土地增值税即可抑控房价上涨

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继“国十条”之后“京十二条”又加力重压楼市，市场应声而下，全国城市近十天来房产交易量锐减。近几年来房地产高烧逼出政府这一次不得不采取“休克式疗法”终于彰显了政府调控市场的威力，但问题在于房地产真若“休克”，我们的经济会是怎样一种结局?

五一期间去三亚参加一个论坛偶遇郎咸平先生，我们沟通了彼此对时下房地产现状的看法，有一点共识是房地产大幅度下滑会导致经济整体的滑落。郎咸平甚至认为这一次比较前年下滑影响到经济会更重、更深，并且复苏的机会都很渺茫。

就“国十条”和“京十二条”政策本身来看，其存在着打击面过宽的问题。对于首次置业和改善置换型需求无疑会造成误伤。比如首付款提至三成，加重的首付款负担势必将一部分原计划的购房者挡在门外；每家只能购买一套商品房等规定，如果家庭人口增加或是为着改善再买新房就会受到限制。对于投资客占比最高的北京、上海等城市来说，对外来人口购房实施限制，确实对扼制投资客助推房价快速上涨有利。可这有违于宪法赋予每个公民平等的权利，将一部分为这个城市做出贡献或有急切居住需求的人排挤在楼市之外，这似乎不符合市场经济的原则。难怪某知名房企北京公司的老总给我发短信抱怨：(这样的话)政府还不如改发房票呢，就像以前发放粮票一样，重新开始一计划经济。

房产交易量近十天大幅下滑，主要原因在于购房人认为房价肯定下降，即使是纯粹自住刚性需求也要观望等房价见底后再出手购买。由于房产市场的一般性传导规律是价升――交易量涨――房产投资活跃――土地拍卖有人接手。也就是说房价的涨与跌直接传导上至投资，投资又影响着建筑原材料、建筑工人就业等问题，向下则传导建筑装修、家具等所有与房产消费相关的城市居民消费领域。2009年我国房地产交易在GDP中的占比为两成，房地产投资又占全社会固定资产投资比重接近20％，作为国民经济的重要引擎之一，房地产对保增长的贡献十分显著。这个领域若出现大幅振动，一系列的经济以及社会问题会由此引发。

房地产增值税形同于暴利税。1993年颁布时曾引起境内外普遍关注，给当时开发高档房的开发商以很大威慑。1993年颁布的“土地增值税条例”明确对房地产开发土地增值征税实行四级累进税率方式征收，增值额超过扣除项目金额的最高征收税率为60％。也就是说开发商利润额超过50％，增值税就要按30％税率开征。但这些年来全国基本都是2％的增值税预征，基本没有结算追缴，发展商楼盘卖多高的价就有多高的利润，所以其定价自然是想要多高就定多高。

那么为什么手中就有的政策武器藏而不用，偏要费尽心思研究开设新的所谓物业税呢?原因无外乎一是税务系统未严税，长期以来只预征而不清缴，二是房地产项目成本项核计复杂，难以计算。第一个原因只要上有指令，执行并无难处，第二个原因其实也不复杂，由于土地成本有据可查，只要项目按地区核定建设成本计算，售价减掉成本，使用这一简单的方式作为清缴增值税的依据，任何一个想涨价的开发商都必然要算一个细账：涨价划不划算!

按照当年港媒所称“悬在开发商头顶的达摩利斯之剑”，十七年前制定的“土地增值税”照理说现在正是彰显效力的最好时候。增值税严征既可以阻挡开发商过快涨价(即便涨价也是政府获益)，同时又不致于伤害到消费者民众，更不会刺激市场交易量急剧下滑，导致经济二次探底。市场乱象何愁不会平亏。