IPO折戟 恒大或受囤地之累

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇IPO折戟 恒大或受囤地之累范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

2008年4月18日，重庆著名楼盘“恒大华府”正门，百余名建筑工人堵塞了马路，半小时候后才在警察的劝阻下离去。原来，重庆恒大地产公司春节后开始拖欠工人工资，总计五十万元左右。三月底工人与重庆恒大交涉，后者允诺4月18日发钱，到了日子又食言。更有传言说恒大因资金紧张有意缩短战线，转卖重庆的项目。重庆恒大面对各方质疑，称拖欠工资是“一场误会”，转卖项目更是没影儿的事。

五十万元对于堪称巨无霸的恒大地产来说不是一个大数目。这点钱被一拖再拖，恒大资金短缺的苦况可见一斑。

这也难怪，恒大地产集团因海外上市搁浅而引发的资金危机一个多月来已成为社会上多方关注的热点。

3月20日，原定于当月28日在香港挂牌上市的恒大地产集团临阵退兵，宣布其ipo（首次公开发行股票）计划推迟，广东地产五虎齐聚香江的场面未能如期出现。考虑到这一事件断了内地房地产企业近期内海外融资的念头，将地产企业资金链吃紧的问题摆到了桌面上，SOHO中国总裁潘石屹说它是“2008年中国房地产界最具标志性的事件”并不为过。他认为恒大事件会影响其他四十多家准备在国际资本市场上市的房产公司，“它们下一步就会马上调整自己的战略”，“会想出各种各样的办法，但到底会朝什么样的方向发展，还需要做认真仔细的研究分析”，他进而抛出惊人断言：“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。”

而今，恒大IPO推迟的连锁效应给房地产业投下的阴云大有黑云压城城欲摧的架势；围绕“百日剧变”论泛起的尘嚣也是久久不散。内地房地产业在高歌猛进数年之后，似乎在当下的重重疑阵前踌躇了。

土地储备4780万平方米：筹码缘何变负累？

此番推迟IPO，恒大给出的官方理由是：“国际资本市场现时持续波动不定及市况不明朗。” 而很多分析人士却把矛头对准恒大4780万平方米的土地储备（截至2007年底）。《上海证券报》直言恒大打土地牌失策正是因为手中土地过多。《第一财经周刊》指出，大量的土地储备将企业的资金链绷得太紧。《中国经济周刊》援引一位香港地产分析师的话：“现在土地已经不再是‘王’，而持有更多的现金才能在变幻莫测的内地楼市中最终成‘王’。”

此前内地房产股在香港受到追捧，圈地再圈钱的上市策略频频灵验，让跃跃欲试的后来者们认准香港投资市场会看重土地储备这一砝码。2006年底还只有区区600万平方米土地的恒大，为筹备上市，一年间疯狂拿地，将土地储备扩张了8倍，取代碧桂园成为中国的头号“地主”。

谁想土地准备好了，江湖已不是去年的江湖了。美国的次贷危机今年愈演愈烈，殃及全球股市。据统计，一、二月全球共有61宗IPO搁置，92宗IPO仅筹到122亿美元，为2003年以来同期最低；欧盟、中东和非洲地区，IPO发行规模下降了82%。再加上港股直通车叫停，内地宏观调控力度加大等“利空”多重作用，香港股市第一季度狂泻4963点，跌幅达到17.8%，从10月的高位上下调10000点左右；在港的内地地产股更是屡受重挫，股市值平均缩水30%，市值缩水幅度40%以上。再者，内地CPI高企，人民币破七看六，国家宏观调控陷入两难境地，内地经济形势前景暧昧，政府打击开发商圈地的力度在加强：三月证监会放出风声来，房企IPO所募集的资金不能用于购买开发用地及囤地囤房。另一方面，广东房地产市场也在凛冽的寒风中进入新一轮调整期，房价与成交量同降，市场持观望态度。种种因素让香港投资市场分外警惕内地房地产行业业已出现的泡沫，不再对其一味追捧。而且恒大自身的土地储备很有些重量不重质，2007年新拍来的许多地块都在城市边缘，接近于土地一级开发。这种模式涉及大规模的土地开发，当地政府的支持必不可少。而事实上，其中不少项目还没搞定“三通一平”。

内外交困，恒大IPO实属逆时势而动。3月13日正式启动全球路演公开招股，投资机构反应颇为冷淡，招股初期，仅获800万港元认购。香港当地媒体纷纷预测，恒大地产将以最低价发售。果然，3月18日被迫将招股截止日期由原定的18 日中午延长至19日中午，并以招股价下限 3.5 港元定价，希望能吸引更多散户，结果仍未能挽回败局。

2008年4月后，香港联交所将实行一项新规则：必须在招股书中写明2008年半年或全年盈利预期。对于许多内地企业而言，像恒大一样在报告书中许下今年盈利增至去年的8倍（77.57亿元）并非难事，但将这一许诺写进招股书则意味着要对结果负上法律责任，的确压力有点大。难道内地房地产企业“左手囤地、右手圈钱”的大好时光至此暂时告一段落了吗？星河湾、龙湖地产、宝龙集团、香江国际、棕榈泉、卓越、恒盛、方圆、花样年集团等多家正在筹划赴香港上市随之更改上市时间表。败走的恒大则要转身收拾自己的残局。

111.33亿借款：生死命悬资金链

与4580万平方米同样引起世人注目的，还有恒大集团111.33亿银行贷款和其他借款。资金链在开发商的脖子上越套越紧，而土地储备这原本金光闪闪人见人爱的筹码变成了链子另一端不堪重负的石磨。收紧资金链的因素是多方面的：

