高校物业管理费核定方法研究

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摘要：本文对高校常见的三种物业管理费核定方法进行了介绍和分析，并以实际为例，对高校物业管理费核定方法的具体应用进行了深入研究。

关键词：高校；物业；核定方法

高校物业管理不同于社会上的物业项目，面对的服务对象是学生和广大的教职员工，兼有服务和教育的双重属性。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理的改革也初步成形，许多高校采取的都是内部按模拟法人的方式进行物业管理，即学校成立后勤服务公司，下设物业管理公司或物业部。为了充分调动物业管理人员的积极性，为高校的快速发展提供优质服务和良好的环境，许多高校根据各项有关规定，结合学校的实际情况，制定物业管理的系列文件和规定，规范收费标准、服务承诺及服务质量等，物业公司（或中心）通过管理和服务来获得效益。如何制定合理的物业管理费标准，实现物业公司（或物业部）与学校的双赢，是学校必须面对的一个难题。

一、三种学校现行的物业管理费核定方法介绍与分析

方法1： 通过核定每平方米每年保洁需要的人工费、劳动补贴、劳保工具和卫生材料费、管理费乘以服务面积来确定物业管理费总额（不包含学生公寓）。学生公寓物业服务费按服务学生人数乘以生均标准来确定。

方法1在临时工工资变化不大，物价较为平稳的年代是非常科学的，但是近年来，受临时工最低工资标准持续上涨和物价上涨等因素的影响，每平方米每年保洁所需要的人工费、劳动补贴、劳保工具和卫生材料费、管理费标准需要重新核定，另外，以陕西省为例，临时工最低工资标准在2010年上调了2次，2011年上调了1次，2012年上调了1次，临时工工资每上调一次，物业服务费标准就得重新核定一次，核定工作难度很大。此外，学生公寓服务费是按服务学生人数和生均标准来确定的，也是以学生人数较为稳定，临时工工资标准变化不大的为假设前提的，当学生人数的变化大幅减少，清洁工的人数可以减少，但是门卫、公寓管理员的人数是无法减少的，再加之临时工最低工资标准的上涨，这些变化都需要重新核定生均标准。综合以上因素，方法1因为操作难度大，已经很难适应社会的变化和高校发展的需要，必将被新的方法所代替。

方法2：以服务面积来核定服务人员的方法，具体介绍如下：负责室内清扫的人员按人均1：1000平方米计算，负责室外清扫的人员按人均1：6000平方米计算，绿化养护人员按人均1：7000平方米计算；门卫人数按核定人数计算。管理人员按临时工数合计1：10计算。临时工工资按当地临时工最低工资标准核定，管理人员月工资标准1000元核定。管理费按工资总额的3%计算，其他综合因素按工资总额的10%计算，维修费、材料费按核定数计算。

与方法1相比，方法2以面积确定人数，在校园服务面积固定的情况下，临时工人数是相对稳定的，这样即使临时工工资最低标准上调，只需要在核定人数基础上追加相应的经费即可，不需要再重新核定标准。不足的方面就是当临时工工资持续上涨，且上涨幅度较大时，学校需要支付的管理费和其他综合因素费用增长过快，与实际支出严重不符，增加了学校的负担。

方法3：总额包干的方法，即在往年支出的基础上确定今年的物业管理费总额，比如说500万。

相信采取方法3的高校一定也是在实际情况的基础上制定的包干经费，只是方法3过于简单，遇到临时工最低工资标准上调或物价上涨等情况，在调整预算时存在较大难度，很可能与实际支出之间产生较大的偏差。

二、物业管理费核定方法的具体应用及改进研究

笔者认为物业管理费核定应建立在学校实际情况的基础上，由于高校规模不同，物业服务范围不同，物业服务人员结构不同，各学校可以根据自身的实际情况，进行测算，找出适合自己学校的标准。以某校为例，该校最初采用的是方法1，为了适应社会发展的需要，在方法2的基础上结合学校自身的情况进行了测算和改进。具体步骤如下：

