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论我国不动产物权登记之效力

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[摘要]不动产物权登记制度是物权法中的一项基本制度,在不动产的流通中起着维系交易安全等重要作用。不动产物权的登记效力各国规定不尽相同,所依据的理论基础大相径庭。本文通过剖析当今世界两种主要的登记效力模式,对比分析我国现行法律法规所采纳的登记生效主义与登记对抗主义并存的立法模式,同时对我国目前不动产物权登记效力模式的完善提出相关建议。

[关键词]不动产物权;登记效力;登记生效主义;登记对抗主义

Review on the register efficiency of the property right of real estate

Civil and Commercial Law School Zhu Huimin

Abstract: The real estate register system is the essential part of the Property Law. It is of great significance to social economy. Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories. The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china.

Key words: The property right of real estate; Register efficiency; Conditions of being valid; Rivalry conditions

一.不动产物权登记效力概述

不动产,是相对动产而言,“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物”。[1]不动产往往具有本身价值巨大、一经移动就会破坏其价值等区别于动产的特点,势必要求其上的权利状态通过公示使其物权的变动可以从外部查知的方式表现出来,以此平衡权利人与第三人之利益。

不动产物权登记的效力,是指“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。”[2]也就是关于登记的法律效果。就不动产物权登记所产生的效力,主要有以法国和日本为代表的登记对抗效力,以德国、瑞士、我国台湾为代表的登记生效效力。

不动产物权登记的效力是以公示公信原则为核心。通过公示,使其不动产物权具有公信力。公信力包含两个内容:其一,记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利,除非有相反证明。又称为“权利的正确性推定效力”。其二,凡善意信赖公示的表象二为一定的行为,在法律上应当受到保护,保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。又称为“善意保护效力”。

二.不动产物权登记效力的两种主要模式

(一)登记对抗主义下的不动产物权登记效力

登记对抗主义,指的是不动产物权的变动,依当事人间的合意即产生法律效力,但是非经登记,不能对抗第三人的体例。此立法体例以法国和日本为代表。

“登记对抗主义是所有权观念化的体现,即所有权是一种纯粹观念性的东西,只要有单纯的、诺成性的合意就足以使其发生移转。”[3]以法国为代表的登记对抗主义在财产权上并不严格区分物权和债权,遵循意思主义,当事人通过真实的意思表示变动物权,而登记才可对抗第三人是法律在当事人与第三人利益间选择的结果。通过登记进行公示的客体是债权契约,而非权利之公告。在登记对抗主义体例下,物权的变动通过当事人之间的意思表示即可完成,只是未经登记,其权利不具有对抗善意第三人之效力。换言之,权利人的权利有瑕疵――本是具有支配性、排他性的物权,因为未登记的事实,而导致在面对善意第三人时失去了排他的效力。但这并不意味着物权由此转变为相对权,除却善意第三人,权利人的权利依旧可以对抗不特定的第三人。其目的是为保护善意第三人的期待利益。如果第三人明知或者应当知道时,则权利人的权利依旧可以对抗第三人,此时没有保护第三人利益之必要。

简言之,以法国为代表的登记对抗主义是以意思主义为原则,以对抗要件为例外。从财产权划分上看,法国不严格区分物权和债权体系,物权体系与债权体系往往适用一套交易规则;从登记客体上看,仅是公告债权契约,并非权利的公告;从登记效力上看,登记后的权利权能完整,而未登记的权利不能对抗善意第三人。登记对抗主义体例承认没有对抗力的物权。

(二)登记生效主义下的不动产物权登记效力

登记生效主义,指不动产物权的变动除了当事人间的合意外,还要进行登记。非经登记,不仅不能对抗第三人,而且在当事人间也不发生效力。此体例以德国、瑞士为代表。

以德国民法体系为研究对象,德国财产法理论体系是建立在区分物权和债权的基础上形成的民法财产二分体系,并严格区分物权行为和债权行为,在物权行为理论的基础上创设物权形式主义的物权变动模式。

