刚需买房莫犹豫

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犹豫不决难以出手

购房者再一次站在了十字路口，向左走，还是向右走？犹豫不决似乎已经成为市场中最为常见的一种心态。

在刚刚结束的“2012上海‘十一’房展会”上，记者发现一个颇具代表性的现象，即购房者在买还是不买上面仍然有些摇摆不定，在缺少大幅打折促销情况下，购房者出手购买的意愿很弱，绝大多数购房者选择了继续观望。不少市民表示，来房展会的目的主要就是了解一下近期市场的变化，至于买不买，还要看实际情况。但此次房展会上的优惠措施多是“毛毛雨”，打折幅度小、优惠活动少，部分参观者直言“失望”。

其实观望的态势还是在延续着。即使在过去几个月里，交易状况有所改善，但相对而言并不是很理想。据来自金丰易居和佑威联合研究中心监控的数据显示，9月份上海商品住宅的成交面积为80.99万平方米，8月份也仅80万平方米。即使是今年6月份102.07万平方米的峰值，与成交活跃的2009年相比，仍然有着不小的差距。“十一”黄金周各地楼市成交量均有不同程度下调。数据显示，黄金周全国包括北京、上海在内的54城市住宅签约量环比大降7成，签约套数合计仅为1.6万套。

投资需求受到抑制

虽然市场仍旧深陷观望之中，不过市场已悄然发生了巨大的变化，即对房价上涨起到推波助澜作用的投机、投资性需求已经被彻底抑制。

国家通过“组合拳”方式，如税收政策、信贷政策、限购令等，以及增加交易成本、持有成本等手段，同时加大购房成本甚至强制剥夺购房机会，对投机性需求下重手，使其离场。从目前来看，这已经收到了明显的效果。数据表明，上海2010年10月均价为22651元/平方米，目前均价为22482元/平方米，两年间下跌了0.75%。此外，同时实施限购政策的广州，虽然均价在两年来上涨了10%左右，但是相对于2010年猛涨40%的惊人表现，最近两年年均5%左右的涨幅可谓是异常平稳。

在今年6月份，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾表示，投机性需求基本被挤出市场。这对市场的稳定作用是显而易见的。在没有投机、投资需求兴风作浪的房地产市场，价格出现暴涨的可能性便大大降低，从而使得楼市能够朝着正确的方向前行。

自住购房仍受保护

当前楼市虽然正在经受调控，投机、投资性需求受到打压，但不可否认的是，对于正常的市场需求，依然为政策所保护。比如，首次置业者仍然能够享受到8.5折的优惠利率，外地人的自住需求也不会受限购、限贷政策限制，同时对购买普通商品房契税减半征收，等等。正是有了这些调控政策的“保驾护航”，才使得刚需不必与资金雄厚的炒房客同场竞技，因而得以让刚需拥有了从容选择机会。

调控最为显著的作用就是让房价不再出现大幅上涨情形，让更多的人看到了购房的机会。当然，也许会有人认为，由于当前房价过高的现状仍然没有得到缓解，因此买房还是一件可望而不可的事情。不过必须承认，国家已经构筑了多重住房保障体系，如廉租房、公租房、经适房等，力争实现“居者有其屋”目标。当然，最终实现这样的目标还有一个过程，可喜的是，我们已经“在路上”了。

刚需购房不要犹豫

目前虽然整个市场仍然处于犹豫期，但本刊认为，现阶段便可以果断入市，而不必一再等待。

我们通过回顾历史发现，自进入二十一世纪以来，楼市曾经历三大犹豫时期，如2002年前后、2005年前后以及2008年前后，虽然每个犹豫期形成的原因有些不同，但其结局却大体相似，即犹豫期过后便会迎来一轮新的行情。而不少在犹豫期一再彷徨的人，错过了多次机会，只能徒生伤感。如后文中会写到的柏云章，就是这样一个典型案例。

另外，通过对专家学者采访发现，调控的出发点是保护刚需，因此刚需受到的政策影响极小，相反还得到了政策的保护。从这一点来看，犹豫期对刚需而言，也不失为一个购房好时机。

而对于购房者极为关心的短期内房价走势，有诸多研究机构给出了很鲜明的观点，即降价的可能性已经降到了最低。之所以会这样，主要是因为融资环境好转、库存去化较为理想，因此开发商的降价意愿降低。亚太城市研究院院长谢逸枫表示，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间点，他甚至断言，“现在已经错过最好的节点”。

从长远来看，国内城市化进程方兴未艾，改善需求远未完成，由此形成的巨大市场需求一直存在，持续时间不会少于十年，这已是各方共识。面对这样的一个市场，购房者该如何选择，想必自己应是心知肚明。