资产评估收益法有关参数的确定原则和思路
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【摘要】 收益法因其最具资产的本质属性且其理论和方法体系最具成熟,因而是资产评估中最科学性的一种方法。由于其参数的不确定性因素最多,主观性最强,且不能经过市场验证,因而其评估结果也是在实践中最难得到资产交易双方认同的一种方法。所以,准确把握参数确定的规律,是增强资产交易双方信心的关键。
【关键词】 资产评估;收益法;净收益;折现率
一、资产价格的本质
资产的价值取决于其创造收益的效用的大小。马克思在论及土地价格时指出,土地价格是地租的资本化。由于土地使用价值的持久性,地租就形成了一种稳定的收益流。购买土地就是为了获得拥有土地收益的权利。土地价格就是购买地租的价格,土地价格的高低取决于地租收益数量,以及获得地租年限。
二、收益法及其参数
收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益,并采用适宜的折现率折算成现值,然后累加求和,得出被评估资产评估值的一种资产评估方法。根据效用理论,资产价值是由其效用决定的。据此,评估对象的成本与价值之间并不存在相关性,资产价值的高低取决于收益能力的高低。所以,收益法的模型可以建立如下:
P=■■
其中:P为资产的评估值,Ft为第t期预期收益,i为折现率。所以收益法的科学性取决于这三个参数的准确性。之所以要对被评估资产的收益进行折现,原因在于有替代资产存在。当有替代资产存在的时候,被替代资产占用的资金便有了机会成本。替代资产的期望收益即为被评估资产占用资金的机会成本,该机会成本应当从该资产未来收益中扣除。
(一)纯收益的估算
纯收益有利润总额、税后净利润等形式,它们都是服务于财务会计的概念,不完全适用于资产评估。资产评估的纯收益是现金净流量,即现金收入与现金支出之差,其与会计净利润的差别在于折旧和摊销费用。
1.对于折旧的考虑。如果一项资产能够被折旧或摊销,其便具有节税作用,降低的税负等于增加了现金流量。所以,折旧是影响现金流量的一项重要因素,应当预以考虑。
2.对资金成本的考虑。资产在发挥效用过程中要占用一定量的资金,而任何资金的使用都是有成本的。这里的关键是被评估资产自占用资金的机会成本应不应当从未来现金流量里面扣除。根据现金流量与折现率匹配性要求,如果现金流量是息前,折现率也应当是息前,反之亦然。其实,资产价值与其资金来源没有相关性,不管资产采取什么样的资本结构,其创造收益的效用是不会改变的。资产所占用的资金利息是不应当从未来现金流量中扣除,不管这种利息是现实的利息还是机会成本。只有如此,资产的价值才能够真实地体现其实际收益水平。也正是因为如此,资产未来净收益中才含有机会成本,才需要对其进行折现。
3.对收益假设的考虑。收益预测是建立在收益假设基础上 ,它是资产评估师对资产的潜在获利能力实现程度和实现条件的专业判断,评估师有责任需要对收益假设进行评估,以评估其合理性。资产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的,净收益的估算应当以资产的正常或者最佳使用为前提。由于收益受个别因素和偶然因素的影响,例如受经营管理者的经营能力和水平等影响,达不到最佳使用状态。收益假设必须以客观收益为准,排除偶然因素和原使用人不正常使用状况对资产效用的影响。最佳使用状态还应当从合法性、技术可能性、经济可行性和产出最大化入手,并且结合估价目的来分析判断。例如对土地评估,估价对象如果为空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价,当房地合一时,要分析假设所占用的土地为空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致,从而分析建筑物的存在对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。有些资产对应用环境有较强的附着性。如无形资产在不同环境与用途条件下,其发挥作用的大小及为企业创造效益的多少会有较大差别。分析企业所处的外界市场环境和行业竞争程度也是预测无形资产收益额时不容忽视的因素。
4.对风险收益和通货膨胀收益的考虑。对于风险较大的资产,其收益通常都会在无风险收益基础上,加上一部分风险收益。风险收益只是对投资者进行风险补偿,而不是对资产价值的回报。当收益额中包含有风险收益的话,折现率她应当包含风险收益率,以把风险收益从资产价值中剔除出去。也就是说,资产的风险收益对资产的价值并不会产生影响。在预期会出现通货膨胀时,评估师一般会根据物价指数变动调整未来预期收益。由于通货膨胀并不会增加资产的实际收益,与风险收益一样,评估师也会随之调整折现率。通货膨胀也不会对资产的价值产生影响。
5.对净收益的分割的考虑。一项资产的收益通常离不开其他资产的贡献,尤其是单项资产。例如对于经营用房产,其纯收益就不能根据经营收入与经营费用之差来确定,因为其他预付资金同样有权利取得等比例的纯收益,如技术、资金、劳动和管理等生产要素。应当先根据平均利润率,估算出其他资金应得纯收益后,从总收益中扣除后才是房产的纯收益。
6.负收益的问题。负收益或零收益的资产是存在,如房屋是负收益,说明其已存在的必要,最好的办法是拆除。
(二)折现率的估算
折现率是将评估基准日后的各期收益折算到基准日时采用的折算参数,也就是将未来收益还原或转换成评估基准日现值的比率。
1.基准收益率的确定。折现率原则上应当与收益额的估算口径相匹配。因为折现率实质上就是替代资产的期望收益率。国债收益率可以作为基准折现率,因为任何替代资产至少要获得资金时间价值,即补偿其资金成本,国债的收益率大体上相当于无风险的收益率。如果资产收益额当中包含有风险收益或者通货膨胀收益,折现率中也应当包含风险收益率和通货膨胀收益率。有必要指出的是,国债收益率只适合于作为折现率的基准,因为任何投资都是有风险。理论上讲,风险收益不会影响资产的价值,折现率要随着风险收益而提高。资产评估师如果直接以基准折现率(无风险收益率)去折现一定含有风险风险收益是不恰当的。
2.对通货膨胀率和风险报酬率的考虑。如前所述,如果收益考虑通货膨胀和风险报酬,那么折现率也应当考虑通货膨胀率和风险报酬率。考虑不考虑通货膨胀和风险报酬对资产评估没有影响。
(三)净收益估算的涵盖期间
1.净收益期限确定原则。根据资产的本质,折现期限一般选择经济寿命与法律寿命的孰短者。如果是机器设备则按照经济寿命,如果是无形资产(包括土地使用权则)则按经济寿命与法律寿命孰短,如果是企业整体价值,则可以取无限期。
2.净收益估算的涵盖期间。由于收益预测具有很大的不确定性,为了保证收益法的科学性,应当对净收益额测算的有效期间进行必要的规范。笔者建议,收益预测期一般不能超过5个年度,其以后年度净收益适宜于估计为等额年金,除非有确凿证据能够证明非等额年金的预测是合理的。换言之,对超过5个年度的收益进行准确预测是没有意义的。如土地使用权收益期限一般是50年到70年,可以只对其前5年的收益一一进行估计,从第6年开始起,每年的收益直接取自于第5年的收益额。
参考文献
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