物权行为,是以物权合意为要件的一种单独类型的法律行为。在含有给与要素的物权行为,是否以原因存在为要件,又可以分为有因的物权行为和无因的物权行为。有因和无因的区别在于物权行为效力是否已债权行为生效为基础,前者要求债权行为生效的基础上再为之物权变动的意思表示,而后者物权行为独立于债权行为,不因债权行为是否有瑕疵而效力受损。德国采纳的是无因的物权行为,其不动产物权变动的结构为“债权行为+物权行为+登记申请+登记同意+登记记载”。物权行为仅以物权变动的意思表示为成立要件,是申请不动产五物权登记的前置要件――物权合意;而瑞士则是采取有因的物权行为,其不动产物权变动的结构为“债权行为+登记申请+登记记载”,其中登记申请是物权行为,受债权行为效力的影响。[4]

在简述了登记生效主义的核心――物权行为理论,为后面探讨我国不动产物权登记制度的选择与构建提供了理论基础。

三.我国不动产物权登记的效力

(一)我国目前不动产物权的登记效力

1.以登记生效主义为主的不动产物权登记效力

根据我国《物权法》第9条第1款之规定以及第14条之规定,我国不动产物权的登记效力以登记生效主义为主,以登记对抗主义为辅。本文不对部分不动产物权原始取得无需登记的情形展开讨论。

对比德国的登记生效主义是建立在物权和债权的区分基础上的财产法二分体系,我国对于物和债的关系,也能从立法中找到依据,即我国《物权法》第15条规定的物权区分原则。可见,我国吸取了德国民法典的物权行为理论,区分债权行为与物权行为,以此为基础。物权变动发生效力需要具备以下两个要件:⑴当事人之间达成债权合意;⑵登记。其中债权合意包含了物权合意,我国没有独立的物权行为。[5]可见登记是不动产物权变动的生效要件。在此,不动产物权登记具有以下几个效力:物权变动的根据效力、物权公示效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力与监管效力。[6]

2.采登记对抗主义的几种不动产物权

⑴土地承包经营权。土地承包经营权采登记对抗主义,对此有的学者列出以下几点理由:首先,我国农村地区基本上属于熟人社会,人们大多无需通过公示方式即可得知土地上的权利状态,这就减少了以登记作为物权公之必要;其次,农村地区尚无完善的土地登记制度,制度缺乏物质基础,难以实施;再次,如果以登记为生效要件,导致程序复杂化,家中农民负担。[7]

⑵地役权。对于我国《物权法》对地役权采纳登记对抗主义,持赞成意见的学者认为“地役权主要发生在两个权利人之间,一般不涉及第三人,在发生第三人侵害土地权利的情况下,主要是对土地使用权的侵害,不涉及地役权的侵害,即使不登记,也不影响当事人的权属”[8]反对的学者则认为“一个不具有对抗效力的地役权,和因地役权合同所生的债权无实质差别”,[9]不利于对地役权人予以保护。

⑶宅基地使用权。对于宅基地使用权的变动要件,我国物权法未做具体规定,只是说明其属于“法律另有规定”的范畴。根据我国土地管理法第62条第3款之规定:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。”以及我国《物权法》第155条之规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”笔者认为,宅基地使用权的设立采取的是登记生效效力,而宅基地使用权的转让或消灭则采取的是登记对抗效力。首先,农村村民的宅基地使用权只有经政府审核和批准才可取得,对于政府的审核和批准行为属于行政许可行为,而登记行为本身也具有行政行为的性质,严格的审批程序目的就在于对宅基地使用权进行管理,因此需要对宅基地使用权进行登记以方便管理,即笔者认为登记行为应以包含在政府的审核和批准程序之中了。其次,《物权法》155条后半段中对于宅基地使用权的转让或消灭,只是强调应当办理变更登记或者注销登记,并未做出若不登记则不发生物权变动效力的严格规定,推测宅基地使用权的变动若不登记原则上不具有对抗力。