证监会暂停对房地产企业的IPO审批，同时不再受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案，对已上报材料的企业也将暂缓审核。国内资本市场对房地产企业IPO举起了“此路不通”的指示牌。

再者，国家加强了对闲置土地的处置力度。今年1月3日下发的《国务院关于促进节约集约利用土地的通知》要求各地在6月底前上报清理闲置土地的情况，并严格执行相关土地政策，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；“土地闲置一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”

此外，今年3月18日，中国人民银行宣布：从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；调整后的存款准备金率为15.5%。这也是自2006年经济过热的征兆显现以后，央行第15次提高存款准备金率。如此一来至少减少了1500亿可贷款，房地产业受到的间接影响不可小觑。如今海外上市的大门一关，圈了地圈不到钱来开发的房地产商慌了手脚，房地产业的焦躁情绪隐隐浮现。华远集团总裁任志强在博鳌论坛上甚至冒出一句骇人的预言：“要死肯定是银行先死,房地产商后死”，舆论一片哗然。 此话虽然未必经得起推敲，但人们可以从中嗅出房地产业资金链紧绷的现状下，银行和开发商之间关系空前紧张的气味。

恒大地产在土地储备的重压下命悬一线的资金困局颇有些作茧自缚的荒谬感。其实，恒大多年来持续在资金欠缺的状态下经营运作。2003年末，刚实现借壳上市的恒大，通过经营活动还能获得近4000万现金流入。从2004年开始，就是筹资在支持恒大正常运作。2004年和2005年恒大并没有扩张，经营活动产生的现金流量净额尚且分别为负2000万元和负1400万元；2006年一季度，恒大开始扩张，立即出现3800万元的经营现金缺口。2007年10月国家启动新一轮宏观调控后，大多数房地产企业面对信贷紧缩的大形势选择了观望，恒大地产却依旧四处高价拿地。进入2008年，受地产市场价量双跌及信贷紧缩影响，全国土地流拍现象时有发生。恒大却在1月份以41亿元的高价取得广州天河区绢麻厂地块，成为广州新一代地王。

“我们在全国的22个城市有48个项目,土地储备达到4578万平方米，与之前在香港IPO的企业相比，是IPO时土地储备最大的企业的2.4倍,也是其他企业在IPO时土地储备量平均值的5.8倍。”恒大董事局主席许家印曾引以为傲的这组土地储备数字和企业债台高筑的财务状况之间形成了极大的张力。根据恒大地产的招股书，截至2007年9月底，集团负债总额为140亿元港元，总负债对总资产比率为95％；在总资产中，恒大地产应收款项为51亿港元，占到三成。到今年1月底，因频繁购地未偿还银行贷款及其他借款金额达到111.33亿港元。然而2007年年底集团的现金及等值物只有11.53亿港元。招股书中还提到，其募集资金的53.6%用于偿还购买土地欠款，23.1%用于额外收购土地，9.1%用于偿还瑞信等机构借款。

有分析人士估算，按国家宏观调控的要求，恒大每年至少应当开发八百万平方米土地。另有分析称，即使不新增土地储备，恒大开发完手中的全部土地也至少需要200亿元人民币。恒大准备上市像是在进行一场豪赌，借钱拢来了大批筹码，没有换来玩转这些筹码的资金，只落得被沉重的筹码反噬。

7折抛盘：寒风劲袭深穗楼市，壮士断臂路向何方

值得注意的是，恒大只是目前房地产业资金链吃紧的一个例子。去年入冬以来，寒流袭击楼市，尤以广东省情况最为严重。去年8月至11月，深圳二手房成交量逐月递减，11月份二手房价格环比下降超过17%；今年一季度，广州的一手住宅成交面积下跌超过45%。万科和富力这样的行业巨头接连推出降价打折的楼盘，一些中小企业在行业的寒冬里苦苦挣扎，2007年流入楼市的百亿炒房资金已经深陷其中，难以脱身。“百日剧变”的预言仅就深穗楼市而言似乎已然应验，而这股寒风会不会北上袭击京沪以及其他一、二线城市，还不能过早下结论。

恒大应对IPO搁浅、资金链紧绷使出的第一招就是汇入了深穗楼市降价促销的大潮，3月29日广州的4个项目御景半岛、世纪名门、金碧领秀国际和云湖同日推出“特惠促销”活动, 其中的旗舰楼盘御景半岛七折发售，并附增每平米3000元至4000元的超豪华装修。恒大在上市前制定了一个500多亿元的2008年度销售计划，这个数字差不多是碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年销售额的总和。即使最乐观的分析者也对这一计划能否实现持谨慎态度。

断臂的同时恒大使出第二招：输血，即寄希望于私募（PE）。有消息称，作为恒大IPO保荐人的三家投行（瑞信、高盛和美林）将负责新的配股融资计划，准备筹集私人资金4亿至5亿美元。国泰君安分析师张宇表示，应该很少会有PE机构对IPO受阻的房地产企业发生兴趣。另有未具名的业内人士表示，在银根没有放松的情况下，“这轮私募将决定恒大的生死，如果私募不成功，恒大的资金链就有可能会断掉，当然美林、瑞信等肯定不会坐视不管。正因为如此，此轮融资的价格相对会比较便宜。”然而，也有不少悲观的分析人士认为5亿美金对恒大而言仍然是杯水车薪，恒大最终会走上顺驰的老路：上市不成转而私募，私募无望则资金链断裂，不得已低价转手他人。

房地产企业将土地拿在手里本应是为了下一步的开发建设，颠倒了手段与目的，为了自我扩张而把土地当成筹码用，自酿的苦果也只能和血自吞。恒大地产集团的命运迄今仍要画一个问号，恒大IPO搁浅事件引起的思考和讨论也远远没有结束。