2003年出现的负增长,美国和香港在当时下滑经济环境中,利率下调幅度达到40%后,房价开始恢复上涨。所以我国利率下调幅度如能达到40%,可能就会改变房价下跌趋势。

从房价来看,考虑降息因素,修整后的房价收入比大概是17%。如果考虑降息,整个房地产下跌只有10%左右,从这个来看,房价下跌可能性已经不是很大。事实上,利率水平和房地产景气度之间也存在紧密关系,这是中国的情况,美国从1997年到2007年,美联储大幅降息都对房地产产生了很大影响。

在土地供应方面,土地供应已经大幅度减少,经过2008、2009年调整,到2009年下半年行业供求关系有望重新走向一个平稳。

供给角度来看,2009年将进一步缩减。房价虽然有一定下行压力,但是降价空间已经不是很大。加上2009年宏观经济可能出现先涨后稳的格局,为房价大幅下跌的可能性不大,如果房价下降5%-10%,整个行业大概是零增长。