浅析房地产项目设计阶段工程造价的控制

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提 要：本文结合工作实际，简要地论述了房地产项目设计阶段造价控制的重要性,在房地产设计阶段采用设计招投标和设计方案竞选及实行限额设计,做好房地产项目造价控制成本工作。

关键词：房地产开发，造价控制，设计阶段

一、工程设计阶段在项目建设中的重要性

1、一个好的设计可以延长建筑物的使用寿命且还能节约大量能源使建筑物的整体的成本会大大的降低。优秀的工程设计是有效控制工程造价的核心，影响项目投资最大的阶段也是设计阶段。

2、在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占到了75%左右。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前的重点是要抓住设计这个关键，以取得事半功倍的效果。

3、对于工程造价的控制要立足于事先控制，以尽可能地减少或避免目标值与实际值的偏离。工程造价的控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。

二、设计招投标和设计方案竞选

1、实行工程设计方案招投标制度。

在市场经济的今天，房地产开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程变更。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

2、实行方案设计的竞选。

组织设计方案竞选按照经济、适用、美观的原则，以及技术先进、结构合理、满足建筑节能、环境等要求，综合评定设计方案优劣，择优确定中选方案。其优点：（1）有利于多种设计方案的选择和竞争；（2）有利于控制项目投资。（3） 能集思广益，吸取多种方案设计的优点。它可以吸取未中选方案的优点，这样以中选方案作为设计方案的基础，并把其他方案的优点加以吸收和综合，取长补短，使设计更完美。

三、实行限额设计

1、限额设计目标的设置

限额设计目标是在初步设计开始前，根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的。限额设计指标经项目经理或总设计师提出，经主院长审批下达，其总额度一般只占下达直接工程费的90%以便项目经理或总设计师留有一定的调节指标，用完后，必须经批准才能调整。专业之间或专业内部节约下来的单项费用，未经批准不能互相平衡、自动调用，除直接费外，均得由工程造价师协助项目经理或总设计师控制掌握。

2、限额设计的纵向控制

(1)初步设计阶段的限额设计

初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和材料的材质控制。为此，初步设计阶段的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的工程量和设备、材质标准为依据，对可行性研究阶段不易控制的某些工程量，可参照参考设计和通用设计或类似工程的实物工程量确定。

在初步设计限额中，各专业设计人员要增强工程造价意识，在拟定设计原则、技术方案和选择设备材料过程中应先掌握工程的参考造价和工程量，严格按照限额设计所分解的投资额和工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，并以单位工程为考核单元，事先作好专业内部调整，提出节约投资的措施，力求将工程造价和工程量控制在限额内。为鼓励、促使设计人员增强竞争意识，克服和杜绝方案比选中的片面性、局限性和经验主义做法。要鼓励设计者开拓思路，激发创造灵感，从而使功能好、造价低、效益高、技术经济合理的设计方案脱颖而出。

(2)施工图设计阶段的限额设计

施工图设计是设计单位的最终产品，是指导工程建设的重要文件，是施工企业实施施工的依据。设计单位发出的施工图及其预算造价要严格控制在批准的概算内，并有所节约。

3、加强设计变更管理

设计变更应尽量提前，变更发生的越早，损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只需修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还需重新采购；若在施工阶段变更，除发生上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。为此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先算账后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。

4、限额设计的横向控制

限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制，明确设计单位及其内部各专业、科室以及设计人员的职责和经济责任，并赋予相应权力，但赋予的决定权要与责任相一致；建立设计部门各专业的投资分配考核制度；建立在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标的好坏的基础上，实行奖罚制度。

健全和加强建设单位对设计单位的经济责任制，正确处理“责”、“权”、“利”三者之间的关系，是限额设计横向控制的主要工作。建立设计部门各专业投资分配考核制度。在设计开始前按照设计过程的估算、概算、预算的不同阶段，将工程投资按专业进行分配，并分段考核。按照市场经济要求，积极推行限额设计，使工程造价得到有效控制。

5、技术与经济相结合

在工程设计中，不少设计人员缺乏经济观念，重技术，轻经济，在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，造成工程的极大浪费，工程造价人员常常只管算帐，不管技术，也不从工程造价来控制或约束设计，从而使技术和经济严重分离，无法实现限额设计。为克服上述弊端，项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较，加强督促，并通过经济手段的约束，在签订设计合同时提出技术经济要求，确定每平方米建筑面积中的钢筋含量、混凝土用量、每平方米造价指标等，采用奖惩制度，来保证限额设计的实现。设计阶段可集思广益进行多方案比选、优化，以达到设计的先进性、造价合理性的目标。科学的设计是降低造价的关键，它直接影响造价、使用价值和经济效益。

6、注重节能设计与标准图的利用

比如：要充分利用自然光，处理好太阳光的遮阳与反光的问题。使墙体保温，外窗保温，外窗面积不能太大，使热传导系数降低，取得节能、节资的效果。利用节能技术，可能会造成部分节能系统造价的提高，但可以在建成后下降的运行成本―物业管理费中收回。能利用标准图尽量利用，因标准图多次使用在结构方面是可靠的，在造价方面是经济的。

7、引入设计监理

房地产开发企业在委托设计时，引入设计监理，通过设计监理来控制设计方案、设计深度、工程项目投资等方面。设计监理能有效的协助房地产企业把握设计的科学性、合理性及可行性。

四、结论

综上所述，要做好设计阶段的工程造价的控制，就要对影响工程造价的各个要素进行认真分析，明确投资控制目标，坚持以预控为主的全过程动态控制。只有这样，才能达到控制工程造价的目的。

参考文献

[1]尹贻林，何增勤，王亦红．工程造价案例分析．中国计划出版社．2010年版

[2]尹贻林，夏立明，朱俊文．工程造价管理基础理论与相关法规.2010年版

[3]董秀娟（1980-),女，汉族，青岛胶南人，胶南市经纬建筑设计有限公司，本科学历，研究方向：建筑设计。

[4]崔壬凤（1983-），女，汉族，青岛胶南人，青岛董家口开发建设有限公司，本科学历，研究方向：工程造价。

[5]姜凤来（1965―），男，汉族，山东胶南人，中国建设银行股份有限公司青岛市分行开发区支行,专科学历，研究方向：工程造价