易宪容:房地产调控政策近期或将加码

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近日，中央主流媒体“新华社”及《人民日报》纷纷刊出文章，指出今年以来的房地产宏观调控的效果十分有限。《人民日报》称，尽管国家统计局公布的数据显示，国内不少地方的房价有所回落，但民众感觉不到，不少地方的房价甚至不跌反涨。也就是说，当前限购令、限价令。大造保障性住房、明码标价及出台房地产税试点等一系列政策，对住房市场价格调整所起到的作用十分有限，或被地方政府一一化解。这些调控一旦放松，即使这些有限的效果也将前功尽弃。

现在，部分一线城市以限制高价格的住房销售、加大低价住房人市等方法，人为将平均房价拉低。而房产税在上海及重庆的试点，几乎连毛毛雨都没有下――房产税征收近百日，其征税总额竞不及一套住房的价格。反观香港，其2006年的住房财产税占整体税收的7.2％。也就是说，房地产宏观调控的组合拳，根本没有打在要害上，而是打在“棉花”上被弹了回来。对于这种现象，尽管国家主流媒体炮轰力度不小，但始终没有找到真正原因。

在此，笔者却琢磨出一些新的信息――新一轮的房地产宏观调控政策可能要出台，其政策力度将加码。因为，在2010年“国十条”出台之前，“新华社”曾连续六天发表关于房地产市场的评论；同时，《人民日报》也痛批当时的房价居高不下，要求强化对房地产市场的宏观调控一“国十条”就是在这样的背景下出台的。同样，2011年初，主流媒体再次集体对房地产市场发表评论，随后，“新国八条”出台。最近，主流媒体对房地产市场又纷纷评论，这是不是信号呢?在我看来，有一点是十分明确的，就是“新国八条”之后，市场出现的情况并非如中央政府所期望的那样，房地产市场面临的问题反而更为严峻。

为什么越是调控，面对的困难越大?是市场原因还是政策原因?当前国内房地产市场的根本问题到底何在?如果最近中央政府进一步加强房地产市场的宏观调控，那么，所备用的政策有哪些?

其实，“新国八条”的效果之所以与政策的预期相差很远，最为关键的问题是，对于如此发达、成熟及利益关系错综复杂的住房市场，中央政府却更倾向于以计划经济的方式，比如说限购令、限价令、加大保障性住房建设等来干预商品房市场。既然使用的是行政干预的方式，而房地产政策又得通过一层又一层的地方政府来实施，因此，地方政府就很容易根据其需要一一予以化解。在目前的条件下，希望通过计划经济手段来化解当前房地产市场问题几乎不可能，除非使国内房地产业重新回到计划经济的时代。

房地产市场与其他市场有一个根本性差别，就是它是一个个分散的区域性市场，其价格上涨或下跌都是区域性及过程性的。因此，即使中央政府能够出台有效的住房宏观调控政策，其政策的效果也是缓慢显现的，不可能立竿见影。何况，就当前房地产政策来看，尽管是以政府的行政性干预为主导，但是信贷政策调整所起到作用也是不可低估的。而这种调整的政策效应要真正体现出来，不仅要进一步强化其政策力度，而且也需要一个过程。

当前房地产市场最大的问题，就是其基本功能的缺失，房地产市场已经不是改善居民居住条件的场所，而是成了全民赚钱的投资工具。如果这种状况不通过住房政策调整对其全面遏制，那么，要调整国内住房市场是不容易办到的。

可以这么说，当前的房地产市场问题，关键就在于重新认识住房市场性质，让住房市场回归到其解决居住的功能。如果是这样，中央政府宏观调控政策的加码，我估计可能放在两个方面：信贷及税收，其中税收政策的调整可能性更高――重点会放在严厉打击住房投机炒作上，即全面上调住房交易税及住房交易所得税。当然，这只是我个人的看法，政府到底会出台怎样的政策，还得拭目以待。