温州新楼年底扎堆 分期开盘政府“托市”
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现阶段全国开发商的新盘销售都很难。
只不过，温州的中梁?橡树湾似乎是个例外。10月12日，中梁?橡树湾逆市劲销，当天，600余组客户争先恐后涌入会场，场面蔚为壮观，100余套房源在不到2小时内热销八成，开发商一日狂揽8亿元。
《投资者报》调查发现，中梁?橡树湾位处温州城市东扩新中轴，其北接温州市政府，周边高端楼盘林立，地理位置优越。但看起来热闹非凡的场面背后，却隐藏着一些不为人知的秘密。
内部客户占50%
来自温州房管局相关人士对《投资者报》表示，“当天其实成交记录一套也没有。”
而10月21日在温州中梁置业的橡树湾售楼处，销售人员对《投资者报》却宣称，“现在只剩下几套房子了，其他都卖完了。”
10月27日，温州房管网却显示，已签合同的房源不足一半，一半以上的房源仍在发售中。
对此，温州天浩置业有限公司市场总监向洋对《投资者报》表示，一般来说，确认购买后，半个月之内应该签订购房合同，并在房管网上会有公示，但也会有部分情况往后拖延。据他的调查，该项目的实际的销售在70%左右，而其中50%都是内部客户，所以情况确实也不是很好。开盘均价为每平方米38000元，价位适中。
与此同时，10月18日，国家统计局70个大中城市房价变动情况，在公布房价数据的城市中，温州无疑是个“异类”。9月，温州房价环比下降1.3%，成为70个大中城市中房价降幅最大的一个。而与去年同期相比，温州也成为唯一房价下降的城市。
向洋认为，在房地产市场还没有什么转机的情况下，开发商们等不住了，一方面，随着年底的到来，资金会越来越紧张，另一方面，在市场不好的情况下，购房者的人数有限的情况下，开放商希望能够早点开盘，抢占这一部分购房者。但是，随着开盘楼房的增加，销售情况将面临很大的考验。
年末扎堆开盘压力大
除了中梁?橡树湾外，还有多家楼盘等待年底推出新盘以回笼资金，推盘价格都不是很高。温州房管网显示，9、10月份已开的楼盘明显多于7、8月份。
离此不远的京都城第四期也在紧急的预热中。据业内人士透露，从年初就说要开盘的京都城四期，一直在等待合适的开盘时间，不过现在已经到年末了，再不开，今年快没有时间了，预计11月份能够开盘，原本希望价格能够开到4万元以上，现在也会下降。
10月20日，记者在京都城售楼处看到，有三三两两的客户在看。销售人员表示，京都城的第四期200多套房子即将开盘，90平方米小户型单价在2.3万元~3.2万元之间；160平方米大户型，均价在3.4万元~4.4万元之间。
显然，目前第四期的开盘价格并不是很贵。一方面在年终，开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩到期贷款难于展期，也不太可能借新还旧。开发商回笼资金的压力不断增大；另一方面，在温州，有一类人被称为“老高”（指的是放高利贷的人），随着资金链不断断裂，“老高”们只能选择抛售名下房产。他们对房价的下跌起到推波助澜的作用。
当地网络上盛传，温州多处楼盘出现暴跌成交价格。位于龙湾城市中心区的商业地产“龙城锦园”，一个面积为61.09平米的小户型，单价从每平方米4.8万元，调整到1.8万元，最大降幅已超过六成；而龙湾高档物业东方明珠城最近接连出现低价成交（1.5万到1.8万），相对去年年底（3万/平方米），价格下浮达到30%以上。
对此，一位中介人士向记者透露，个别情况是存在，由于还不出钱，先低价卖给亲戚朋友。不过并未出现大规模的下跌现象。
10月20日，记者来到东方明珠城售楼处，销售人员表示，目前就剩下两套了，均价分别为28500元和29000元。显然，楼盘并没有传言中的大幅下跌。
但21世纪房地产温州公司运营拓展部的一位人士明确表示，目前成交的价格应该与最高是回落15%~20%之间，这比8月底的时候回落10%的情况相比，又出现了部分下跌。
对此，温州天浩置业有限公司市场总监向洋表示分析，开发商现在希望能以价放量，把价格放在一个合理的区间，希望把量放开。然后回笼资金，再拿地开发。中梁开盘后，后面还有大批的楼盘要上市。因为此前一直憋着，现在只能开，而且先开能先把客户吸引过来。
与此同时，市面上也纷纷出现了分期开盘的“另类”情况。
自去年房地产调控以来，温州市出政策规定，一般性的楼盘开盘必须一次性开，而不能是分批开。10月12日开盘的中梁?橡树湾总共四栋房子，是先开两栋，还有两栋等待后面再开。
温州市瓯海区房管局对此的解释是，该地块虽然面积不大，但是是两宗地块，所以分期开盘。
不过向洋分析认为，原本的地块可能有些不同，但不是关键问题。现在这种情况下，分期开盘意味着对房地产开发商一定的“援助”。在他看来，分期开盘有利于提高销售率。因为在客户没有这么多，如果一次性开盘的楼房太多，消化不掉的时候，后面的销售会非常被动，因此，对开发商来说，是希望等积累了足够的客户，再卖掉。分期使得当期开盘的总数量不用那么多。
除了橡树湾总共只有4栋房子，先开两栋外，9月底开盘的瓯北的金色海岸家园也是分期开盘，总共8栋的房子先开盘5栋。
可是，即使在这样的销售方式下，交易量仍然并不令人满意。10月27日，温州房管网的信息显示，金色海岸家园已签合同的房子寥寥无几。其中9幢楼50多套房源签合同的只有一户。
向洋认为，随着其他楼盘在年底的不断推出，对房地产商面临新的压力，情况到底会怎么样，现在还很难说。不过他表示，温州的房价的确有一定的泡沫，房价暂时的回调也属正常。长期看，由于刚需仍然比较大，市场还是应该看好。