20%个税政策的效应分析

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇20%个税政策的效应分析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

【摘要】新“国五条”细则中规定对二手房转让所得按20%征收个税引起热议，本文利用数据、逻辑分析等方法分析20%的个税政策对存量房市场、增量房市场以及租赁市场的影响。在存量房市场，长期会引起锁住效应；增量房市场，短期推高房价；但从长期来看，城镇化建设、土地财政等主要因素会弱化个税政策对房价的影响。租赁市场受地段、供求的因素大，个税政策在该市场具有不确定性。

【关键词】20%个税，租赁市场，存量房市场，增量房市场

一、引言

从2003年开始，我国运用“限购”、“限贷”、税收、建设保障住房等政策对楼市进行了九次调控。从调控的措施来看，一个比一个严厉；但从调控的效果来看，经过短期的遇冷阶段，房价又会反弹，房地产调控也屡次陷入“调控—上涨—再调控”的怪圈。在2013年3月1日出台的“国五条”细则中，明确规定对出售自有住房依法严格按转让所得的20%计征。这一措施成为和热议的焦点。然而，在多数地方版“国五条”细则中，大部分未提及按转让所得征20%个税这一政策，二线城市的调控力度不及一线城市。

二、转让所得征收20%的个税对房地产市场的影响

（一）存量房市场长期的锁住效应

这一政策，再次体现出我国对房产重转让、轻保有的现象。在房产转让环节，个人所得税一般没有严格按照转让所得的20%来征收，而是按房屋收入的1%来征收。我国从2003年开始，房价逐步上涨，2009年开始疯狂上涨。2003年100万的房产，至今可以卖到200万甚至更高。若以收入全额的1%来征税，只需缴纳2万元的个税；若以差额的20%来征税，该住房持有者需要缴纳20万元的个税税收负担明显上升很多。住房持有者会选择观望的态度，继续持有该房产。

（二）增量房市场

在存量房市场，短期内，住房的供给是完全无弹性的，住房持有者可以通过提高房价的方式转嫁税收负担。在政策实施前，存量房可以自由交易，当住房持者把价格提高大到时，购房者对存量房的需求减少，理性的购房者将会放弃存量房市场，转向增量房市场。短期内，增量房的供给是缺乏弹性的，当大量的购房者进入增量房市场后，需求增加，从而推高新房市场的价格。从这一角度来看，对存量房按转让所得的20%征收个税，在一定程度上会扩大增量房市场的需求，在短期内会推高增量房的价格。

（三）租赁市场

存量房市场、增量房市场以及租赁市场是三位一体的，若住房持有者选择提高价格转嫁税负，而增量房市场的价格也上涨，相应地租赁市场的价格也会跟着提高。在租赁市场极不完善的条件下，房租受供求、地段、环境的影响大，制度约束的作用微乎其微。随着我国城镇化速率水平的提高，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，农民工和刚毕业的大学生这一部分弱势群体对租房的刚性很大，很难说租赁市场房屋价格的上涨是由于政府对存量房市场转让所得征20%个税所引起的，即是说政府出台的这一政策对房租价格的影响具有不确定性。

2003年开始，我国从限贷、限购、税收等的方面对房价进行调控，楼市十年九调，但房价还是陷入“上涨——调控——再上涨”的怪圈。房价屡调屡涨背后更深层的原因，笔者认为跟我国的城镇化建设与住房需求、土地财政有直接的关系。

按照官方的统计口径，中国目前的城镇化率超过50%，政府还将积极稳妥地推进城镇化建设。[1] 常亮、贾金荣利用计量经济模型对各地区的面板数据进行分析，认为不同地区的城镇化水平对房价的影响力度不同，城镇化水平越高的地区，对房价的边际影响越大。[2] 国家发改委学术委员会办公室主任孙国华指出，我国未来的城镇化率应该是70%，即目前农村居民人数由7.2亿减少到4亿人左右。[3] 因而，我国还会不断加快城镇化建设，随着城镇化水平的不断提高，其对房价的影响会越来越突出。

在中央将财权上移、事权下移的情况下，土地出让金有效地缓和中央与地方事权、财权的矛盾，致使地方政府严重依赖于土地财政。陈会广、刘忠原在对我国的普通住宅房价和地价的关系进行了研究，认为短期内房价与地价相互影响，且房价对地价更为显著；而从长期来看，房价水平决定地价水平。[4]作为成本的地价上涨必然会导致房价的上涨，会形成未来房价上涨的预期，房价的上涨刺激对土地的需求。

三、政策建议

笔者认为此时提出这一政策，从操作层面来说，实际意义不大。北上广一线城市在2005年普遍完成了本地房屋的备案系统建设，大多数二线城市这一系统的建设较晚，而三、四线城市至今都还没有建立完善，在全国房屋信息系统建立不健全和资产评估系统不完善的情况下，对若干年前的房产做评估，操作难度很大。

（一）征税时机的选择

目前对存量房转让所得的20%征个税在技术层面阻力较大，并且城镇化建设正在加速进行中，住房刚性需求大，笔者认为选择不是20%个税政策实施的时机。在住房刚性需求小、房地产市场基本饱和、资产评估系统和房产信息系统建立相对完善的情况下，房产作为普遍意义的投资品，对转让所取得的收入按资本利得的形式来征税更有利于发挥税收调节经济的杠杆作用。

（二）差别化征税

好的政策不应该伤害到真正需求者的利益，而20%个税政策在一定程度上会误伤到改善性需求者。“国五条”刚出台，引起了“过户潮”和“离婚潮”。拥有两套及以上住房的家庭采取离婚的方式规避税收，却不能受到制度和道德的约束。因而在面对改善性需求者和投资投机性需求者转让交易时，可根据房屋面积或房产套数为参考标准，进行差别化征税，让税收真正地发挥抑制投资投机性需求的作用。

参考文献：

[1].2012政府工作报告[R].2013，3

[2]常亮，贾金荣.房价与城镇化进程关系及影响研究[J].经济经纬，2012（3）

[3]孙国华.“十二五”时期，我国城镇化水平探讨.宏观经济管理，2010（5）：36-37

[4]陈会广，刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究[J].资源科学，2011（5）：856-862