（一）确定测算的依据

1、确定服务面积。物业服务的面积具体包括学生公寓清扫面积、教学楼等其他室内清扫面积、室外清扫面积、绿化管护面积。

2、后勤公司物业岗位设置数。通过岗位设置数，统计出清扫人员、绿化人员、门卫和其他人员各有多少人，其中正式工和临时工各有多少人。

3、后勤物业管理费近三年实际支出情况。为了新方案的顺利开展，测算方案的结果以不低于实际支出数为准。

4、按原协议应支付的经费总额。

（二）物业管理费核定

根据学校的实际情况，将物业管理费测算分为三部分：临时工工资、正式工人员经费和运行保障经费（包括维修费、材料费、管理费等），三项经费相加即为应支付给物业公司（或物业部）的物业管理费总额。

1、临时工人数的确定和经费的确定

临时工具体可以分为，清扫人员、绿化人员、门卫、公寓管理员、洗衣工等。清扫和绿化人员是和服务面积直接相关的，可以根据清扫和绿化面积以及岗位聘任数倒算，找出适合学校的标准，比如：公寓清扫面积为45，690平方米，原核定岗位数位66人，倒算标准约为1：700平方米，教室等其他室内清扫面积为69，799平方米，原核定岗位数为62人，倒算出标准约为1：1100平方米，在此标准的基础上，以后再有新的面积增加，可直接根据标准核定临时工人数。门卫数可以根据楼宇的数量来核定。公寓管理员、洗衣工等其他人员人数基本是固定的，可按岗位数来核定。

临时工人数确定后，我们可以大致测算出所需支付费临时工工资。为什么说大致呢？因为在实际工作中，由于对临时工的要求不同，所支付的工资标准也是不同的，部分临时工的工资标准略高于最低工资标准。这就需要我们在测算完以后，与实际支出数进行对照，找出一个合适的比例，将临时工工资总额适度上浮以适应实际的需求。

2、正式工人数及人员经费的确定

正式工以后勤公司实际安排的为准。方法2中并没有单独提到正式工，但是在测算的过程中，大家会发现，正式工人员经费是一个不能回避的问题，因为按照高校目前的个人收入水平，后勤正式工的待遇要比一般临时工的高很多。如果简单的按每月1000元的标准来核定是不能满足实际需求的，为了足额发放正式工经费，这部分经费势必要从物业管理的其他经费中出，与其如此，不如将正式工的人员经费由学校全额承担，在保障正式工的利益的同时，使他们可以轻装上阵，尽心尽力的做好物业服务工作。

3、物业管理运行保障经费的确定

在此，笔者将除人员经费外，与物业管理相关的经费统称为物业管理运行保障经费。在方法2中，这部分经费是分为了管理费、其他综合因素、维修费、材料费，每一项都有不同的核定标准。在实际工作中，笔者发现，管理费、维修费、材料费等每年的支出并不十分均衡，以材料费为例，某校物业管理材料费2010年支出32万元，2011年支出44万元，2012年预计支出25万元，以上数据没有任何规律可言，所以要核定出标准有很大的难度。笔者认为，对于运行保障经费可以采用方法3来，即对后勤物业管理运行保障经费支出总额采用包干的方式来确定。一方面，学校测算的目的在于确定经费拨款总额，经费的使用权在物业公司（或物业部），学校没有必要将管理费、维修费、材料费等预算细分，另一方面，学校采取总额包干控制，有利于调动后勤自主理财的积极性，降低物业管理的成本。随着物价的上涨，可以根据物价上涨指数对包干经费的总额按年度进行调整。

参考文献：

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[2]张福宏.高校物业管理模式改革初探[J].龙岩学院学报，2011，（10）.

[3]赵蕾.高校物业管理工作中的常见问题及解决办法[J].华章，2011，（17）.