郭施亮:中国的房价为何易涨难跌?

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从近期数据了解，今年前4个月，全国房地产开发投资19180亿元，同比增长21.1%。再从4月份各主要城市的房价数据分析，广州同比价格上涨达到13.7%，北京同比上涨10.3%，上海同比上涨8.5%。其中，广州近2个月房价同比累计涨幅超过20%，位居全国房价涨幅前列的位置。

2013年以来，房价并没有因 “国五条”的出台而有回落姿态，反而出现了持续上涨的走势。众人纷纷不解，中国房价为何易涨难跌？

一般而言，房价是由土地价格和建筑物价格构成。先看2组数据，一组是今年4月份的财政收入情况，另外一组是4月份的土地出让金收入情况。根据数据显示，4月份中央财政收入为5357亿元，同比下降2.2%；而地方财政收入是6074亿元，同比增长14.7%。另外，有资料显示，4月一线城市的土地出让金，同比上涨11.2%，可见增速明显。

我们从上述数据可以发现，一方面是核心管理层的财政收入出现萎缩状态，而地方却出现了增长的态势。再结合3月份一线城市土地出让金同比大幅上涨，不难发现地方完成财政收入，主要还是依赖土地出让金，而土地出让金已经成为地方财政收入的核心来源。也有数据显示，目前土地出让金占比地方财政收入高达48%，正如推动国内经济发展离不开投资项目一样，地方离开了土地出让金，也就无法完成工作任务和“KPI考核”；因此，这也是中国房价不敢轻易暴跌的主要原因。

回顾2008年全球金融危机，中国各项刺激楼市的政策也逐步展现，如个人销售住房暂免征收印花税、土地增值税等。值得一提的是，当年管理层史无前例地大量发放货币，2009年M2增速高达29%。管理层无法想象，房价能够在短期内出现如此巨大的涨幅，也促使当时的宏观政策处于左右为难的状态。于是，管理层开始迅速出台一系列的调控措施，以压制房价的过度上涨。从近几年的“新国八条”，再到最近出台的“国五条”，房地产调控频率之多，也是史无前例。但是，关于房地产的调控，政府为了国家利益，一直不敢越雷池，条款上极其严厉的调控措施，落实到地方变成“雷声大雨点小”。可见，当前中国房价出现易涨难跌的格局，主要受到两大因素的影响，其一是各项调控政策基本不会有效执行；其二是地方对土地出让金的依赖严重，“沉迷”到无法自拔。

除此之外，我认为房价的持续走高，也与货币贬值、通胀压力、经济发展等因素有密切联系。近30年来，国家的名义GDP呈现高速增长的态势，必定会推动房地产价格的一路走高。再者，城镇化的推动，也是进一步带动中国房价持续走高的重要因素。

可以说，只要地方政府对土地出让金的依赖性不减，同时国家推出的一系列房地产调控措施，始终没有地方愿意去坚决执行，那么能够鲜明地预见，国内房地产价格出现大幅下滑，那一定是梦里的情景！