(二)我国不动产物权登记制度的完善

1.我国不动产物权登记效力之缺陷

我国不动产物权登记制度采纳了登记对抗主义和登记生效主义两种立法体例。但是这两种立法体例所依据的基本原理具有很大差别。前者不严格区分债权行为和物权行为,在意思主义的基础上确立登记对抗要件。后者是建立在以财产权物、债二分化的前提下,在创立了物权行为理论的基础上采用物权形式主义。而我国在财产权的划分上吸收了德国的财产权二分法,承认物权行为理论的同时也引进了登记对抗主义的立法体例,极易造成混乱。具体有以下几点考虑:

⑴对于不同的不动产物权变动的登记效力采取区别对待,即部分采用登记生效主义,部分采用登记对抗主义,对于权利人来说并不公平。最明显之处便在于同是用益物权的建设用地使用权和土地承包经营权,前者非经登记不能生效,而后者非经登记不具对抗力。

⑵登记对抗主义立法体例与登记生效主义立法体例存在内在冲突。我国在承认物权行为理论的基础上,又认为债权行为的有效即可变动物权,容易导致民法体系的混乱。如我国《担保法》第41条之规定显然是将登记作为抵押合同的生效要件,债权合意与物权合意想融合,债权行为与物权行为混为一谈,与《物权法》第9、15条规定相背。

2.我国不动产物权登记效力模式进一步的完善

由于登记对抗主义模式与登记生效主义模式在逻辑上存在着本质上的差别,会导致我国民法体系的混乱,我国既已严格区分物权和债权,那么对于不动产物权便应统一采用登记生效主义模式予以贯彻。既便于国家对不动产进行有效管理、税收,也利于维系不动产交易安全,使登记更具公信力。对于我国未来不动产物权登记制度之构建,具体为以下几点建议:

第一,在承认物权行为理论的基础上,对于物权行为之效力是否因债权行为有瑕疵而受影响做出统一的规定,而非是散见于各个法律之中,规定不一,对因非法律行为引起的物权变动作出例外规定。以及对于物权行为的构成本身究竟是由物权变动的合意与登记或交付相结合构成还是物权变动的合意本身即构成物权行为,登记或交付仅是物权行为外的以外的法律事实,进行细分。

第二,统一不动产物权登记法。如我国《担保法》第41条规定:“……,抵押合同自抵押登记之日起生效。”而城市房地产管理法第31条则规定:“房地产抵押合同自抵押抵押登记之日起生效。”以及《物权法》第15条之规定:“……;未办理物权登记的,不影响合同效力。”两相矛盾,极易导致同案不同判,影响社会秩序的稳定。

第三,登记时以实质审查为主。由于不动产登记机关的物权登记将会产生公信力,因此对于登记于不动产登记簿册的事实应当能够真实反映当事人之间的物权变动关系。[10]

四.结语

我国不动产物权登记效力是采用了登记对抗主义和登记生效主义并存的模式――以登记生效主义为主,以登记对抗主义为辅。两种立法体例的基本原理不同,各具优势。登记对抗主义更注重当事人之间的意思表示,而登记生效主义则更注重不动产的交易安全。我国民法体系中已严格区分物权和债权,并承认物权行为理论,未来的物权法应贯彻登记生效主义,以此与现存的物、债二分化体系相适应。

参考文献

[1]王利明.物权法研究(修订版上卷)[M].北京:中国人民大学出版,2007:65.

[2]孙宪忠.论不动产物权登记[J].中国法学,1995(5):55.

[3]刘竞元.登记对抗主义下的物权变动及其对抗性问题研究[D].上海:华东政法大学,2012:35.

[4]常鹏翱.另一种物权行为理论_以瑞士法为考察对象[J].环球法律评论,2010(2):101.

[5]魏振瀛.民法(第五版)[M].北京:北京大学出版,2013:228.

[6]前引[2], 55-57.

[7]李永军.我国《物权法》登记对抗与登记生效模式并存思考[J].北方法学,2010(3):40.

[8]王利明.关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式[J].法学,2005(8).

[9]前引[7],39.

[10]谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学,2005(8):53